opět balkony

Vážený G.X., a ostatní,

nesvádějte nic „na spoustu nejasně podchycených záležitostí zákonem“.

Nastudujte prosím ZoVB, konkrétně § 4 odst.2 písm.c) a g). Po té se ptejte původního vlastníka, proč v „Prohlášení vlastníka“ nepostupoval dle ustanovení ZoVB.

Společnými částmi domu mohou být i náležitosti, které může užívat výhradně jen některý vlastník či omezený počet vlastníků.

A já pane G.X. a ostatní kladu otázku vám, proč jste na jednání shromáždění vlastníků nepřednesl konkrétní návrhy na opravu-úpravu-upřesnění „Prohlášení vlastníka“?

Vše je v nás pane G.X. a ostatní, v našem aktivním a odpovědném přístupu ve využití zákonem stanovených možností. Ale lepší a jednoduší je nadávat na „špatný“ zákon, hrát mrtvéhou brouka pokud se mne to netýká a láteřit většinou až když nastane problém.

Matějka

Vážený pane Matějko, zřejmě jste špatně četl vlákno zpráv. Já žádný problém v domě nemám, takže nehodlám na shromáždění navrhovat jakékoliv změny :)

Zákon říká

společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, … 

ono „části určené pro společné užívání“ … považuji za najasnost v zákoně a toto ustanovení generuje neustálý tok dotazů v diskuzích i jinde. Na tom si trvám.

G.X.

Vážený G.X.,

zákon užívá slovíčko „zejména“, tedy taxativně nestanovuje. Taxativně stanovit musí právě s odbornou znalostí domu původní vlastník v „Prohlášení vlastníka“.

S ohledema na skutečnost, že např. balkony (terasy, parkovací stání apod.) nemusí mít každá jednotka, jedná se o společné části jen vlastníků některých jednotek. Tuto skutečnost ale v drtivé většině „Prohlášení…“ původní vlastníci vůbec neřeší.

Matějka

K balkonům – jak to řešíme v našem SVJ, je mě osobně jedno jestli je to špatný postup ALE " bytové balkony" nejsou u nás podle Prohlášení vlastníka společné vlastnictví… V loňském roce proběhla rekonstrukce 24 balkonů, došlo k odstranění starého drátoskla, balkony byly dokonale obroušeny , nově natřeny a místo drátoskla byl přinýtován povrchově upravený hliníkový plech. Balkony jsou jednotně zrekonstruovány, nehrozí vypadnutí drátoskla ze silně rezavých lišt… Jak jsme to financovali??? 50% z tzv. fondu oprav, 50% mimořádným vkladem každého vlastníka . Toť vše.

Téměř vždy jde o peníze.

Představme si modelový příklad. Polovina bytů v domě má balkón a polovina nemá (to není nijak nereálný příklad). Je potom „správné“, aby se všichni vlastníci podíleli na údržbě balkónů, ale využívat je mohli pouze někteří vlastníci?

Samotné vymezení balkonu v Prohlášení jako výlučného majetku vlastníka, i kdyby bylo možné, tak to neřeší – balkon není místností, není tedy zahrnut do podlahové plochy a tedy nemá vliv na spoluvlastnic­ký podíl.

Jde-li o pěníze, je prostor schválit shromážděním upravený princip přispívání na správu domu, který balkony reflektuje.

G.X.

Pane G.X.,v mém příspěvku není nic ve smyslu vymezení balkonu či lodžie jako výlučného majetku vlastníka jednotky. V Prohlášení dle §4, odst.2c) se určují společné části domu podle toho, kterým „vlastníkům“ budou společné. V minulosti se zde objevovaly případy, kdy měli „vlastníci jednotky“ v Prohlášení vymezeny balkony jako náležející k bytové jednotce.

Ke zohlednění užívání balkonu či lodžie ve výši dlouhodobých záloh na opravy formou usnesení shromáždění není spor. Bylo by vhodné uvést jakým způsobem to máte pořešeno u vás. Bez toho je to, jen obecné vyjádření, to tazateli moc nepomůže.

Zdravím Kolář

K vašemu dotazu: nemáme to pořešené nijak. Nikdo z vlastníků s tím problém nemá (aspoň tedy: nikdo se neozval), takže není co řešit.
Balkony / terasy jsou od cca 2m2 – 35 m2.

G.X.

Některá ustanovení ZoVB doplňují § občanského zákoníku, kde najdete odpověď na uvedené tema „balkony – lodžie“ :

Věci a práva § 118 (1) Předmětem občanskoprávních vztahů jsou věci, a pokud to jejich povaha připouští, práva nebo jiné majetkové hodnoty. (2) Předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory.

§ 119 (1) Věci jsou movité nebo nemovité. (2) Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.

§ 120 (1) Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. (2) Stavba není součástí pozemku.

§ 121 (1) Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. (2) Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. (3) Příslušenstvím pohledávky jsou úroky, úroky z prodlení, poplatek z prodlení a náklady spojené s jejím uplatněním.

Jak máte definovány, balkony, nebo lodžie v Prohlášení vlastníka podle §121, odts. 1,2) ?

