Oprava fasády v havarijním stavu
Dobrý den, rádi bychom se sousedy přistoupili k opravě havarijního stavu fasády jedné části domu, nicméně v této opravě nám brání sousedé s více než čtvrtinovým podílem na společných prostorách. (Máme velmi špatné, ještě staré stanovy, v nichž jakoukoliv opravu domu musí schválit všichni či alespoň 3/4 podíl na domě, oni mají asi 29%.) Dokázali byste někdo poradit, zda je lepší volit cestu požádat soud o nahrazení jejich hlasu, či je možno opravu provést jako havarijní opravu bez jejich účasti s rizikem, že zažalují oni nás? díky moc
Nedovedu si představit jiný důvod než peníze. Nepochybně nechtějí přispět na opravu. Taky máme v domě jednu spořivou rodinu. Pak je možné i řešení, že opravu uhradí ostatní, bez jejich příspěvku. Přemyšleli jste o tom? Další možností by bylo, kdyby někdo podal upozornění na stavební úřad o havarijním stavu fasády. Pak by SÚ měl opravu na SVJ vyžadovat. Třetí možností by bylo po opakovaném neschválení stanov, si prověřit, kterým tzv. donucujícím ustanovením OZ stávající stanovy nevyhovují, doplnit je a s odvoláním na ustanovení par. 3041 odst. 2 OZ o nutnosti upravit stanovy do tří let po přijetí zákona předat záležitost soudu, aby rozhodl ( včetně snížení kvóra na hlasování).
K odstranění havarijního stavu může přistoupit výbor SVJ i bez hlasování shromáždění. Může ji provést dokonce vlastník jednotky a náklady požadovat po SVJ. Ovšem pozor! Jedná se jen a pouze o tu havárii. Tzn. např. nemůžete nechat předělat komplet celou fasádu. Jen ta místa, která jsou skutečně v havarijním stavu.
Pokud již víte takto předem, že budou sousedé dělat problémy, můžete požádat stavební firmu, aby Vám napřed udělala posudek, že fasáda skutečně je v havarijním stavu, kolik bude stát oprava, kolik bude stát celá fasáda, tj. zda se nevyplatí spíše udělat celou fasádu.
Žalovat Vás můžou vždycky. Jestli uspějou, nebo ne, je úplně jiná otázka :-)
Dobrý den, děkuji za odpověď. Stavební firma nám již posudek dělala, resp. vypracovala Studii o stavu domu a celou jednu stranu domu, tedy celou jednu stranu fasády označila za havarijní. Skutečně se omítka z celé jedné části domu odlupuje a padá ve velkých kusech na zem. Stav máme fotograficky a i v té studii zdokumentován. Tedy budeme muset opravit celou fasádu…
Chcete říct, že v případě žaloby sousedů podané na SVJ by fotografická dokumentace ani studie stavební firmy nestačila pro dokázání havarijního stavu?
je snadno napadnutelný. Ideální je mít posudek stavebního technika, který je v seznamu soudních znalců.
Sice posudek nemáte, ale Vaši sousedé patrně také nemají nic takového, jak posudek znalce s kulatým razítkem, že je fasáda v pořádku. To je plus pro Vás.
Vy naproti tomu máte studii a fotodokumentaci. Pokud již bude fasáda opravená, soud může nechat udělat znalecký posudek na základě Vaší dokumentace. To je také plus pro Vás.
Je pravděpodobné, že soud rozhodne ve Váš prospěch.
Teoreticky by mohl být problém v tom, že jste o havárii dali hlasovat na shromáždění. Což výbor nemusel dělat – tím spíš, že jsou v domě kverulanti s podílem přes 25% – to výbor vysloveně neměl dělat.
Teď patrně výbor nechce jít proti rozhodnutí shromáždění.
Co podat podnět na stavební úřad? To můžete udělat Vy, nebo kdokoli – třeba nějaký soused. Oni mohou provést místní šetření a opravu vlastníkovi nařídit. SÚ má pravomoc „nařizovat nezbytné úpravy na stavbě, stavebním pozemku“ a „nařizovat provedení udržovacích prací.“
Tak to je v pořádku. Objednejte opravu a opravte fasádu. Odstranění havarijního stavu je povinností SVJ, nehledě k tomu, kdo souhlasí nebo nesouhlasí.
