Podílový minoritní spoluvlastník odmítá plnit své povinnosti

Už jsem nechtěla dále diskutovat, ale Váš příspěvek je důležitý, takže považuji za nutné se k němu vyjádřit:

Při jednání všech spoluvlastníků bylo přijato Usnesení, dle kterého bylo 7/8 odsouhlaseno, jakým způsobem bude 1/8 spoluvlastníku poskytnuta peněžní náhrada. Vycházelo se z nájmu v místě obvyklém, písemně podloženém největším místním pronajímatelem – místním úřadem. Částka byla navýšena (zaokrouhlena) směrem nahoru o 50 Kč/m2. 1/8 spoluvlastník s tímto nesouhlasil, rozhodnutí však soudně nenapadl. Trvá na tom, aby mu byla vyplácena cena tržní a sám si stanovil výši, bez dohody s ostatními. Ale mezi spoluvlastníky přece není tržní nájemní vztah. Jeho podíl v bytě je 9,2 m/2.

kolik prosím činí jeho podíl „příspěvku svj“? pokud jste zvýšili nájem za metr o 50 kč, přepodkládám, že i kdyby to teda bylo pouhých 60 korun za metr, za jeho metry to dělá 552 korun, na které má nárok. a vzhledem k jeho podílu 1/8 to teda vychází, že svj platíte přes 4 416 korun??? respektive ještě více, protože kdybyste mu započítali jeho „příjem“, tak aby vám dlužil, bylo by to přes 5 000? jen za správu a tzv. FO? to je ten barák tak luxusní (pak nechápu ten nízký nájem), nebo tak dezolátní?

Paní Radko, zdravím Vás. Nikdy jsem nehovořila o nájmu, ten v osobním vlastnictví ani neexistuje – pokud tedy není uzavřená majitelem s někým nájemní smlouva. U nás se jedná o náhradu toho, že 1/8 neužívá svůj podíl na bytě. O těchto záležitostech rozhoduje majoritní většina spoluvlastníků. Abychom se měli od čeho odpíchnout, dotázali jsme se místním úřadě, za kolik jsou pronajímány byty (m2) v cihlovém domě. Písemné prokazatelné sdělení bylo: 55 Kč /m2. Tato částka byla navýšena (zaokrouhlena) na 60 Kč/m2 a v tomto smyslu byla většinově odsouhlasena NÁHRADA 600 Kč/měsíc – nikoliv nájem. Jeho podíl jako vlastníka 1/8 na platbě pro SVJ činí 230 Kč. S tím 1/8 nesouhlasila, soudně však majoritní rozhodnutí nenapadla a stále dokola omílá požadavek na tržní nájem. Mezi spoluvlastníky však není nájemní vztah. Tím méně tržněnájemný. Moje (naše) situace je složitá a nevím, zda existuje nějaký precedent, který by se dal na náš případ uplatnit. Proto si nevím rady s člověkem, který se mně přilepil na záda, platit nemíní za nic, v bytě nemá nic, co by mu patřilo a jen chce poroučet, kolik by si představoval, abychom mu platili. V bytě mu patří 9,2 m2 ve sklepě 0,8 m2. = 10 m2 Nám ostatním patří 70 m2 a nemíníme se nechat vydírat. Situaci budeme řešit právní cestou – v tomto smyslu jste radila i Vy. Pokud budete mít ještě nějaký dotaz, zodpovím.

Paní Julie, může být, že „osminový“ spoluvlastník bytu má pravdu, pokud jde o výši finanční náhrady. Že jste se dotázali na obecním úřadě je bezvýznamné. Rozhodující je tržní nájemné, neboli „nájemné v místě obvyklé za obdobný předmět pronájmu“. Tato částka náleží vyloučenému spoluvlastníkovi (v tomto případě půjde o 1/8 tržního nájemného z obdobného bytu v obdobném umístění).

Navíc nechápu proč si stěžujete že dluží, když mu máte měsíčně vyplácet vyšší částku za vyloučení z užívání společné věci. Zkoušíte rozpoutat bouři ve sklenici vody.

Justitianus

takže vy mu máte dávat měsíčně 600 korun, a on vám 230. a nemůže vám nikdy nic dlužit. tak o co jde? započtěte si to, a když se mu to nebude líbit, dá vás k soudu on. proč ho chcete dát k soudu vy? kolik vám dluží? proč mu dáváte měsíčně 600, když on nehradí? napište mu doporučený dopis, vyčíslete vše, oznamte, že započtete vzájemně a zbytek mu budete měsíčně vyplácet. a další tah je na něm.

Proto si nevím rady s člověkem, který se mně přilepil na záda, platit nemíní za nic, v bytě nemá nic, co by mu patřilo a jen chce poroučet – ale on je spolumajitelem, takže má právo byt klidně i užívat, nebo brát užitky z něj. a je jedno, jestli mu patří 1/100, nebo 1/8.

Uvádíte tyto údaje: 600 Kč/měsíc a 230 Kč/měsíc. Rozdíl činí 370 Kč/měsíc.

Nerozumím, o jakém přilepení za záda a vydírání píšete.