Vlastnictví jednotek (byt, nebyt) nespočívá ve vlastnictví stavebních částí tvořících konstrukci domu ale ve vlastnictví „jimi obestavěného vymezeného prostoru“ (jednotek -byt, nebyt) a „společných částí domu“, mezi něž právě patří stavební konstrukce, tak jsou uvedeny v „Prohlášení vlastníka“. Mezi dosud „nepojmenované“ v §2 jako : „společné části domu“ nebo „příslušenství jednotek“, či „jejich součást“ jsou dle mého názoru „konstrukce bytových jader“, s nimiž se nakládá všeobecně bez pravidel, dosti svévolně vlastníky jednotek. Průmět jejich podlahové, není započítáván do podlahové plochy jednotek, kterou tvoří dle §2, odst.i) plocha „místností“

Zdravím Kolář

Dle komentáře kdysi dávno v Ekonomu, není zakázáno se dohodnout na vyšším příspěvku od majitelů balkonů.

Souhlasím, takovou dohodu považuji i já za vhodnou. Pokud si vzpomínám, v minulosti zde p.Matějka u nich uplatňovanou výši v „%“ z výše příspěvku na dlouhodobé zálohy na opravy uváděl.

Zdravím Kolář

Balkony, balkony, a zase bakony, terasy a jiné.

Původně jsem již diskutovat nechtěl. Děkuji p.Kolářovi za připomenutí dřívějších příspěvků. Takže pro všechny ještě jednou.

Zákona č.72/1994 Sb. v platném znění (ZoVB) v § 8 odst.2 stanovuje, dle čeho se určuje velikost spoluvlastnických podílů.

Původní vlastník je osobou znalou dané budovy a při vypracování „Prohlášení vlastníka“ dle §4 ZoVB (rodný list domu) měl s odbornou péčí toto „Prohlášení…“ vypracovat a určit v souladu s ustanovením:

• § 4 odst.2 písm.c), co jsou společné části budovy výhradně užívané jen některými vlastníky a dle
• § 4 odst.2 písm.g) určit, jak se bude za společné části ve výhradním užívání jen některých vlastníků přispívat na dlouhodobou zálohu (tzv.FO).

Jenže tak většinou původní vlastník neudělal a „Prohlášení…“ vypracoval amatérsky, byť jej podepsal JUDr.

Všichni se mnou jistě souhlasíte, že cena bytu bez balkonu na stejném podlaží je nižší než cena stejně velkého a vybaveného bytu s balkonem. Balkon je součástí fasády a měl by být ze stavebně estetického pohledu stejný s ostatními. Není přeci možné, není-li to záměrem avantgardního architekta, aby jeden balkon byl zelený, druhý modrý, třetí žlutý, a jeden „zhnilý“ a rezavý a hyzdil celý dům či ničil rzí fasádu.,

Obdobně byt s terasou je také lukrativnější než byt bez terasy. Na terase mám bazén, mohu pořádat párty a pod. Terasa tvoří ale střechu pro místnosti – byty pod terasou. Modelový příklad: Zatéká do místností pod terasou, je to náklad všech, jelikož se jedná o „střechu“. Ale na terase je dlažba, aby byla terasa pochůzná, a tak to majitel bytu s terasou koupil. Společenství ale střechu-terasu opraví jen lepenkou. A máme spor mezi vlastníky. Vlastník terasy nedovolí vstup na terasu přes svůj byt, mu do bytu nezatéká. Postavíme tedy lešení či vysokozdvížnou plošinu a oprava se tak prodraží.

ZoVB v §3 odst.1 odkazuje na Občanský zákoník (OZ), který řeší náležitosti neupravené ZoVB. OZ v § 451 – § 459 řeší bezdůvodné obohacení, což je v případě, že vlastník bytu s balkonem s podílem 50 přispívá stejně na dlouhodobou zálohu jako vlastník bytu bez balkonu s podílem 50, a balkony se opravují ze společného. Tato skutečnost je v hrubém rozporu s ustanovením § 454.

Obdobně platí pro terasy, značně rozdílné rozlohy sklepních kójí ve společných částech, případně garážová či parkovací stání ze společných částí. Proto by mělo být minimálně ve stanovách společenství, v části hospodaření, určeno, jak se budou vlastníci takto majetkově zvýhodněni podílet na nákladech správy, údržby a provozu těchto „společných částí“, např. zápočtem těchto ploch k „podílu“ daným-přesně stanoveným procentem plochy.

Matějka

Nevím – asi ten zákon špatně čtu, ale v zákoně je na prvním místě uvedeno „části domu určené pro společné užívání“, což podle mého názoru balkony, které jsou přístupné pouze z jednoho bytu nejsou. Dále jsou sice balkony jmenovány, ale zde bych usuzovala, že se jedná o balkony, které jsou skutečně určeny ke společnému užívání (např. balkony přístupné z chodby v mezipatře).

Bez urážky, ale špatný zákon číst dobře, je velmi obtížné.

Zde bych se spolehl na judikaturu, např. 1 As 2/2004–214 NSS.

Hezký den!

Pavel

Chápu výčet společných částí, domu stejně jako paní Drápalová, tj. musí se především jednat o část domu určenou pro společné užívání.

Opakovaně se tady např. tvrdí, že komíny jsou vždy společnou částí domu. Nikoliv, podle ZoVB jsou společnou částí domu pouze tehdy, jsou-li určeny pro společné užívání. Stejně tak balkony a další položky vyjmenované za slovem zejména.

Problematické zůstává, kým nebo čím jsou některé části domu „určeny pro společné užívání“.