Pojištění garáží - společných částí domu
Společenství vzniklo převodem do vlastnictví v posledním čtvrtletí roku 2013, tedy podle ZOvB. První shromáždění bylo svoláno v lednu 2014. V dubnu se konalo další shromáždění, na kterém výbor informoval vlastníky o tom, že společenství (ano společenství) je v současné době pojištěno prostřednictvím pojistné smlouvy, kterou uzavřel bývalý majitel garáží prostřednictvím pojišťovy XXX. Oddůvodněno to bylo úžasnou výhodností a laciností takového pojištění pro vlastníky gráží. Všichni výhodností a nízkým příspěvkem byli nadšeni a shromáždění informaci vzalo na vědomí. O vzetí na věsomí se hlasovalo a je to v zápise. Společenství předepsalo vlastníkům platit podíl na pojištění. Po obdržení předpisu jsem si vyžádali pojistnou smlouvu, ze které vyplynulo, že žádné společenství pojištěné není a společné části domu už vůbec ne. Společenství jsme na to písemně upozornili. Výbor zapacoval a na tuto skutečnost upozornil bývalého majitele, tedy toho, kdo uzavíral pojistku. Ten z pojišťovnou uzavřel dodatek, ve kterém se uvádí, že pojištění se vztahuje na soubor budov ve správě. Písemně jsme požádali společenství, aby nám poslali pojistnou smlouvu, ze které bude patrné, že jsou pojištěné společné části. Písemná odpověď zněla, že jsme dostali Dodatek k pojistné smlouvě, co vlastně ještě chceme, že už to máme. Náš závěr byl, že nic není pojištěné a příspěvky jsem neuhradili, společnství jsme na toto upozornili písemně. Můj dotaz zní: je náš závěr správny, neexistuje nějaká právní „klička obezdička“, která nám prokáže, že společné části jsou pojištěné? Dodávám, že správcem domu je společenství. S bývalým majitelem je uzavřena pouze smlouva o zajištění některých činností výkonu správy. Jsme dlužníci nebo nejsme? My se domníváme, že nejsme, dům v roce 2014 nebyl vůbec pojištěný. Je náš závěr správný? Rok 2015 – story s pojištěním pokračuje. Bývalý vlastník uzavřel pojistku s jinou pojišťovnou YYY. V této smlouvě je pojistníkem a pojištěným jsou všichni vlastníci a spoluvlastníci pojištěných nemovitostí dle aktuálního výpisu z Katastru. Předmětem pojištění jsou budovy. Je to pojištění podnikatelů a v seznamu pojištěných míst je uvedno naše společenství (je tam celý název). Výbor písemně o změně informoval a uvedl, že jsou pojištými všichni vlastníci a spoluvlastníci pojištěné nemovistosti. Společenství žádnou nemovitost nevlastní. Máme nebo nemáme pojištěné společné části. Domníváme se, že ne, ale tady nejsme si zcela jistí. Má s tím někdo zkušenost? Na pojišťovně se zeptat nemůžeme, nejsme uvedeni ve smlouvě jmenovitě, žádnou informaci nedostame. Všichni vlastníci jednotek jsou náramně spokojení, pouze my „máme pořád něco“. Máte někdo takto pojištěné společenství přes smluvního správce? Jak to funguje? Děkuji za názor. My takto uzavženou pojistku považujeme za pitomost.
Je to celé nějak divné. Pojistnou smlouvu může uzavřít kdokoliv ve prospěch kohokoliv. Ten kdo sjednává a podepisuje pojistnou smlouvu je povinen i tuto pojistnou smlouvu platit. Říká se mu pojistník. Pojistník sjednal pojištění ve váš prospěch , to je ve prospěch pojištěného a pojistil váš majetek ( asi tedy dům ) . Říká se mu pojištěný, protože je pojištěný. Pojištěný ( nebo pojištění ) je ( jsou ) majiteli předmětu pojištění ( toho domu ) . Rozhodně jako pojištěný nemůže být SVJ, protože SVJ není vlastníkem domu. Kdo je vlastníkem domu, to zpravidla víte a v pojistné smlouvě se to musí nějak ošetřit, je to běžná praxe. Ještě poznámka, příjemcem eventuelního pojistného plnění ( škody) je vždy pojištěný. Pojistník ( ten co sjednával pojistnou smlouvu ) je povinen oznámit a seznámit pojištěné s pojistnou smlouvou, asi mu dát kopii smlouvy. Jak je to s placením pojistného, záleží na vás, povinnost vůči pojišťovně má pojistník, jestli mu to zaplatíte záleží na vás. Pokud to pojistník nezaplatí, tak pojišťovna smlouvu zruší, což se ani nemusíte dozvědět. Takže – v každém případě, ať vám ukáže pojistnou smlouvu. A pokud neukáže, tak se s ním nemusíte bavit, nic mu platit nebudete a pojištění si sjednáte samy. Pokud budete mít dotazy, tak napište.