Trochu jsem si myslel že to bude tento problém. Myslím že v podstatě nemůže nastat situace kdy fond oprav který hradíte SVJ je vyšší než nájemné za užívání bytu. Samozřejmě nevím jaké jsou vztahy mezi spolumajiteli viděl bych to následně. Pokud dejme tomu jedna větev rodiny tedy 7 spolumajitelů nechá v bytě bydlet člena rodiny nebo příbuzného a nechá ho tam bydlet za podmínek kdy nájemné nepokrývá ani poplatek do fondu oprav nemáte naději na to abyste cokoliv získala ale mnohem spíš to dopadne tak že budete muset platit. Obecné rovině máte stanovit nájemné za byt od toho se odečte příspěvek do fondu oprav a vznikne zisk a ten si rozdělíte tím způsobem který jste popsala tedy jednu osminu dostane spolumajitel. Služby tedy dodávku vody a tak dále do toho vůbec netahejte. Pokud je u vás z nějakého neznámého důvodu skutečně tak nízké obvyklé nájemné že nepokrývá ve vašem případě ani příspěvek do fondu oprav protože ten je extrémně vysoký je skutečně otázkou zda je 8. Spolumajitel povinen na to přispívat protože defakto sice investuje do vlastního majetku a jeho zhodnocení ale nemá z něj žádné výhody výhody se zhodnocení majetku bude mít ten kdo byt užívá a ten by proto měl přispívat tolik aby to minimálně pokrylo fond oprav. Nemovitý majetek prostě nemůže mít zápornou hodnotu.

FO není vyšší, než poskytovaná náhrada za majoritou odsouhlasené neužívaní 1/8 bytu. Minoritní vlastník náhradu přijímá dodnes. Náhrada (dle obvyklého nájmu pro 1/8) činí 600 Kč, podíl 1/8 platby pro SVJ po odečtu všeho, co užívají jen bydlící vlastníci činí 230 Kč. Jsou to platby nejen do FO, ale i za správu SVJ, vedení účetnictví, pojištění a další služby, které si správce SVJ účtuje. Podle mě by se měl podílet na platbách pro SVJ každý spoluvlastník. Obdobná byla situace u placení Daně z nemovitosti, ale FÚ pochopil, že daň musí platit každý vlastník a tuto rozdělil ( zvlášť 7/8 a 1/8). Proto byl můj prvotní dotaz na to, zda toto není možné i s platbou pro SVJ. Ještě je otázka, zda neposílat měsíční náhradu 600 Kč mínus 230 Kč (povinnost 1/8 vůči SVJ) A propos: diskuze je pro mě velmi užitečná.

Víte Julie, vaše situace je poměrně složitá proto, že zákon nijak neupravuje jak mají spoluvlastníci postupovat.

reálně se s tou situací musíte vypořádat sami a já vidím, že každý měsíc rozdělujete platbu za byt a rozesíláte každému drobet a zároveň čekáte, že každý pošle část dál do SVJ. To mi přijde komplikované a nepřehledné. Pak samozřejmě vznikají dluhy. Druhý problém je, že jste zřetelně na užívání bytu neuzavřeli žádnou nájemní smlouvu, musel by ji podepsat i ten minoritní vlastník. Počítám, že někdo vlastníků (nejspíš dědictví, že?) v bytě bydlí a se zbytkem se vypořádává tímto způsobem.

není-li nájemní smlouva (a ta není) užívá tedy byt nejspíš na základě „pokojného stavu“ a peníze jež vyplácí nejsou úhradou „nájemného“ ale finančním odškodněním za to, že užíváte cizí majetek (a byt není možné podělit mezi všechny). Z tohoto hlediska tedy není nezbytné posílat menšinovému vlastníkovi peníze každý měsíc. Pokud s tím bude souhlasit alespoň většina, platil bych to tak, že platby SVJ i a služby provede přímo uživatel (který je i spolumajitelem?) a po odečtu těchto nákladů rozdíl zašle minoritním vlastníkům. Pak se vyhnete tomu, že menšinový vlastník nezaplatí peníze dál. a jak říkám, nejde o nájemní vztah, když není uzavřena nájemní smlouva.

Nenechte to takto moc dlouho a snažte se o odkup podílu, reálně je totiž možno žádat soud, aby byla vyčleněna minoritnímu vlastníkovi 1/8 bytu k užívání.

zbytečné nepříjemnosti

„reálně je totiž možno žádat soud, aby byla vyčleněna minoritnímu vlastníkovi 1/8 bytu k užívání“

Prosím, abyste tento svůj názor nějak podložil (právním předpisem, judikaturou, literaturou apod.)

ono je to u bytu obecně blbost :-) to jako 1/8 hajzlíku, 1/8 koupelny, 1/8 vchodové chodby a půl metříku pokojíčku :-)

soudy „vyčlení“ maximálně nějaký podíl při spoluvlastnictví pozemku, a to ještě jen tehdy, pokud to fakticky prakticky jde. u bytu je to nesmysl. spoluvlastník, ať už jakéhokoliv podílu, má prostě právo ho užívat. a dědicové se mohou klidně pozabíjet :-(

tomasi, nájemní smlouva není, protože tam bydlí spoluvlastník a další spoluvlastníci mu nemůžou nic pronajmout. dle příspěvků tam evidentně bydlí Julie. o odkup se snažili, on nechce. a to užívání 1/8 bytu to jste teda opravdu musel něco hulit :-)

Samozřejmě psal jsem o případu kdy tam bydlí někdo třetí, třeba rodinný příslušník. Pokud to bylo zavádějící omlouvám se.