Nemáte zač :-) Jen považte, kdyby došlo k poškození majetku (např. kolem parkujících aut) anebo hůře – k úrazu (např. kolem hrajících si dětí), jste zodpovědni za způsobenou škodu všichni dle výše svých spoluvlastnických podílů. A že jste byli právě Vy pro opravu – to Vám bude houby platné.
Dotaz vznášíte, jako řadový člen SVJ,nebo jako člen výboru, či dokonce, jako jeho předseda?Děkuji za upřesnění.JaVa
Samozřejmě,že mění.Pokud by jste byl členem výboru,tak by bylo Vaší povinností havarijní situaci okamžitě řešit a to bez ohledu na to, zda s tím někdo z vlastníků jednotek, vysloví nesouhlas,Viz. § 159 z.č. 89/2012 Sb.,Jste-li pouhý člen SVJ,tak si řádně pročtěte vaše stanovy,co je v nich psáno o právech a povinnostech vlastníka bytové jednotky ve vztahu ke společným prostorám domu a hlavně o povinnostech výboru(předsedy)SVJ při správě cizího majetku.Pokud váš výbor i přes Vaše písemné upozornění na havarijní stav(které máte podložené posudkem autorizovaného pracovníka příslušného SÚ) vašeho společného majetku nekoná,odvolejte ho,neboť nekoná s péčí řádného hospodáře a nápravu havarijního stavu zajistěte sám.Samozřejmě na základě řádné smlouvy a oznámení SÚ.Práce svěřte renomované stavební firmě.Vy si během prací pořizujte fotodokumentaci a kontrolujte spolu se stavebním dozorem stavební deník,aby jste v případě soudního sporu nemusel vše hradit sám,neboť všechny náklady jdou za spoluvlastníky domu a pozemku,dle velikosti jejich spoluvlastnického podílu.JaVa
Děkuji za fundované odpovědi, pokusíme se skrze stavební firmu zajistit také znalce s kulatým razítkem.
Nevěděl byste také, zda by nebylo schůdné požádat případně soud o nahrazení hlasu problémových sousedů v této věci, případně požádat soud o změnu stanov, ve kterých jejich ke všem opravám nezbytný hlas potřebujeme? Všichni vlastníci b.j. se změnou stanov, resp. proměnou hlasovacích kvór v nich, souhlasí. Děkuji
No ale pozor, zvýšení hlasovacích kvór ve stanovách oproti zákonu možné je, to nezpůsobí neplatnost tohoto bodu stanov.
No ale pozor, zvýšení hlasovacích kvór ve stanovách oproti zákonu možné je, to nezpůsobí neplatnost tohoto bodu stanov.
Omlouvám se, asi nerozumím Vaší odpovědi, nechceme hlasovací kvóra zvyšovat, jen je měnit. V našich současných stanovách potřebujeme ke schválení každé opravy a změny v domě souhlas sousedů kverulantů s 28% podílem. Protože nikdy s ničím nesouhlasí, k ničemu se nedopracujeme, proto chceme změnit stanovy tak, aby nebyl jejich souhlas potřeba. To se nám ale bez jejich souhlasu opět nepodaří…
Pane HaLa, podal už někdo z těch „28%“ trestní oznámení nebo soudní žalobu na vaše SVJ, z důvodu nesouhlasu s usnesením shromáždění vlastníků.Pokud ne a Vy jste přesvědčen ,že tak ani v budoucnu neučiní,poněvadž pouze „prudí“, zkuste použít ZSR a zákonné lhůty v § 1128 odst. 3, 89/2012 Sb.,.i při změně vašich stanov,aby jste nemuseli čekat do 1.1.2017,kdy(jak zde uvedl pan Pavel)začne platit novela NOZ. JaVa
Ano. Nechcete hlasovací kvóra zvyšovat, vy je chcete snížit podle aktuálně platného NOZ. Jen jsem doplnila pana JaVu, že Vaše stanovy v tomto bodě stále platí, zvýšení kvór oproti zákonu NOZ připouští.
Assi Vám nezbude, než se obrátit na soud. Pokud se Vám podaří s pomocí soudu snížit kvóra, budete mít vyřešeno napořád.
Poslední komentáře