Víme kdo je pojistník, je to družstvo. Víme kdo je pojištěný, jsou to všichni vlastníci a spoluvlastníci pojištěných nemovitostí. Dále je tam příloha – seznam míst pojištění a v seznamu je uvedno Společenství ........ název našeho společenství, není tam ale uvedna ta nemovitost. A to je to, co mě mate. Co tam dělá to SVJ? SVJ tu budovu nevlastní.
Konkrétně poradit neumím, když ani Vy nevíte co se v SVJ děje, co máte o pojištění ve stanovách, v prohlášení vlastníka, ve Vaší kupní smlouvě, a jaké smlouvy má SVJ sjednány s dalšími subjekty. Zdá se, že jsou pojištěny „budovy“, tedy společné části i jednotky.
Doporučuji, abyste si pečlivě pročetl všechny uvedené dokumenty. Hledejte v nich zmínky o pojištění. Dále potřebujete znát obsah smlouvy mezi SVJ a bývalým vlastníkem.
Je třeba postavit na jisto z jakého právního důvodu sjednal bývalý vlastník toto nové pojištění. Musíte si odpovědět na otázku jaké je jeho právní postavení. Koná snad na základě nějaké smlouvy? S kým ji sjednal, jaký je její obsah? Na to Vám měl hned na začátku odpovědět výbor.
Kdo je v postavení správce cizího majetku, je oprávněn sjednat svým jménem pojištění spravovaného majetku ve prospěch beneficienta (beneficienty jsou v tomto případě všichni vlastníci jednotek). Šlo by o postup podle NOZ díl 6 „Správa cizího majetku“:
| 89/2012 Sb. § 1423 (1) Správce sestaví inventář, dá jistotu za řádný výkon správy nebo pojistí svěřený majetek, určí-li tak stanovy či jiná smlouva nebo stanoví-li tak zákon. |
| 89/2012 Sb. § 1427 (1) Správce je oprávněn pojistit spravovaný majetek na náklady beneficienta proti běžným rizikům. |
Problém je, že jednotky(1994) nepatří do majetku, který spravuje SVJ. Také platí, že po vzniku SVJ je to již pouze společenství, kdo vykonává správu domu. Bývalý vlastník samozřejmě není správcem, ani kdyby měl se SVJ sjednánu smlouvu o výkonu některých činností správy.
lake
Tímto příspěvkem http://www.portalsvj.cz/…ov-a-spravce#… jste mě lake asi navedl na rozluštění našeho problému. Jsme SVJ vzniklé dle ZOvB, společenství spravuje (má tedy spravovat pouze) společné části domu. Členové výboru se ovšem domnívají,že je externím správcem spravován dům (společné části i jednotky) a tak taky uzavřeli smlouvu s externím správcem. Smlouva je uzavřená na správu domu a pozemku, ne na správu společných částí domu. Externí správce svým jménem následně uzavřel pojištění na dům, ne na společné části a pojistil i vlastníky. Uzavřel tedy pojištění i na to co výlučně patří do našeho vlastnictví. To bude patrně ten problém, protože členové výboru se kdykoliv domáhají vstupu do naší garáže s oddůvodněním, že mají právo do ní vstupovat. A nyní si uvědomuji, že externí správce se taky tak chová k nám vlastníkům, prostě z jeho pohledu na základě uzavřené smlouvy spravuje naši garáž, ne společné části. Lze s tím vůbec něco dělat?
S pojištěním se to má takto:
- Jednotka podle NOZ je věc nemovitá. Může být pojištěna jako nemovitost.
- Jednotka podle ZoVB není věc nemovitá. Nemůže být pojištěna jako nemovitost.
Proto zřejmě byla sjednána smlouva na pojištění celé budovy, bez rozlišení jednotek a společných částí. Ale to je známá věc a mnoho domů je takto pojištěno jako celek.
SVJ bylo oprávněno svým jménem sjednávat pouze smlouvy, které se týkají společných částí. Části smluv ohledně jednotlivých jednotek můžete ignorovat, neboť Vás nijak nezavazují. Zavazují však SVJ. (To platí, pokud jste ve stanovách nepředal část Vašich oprávnění právnické osobě.)