že bylo. jak je tu již psáno, bydlí tam jedna z vlastnic. byt byl „rozdělen“ dědictvím. a další, co jste psal bylo mimo… i to, že se mají snažit o odkup. paní táhne na devadesát a psala opakovaně, že prodat podíl ten člověk nechce.

To není dotaz na svj, to je podílový spoluvlastník

Byt je součástí SVJ. Při dědickém řízení přibyli 3 spoluvlastníci bytu. Doposud bylo nutno platit SVJ na správu, účetnictví … atd. Takže pokud se byt změnil na spoluvlastnictví 4 spoluvlastníků, tak už nikdo pro SVJ platit nemusí?

Děkuji za objasnění. Julie Š.

Takže se jedná o podílové spoluvlastnictví bytu v domě v bytovém spoluvlastnictví.

Spoluvlastníci bytu navenek vystupují jako jeden vlastník bytu s jedním nedělitelným hlasem, nedělitelnými právy a povinnostmi. Jak si to spoluvlastníci bytu mezi sebou vyřídí je jejich vnitřní věc, do toho nezasahujte ani se o to nezajímejte.

Jednejte výhradně se společným zástupcem vlastníka jednotky podle § 1185 občanského zákoníku.

Dík za reakci. Jsem většinovým vlastníkem. Nevím, jak řešit dvojí metr, kdy 1/8 uplatňuje úspěšně veškerá práva, ale povinnosti ignoruje. Je způsob, jak dotyčného donutit, aby plnil i povinnosti vůči SVJ? Doporučujete obrátit se na soud? Dobrovolně to opravdu nejde.

Děkuji za radu. Julie Š.

Nejedná se tedy o záležitost bytového spoluvlastnictví ani SVJ.

Pokud jste většinovým spoluvlastníkem a menšinový spoluvlastník na společnou věc nepřispívá a ve spoluvlastnictví s ním nechcete setrvávat, potom podejte návrh na zrušení spoluvlastnictví, který odůvodníte právě tím, že menšinový spoluvlastník na společnou věc nepřispívá.

proč být takovým spoluvlastníkem. Zda by nešlo se s ním domluvit, aby svůj podíl prodal dobrovolně některému ze ostatních spoluvlastníků.

Vážená/ý – to bylo to první, oč jsme usilovali. Jenže on svůj podíl prodat nechce, chce tržní nájem (i bez dohody s ostatními) a vyhrožuje i exekutorem a soudy. Zatím co já mu platím každý měsíc poctivě to, co bylo schváleno většinou spoluvlastníků, on se svým povinnostem jen vysmívá, ignoruje je a já musím platit pro SVJ i za něho. Dluží mně už cca 16 000 Kč. Proto jsem hledala radu tady, protože marná sláva, pokud by ještě žil můj manžel, takové jednání by nepřipustil. Asi neumím svoji situaci popsat explicitně. Budiž mně omluvou, že začínám 9. křížek a některým věcem už dobře nerozumím. Moje děti se přiklánějí k tomu, co radí paní Radka – neplatit mu celých 600, ale odpočítat si částku, kterou má uhradit on. Jenže já jsem v životě nikomu nic nedlužila, žila spořádaně a příčilo se mi neplnit něco, co jsem sama odsouhlasila. Vadí mně jen to, že dotyčný vyhrožuje exekutorem a soudy. (zastrašuje?) To beru úkorně. Už nemám moc sil na obranu. Dík za zájem, ale musím se s tím asi poprat sama.

ta situace už trvá pět let? vyzvala jste ho někdy prokazatelně (písemně s doručenkou) k úhradě dluhu? je to sice smutné, ale obvyklé nájemné ve výši 60 korun za metr by se mi teda taky nelíbilo, ledaže jde o samotu nebo vybydlené oblasti. zvlášť, jestli to bylo dohodnuto před pěti lety a nemění se to.

pokud tomu rozumím (dotaz byl dost zmatečný), tak vůči svj povinnosti plní společný zástupce vlastníků toho bytu. takže ten minoritní neplní vůči ostatním vlastníkům. není to věc svj, to si musíte vyřídit mezi sebou, třebas i soudně.

Paní Radko, pochopila jste moji situaci naprosto správně. A dala i radu, jak věc řešit, děkuji. Za tu zmatečnost se omlouvám, jsem dost stará osoba, která se nevyzná v termínech, které by měla použít. Povinnosti vůči SVJ plním já. Až na toho jednoho s ostatními dvěma spoluvlastníky problém není.

Přeji hodně zdravíčka. Julie Š.