Přístup do Vaší garáže si může SVJ vynutit z jiných důvodů, než se domníváte Vy: Mají oprávnění vstoupit do jednotky např. ke kontrole či opravě společných částí, přístupných pouze z jednotky, nebo k odečtu, kontrole či montáži měřičů (pokud jsou nainstalovány). NOZ k tomu přidal právo přesvědčit se jaké (stavební) úpravy provádí vlastník ve svých místnostech.
lake
Děkuji. Ano, příliš mnoho nejasností, bohužel to vadí pouze nám. „Pořád něco máme“. Stanovy – ačkoliv společenství vzniklo podle ZOvB, stanovy jsou napsané prý podle NOZ. Prý uvádím proto, protože to je neuvěřitelný paskvil. Nešlo s tím nic dělat, schváleno jednohlasně, kromě nás. Nám ani nedovolili hlasovat. Ano, nedovolili nám hlasovat, měli jsme jiný názor. Notářka, která na schůzi byla do zápisu zapsala, že jsme hlasovat odmítli. Tak je to zapsané a založené v rejstříku společentví. Když jsem to četli, chtělo se nám zvracet. Jedním slovem hnus. Ve stanovách je uvedeno, že činnosti týkající se správy domu a pozemku z hlediska správních činností jsou činnosti uvedené v § 8 NV. Ve smlouvě o zajištění některých činností správy domu a pozemku je uvedené, že smluvní správce je dodavatelem. Jeden z bodů je zajištění pojištění domu uzavřením pojistné smlouvy. Naše SVJ nemá sjednané žádné další smlouvy, pouze s bývalým správcem a majitelem současně. Co se týče dodávek el. energie, dodavatelem je opět smluvní správce, ačkoliv máme svůj elektroměr. Doslova jsje „donutili“ svj, aby si založilo svůj účet. Jsme ovšem snad jediní, kdo tam příspěvky posílá. Pojistné za rok 2014 jsme neplatili z důvodu nejasnosti, celý rok jsme písemně komunikovali s SVJ ohledně pojištění o ničem. Přišla nám upomínka od smluvního správce, že máme nedoplatek zaslat na jeho účet! Bývalý vlastník není správcem, je pouze smluvním dodavatelem. Ano,co se týče pojištění problém vidíme v tom, že jednotky nepatří do majetku svj. U pojistné smlouvy pro rok 2015 je pojištěné SVJ a tam jsme asi povinni přispívat na pojištění SVJ (co má svj pojištěné ví jenom snad bůh, když nevlastní budovu jak je uvedeno v pojistné smlouvě). Ale co rok 2014, bylo tam něco pojištěné? Byl pojištěný soubor budov a ostatních staveb ve správě původního družstva, napíši to rovnou, je to družstvo. Ale my jsme přece nebyli v jeho správě. Znamená vykonávání některých činností správy být ve správě? Žádali jsme SVJ o nahlédnutí do všech podladů týkajíci se naší správy, zejména finanční toky. Víme přesně na co je potřeba se podívat,něco o správě víme. Doslova se nám vysmívají, statutáři. Dotaz na závěr. Může být smluvní subejkt zajišťující některé činnosti dodavatelem el. energie? Dodavatel musí mít snad licenci, nebo zde nemusí, zde ohledně správy je možné všechno?
Nikdo si neumí představit, co lze udělat ze správy garáži. O to je to horší, že bydlíme v normálně fungujícím společenství, kde je všechno jak má být. Tady je všechno vzhůru noham. Hrůza. Dodávám, že podle stanov máme povinnost hradit příspěvky na správu domu, příspěvky na vlastní správní činnost (to nepatří do správy domu?), zálohy na příspěvky, zálohy na vlastní správní činnost, pak tam máme dlouhodobé zálohy na opravy. V prohlášení vlastníka je jediná služba, dodávka el. energie, na tu přispíváme zálohově. Ve stanovách máme ale uvedené, že zálohy jsou za služby včetně dodávek el. energie. Jaké další služby by to měly být bude asi překvapení při vyúčtování. Žádné jsme si neschválili, neobjednali. Stanovy jsme chtěli napadnout soudně, bohužel jsme nenašli advokáta. Byli jsme odmítnuti. Jsou vydávány různě směrnice, ty schváli dav, ačkoliv jsou třeba i protizákonné, atd. Pořád všem lezou do garáže a kontrují podružný elektroměr, abychom prý neodberali proud načerno. Dělají to statutáři, kdo kontroluje jejich elektroměr, nikdo. Hnus. Chovají se k nám jako ke zlodějům. Lze s tím vůbec něco dělat. Trochu si stěžuji, zatím je nedůležitější to pojištění. Děkuji. Lituji všechna společenství, kde jejich dům spravuje původní družstvo. Podle toho co tady čtu je to stejné jako správa našich garáží. Čest výjimkám, pokud existují.
Poslední komentáře