Novela § 1186/2
1)Ve ST 920, který byl poslancům rozeslán 23.9.2016, je navrženo:
Čl. I bod 5. V § 1186 odstavec 2 zní: „(2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, dochází k převodu jednotky včetně dluhů převodce souvisejících se správou domu a pozemku vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku. Za dluhy splatné ke dni převodu jednotky, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.“.
2)V důvodové zprávě k ST 920 se uvádí:
Čl. I bod 5 Stávající platné znění přináší zásadní výkladové problémy vedoucí k právní nejistotě, zda dluhy na příspěvcích na správu domu a pozemku přecházejí s převodem jednotky a jaký vliv na tento přechod má potvrzení osoby odpovědné za správu domu. Osoba odpovědná za správu domu tak nemá jistotu, kdo je dlužníkem – zda převodce nebo nabyvatel, což komplikuje vymáhání pohledávek. V případě nesprávně podané žaloby může dojít k promlčení pohledávek nebo ke vzniku povinnosti nahradit nesprávně žalované straně náklady řízení. Navrhuje se proto jednoznačně stanovit, že na nabyvatele přecházejí dluhy převodce související se správou domu a pozemku vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku, přičemž za dluhy splatné ke dni převodu jednotky, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.
3)V § 736/2 ZOK je použita formulace „včetně všech práv a povinností s tím spojených, a to včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem“
4)Sám bych novelu § 1186/2 NOZ napsal jinak, např. podle § 736/2 ZOK:
"Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, dochází k převodu jednotky včetně všech práv a povinností s tím spojených a to včetně všech dluhů převodce vůči společenství vlastníků a dluhů společenství vlastníků vůči převodci, které souvisejí s užíváním jednotky. Za dluhy splatné ke dni převodu jednotky, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.“.
Variant může být samozřejmě více.
Svůj návrh můžete poslat poslanci JUDr. Tejcovi.
Hezký den!
Anone,
navržená novela má postihnout neplatiče.
Při cenách nemovitostí je 15 tis. přeplatku zanedbatelná částka. Navíc by šla zohlednit v ceně převáděné nemovitosti.
Hezký den!
Pavel
15000 Kč je zanedbatelná částka pro moloch zvaný SBD, ale pro obyčeného člověka, kterých je v ČR většina, je tato suma částkou velikou. Nechápu, proč by se takový přeplatek měl převádět na nového vlastníka. Jakým právem? Pokud budu moci ovlivnit dění v našem společenství, tak takovu lumpárnu nikdy nedovolím a na zákon, který takové lumpurny nařizuje kašlu. Přeplatek dostane vlastník původní a nový vlastník, ať si cizí přeplatek, který mu vůbec nepatří a nemá na něj nárok vymáhá soudní cestou, když ho chce mít. Proč by měl na cizí přeplatek mít nárok. To je moje konečené stanovisko. Navržená novela postráda obyčený selský rozum a postihne zejména platiče. Nemyslíte? Zejména platiči tyto lumpárny v konečné fázi budou hradit. Když chcete konktétně, platič, který bude mít přeplatek 15000 Kč a prodá byt, tak milostivě jen tak věnuje svůj přeplatek novému vlastníkovi. No to by musel spadnou z višně přímo na hlavu, aby tak učinil.
Treba tak, ze prestanu platit cirka 6 mesicu pred planovanym prodejem. Do smlouvy s kupujicim dam advokatem formulovany dodatek, ze ev nedoplatek na sluzbach SVJ po vyuctovani doplatim. Tedy , ze ev nedoplatek za sluzby behem meho vlastnictvi bytu na neho neprechazeji.
Anone,
15 000 Kč jako zanedbatelnou částku jsem označil v porovnání s cenou nemovitosti. Může to být okolo 1% ceny nemovitosti a to považuji za relativně zanedbatelné.
Vámi uváděný přeplatek (či nedoplatek) lze zohlednit v ceně nemovitosti. Jak, to jsem psal v příspěvku 31. Je to běžný postup.
Hezký den!
Pavel
Vážený Pavle, takové zohledňování může dělat pouze družstvo, protože nemovitost mu patří. SVJ do prodeje nemovitosti – bytu vůbec nezasahuje, svj vůbec nemá tušení, kdy se nějaký byt prodáva a komu. CO si jak ošetří prodávající s kupujícím, co si navzájem zohlední, tak to svj netuší a u nás by vám vlastníci řekli, že jim do toho svj nemá co kecat a měli by pravdu. Tak tedy nevím, proč by mělo svj pátrat, jak si co kdo a kde ošetřil. Do toho svj vůbec nic není, svj není kontrolorem kupních smluv. SVJ má vyplatit přeplatek vlastníkovi za příslušný rok, tak jej vyplatí. To je vše.
Anone,
nikde jsem nenapsal, že by SVJ mělo pátrat, nebo že by mělo zasahovat do smlouvy, nebo že by mělo kontrolovat smlouvy.
Nicméně pokud dluhy podle některých právníků a judikátů již nyní přechází a podle navržené novely to má být pouze postaveno najisto, tak je v zájmu kupujícího, aby se na SVJ zeptal, zda nemá prodávající dluhy, zda má SVJ úvěr atd.
Nikomu to nevnucuji, bude to pro výbor práce navíc. Ale pokud někdo kupuje byt za milion a více, tak by ho situace v SVJ měla zajímat. Vstupem do SVJ totiž ručí za závazky SVJ.
Hezký den!
Pavel
„… je v zájmu kupujícího, aby se na SVJ zeptal,…“
Jistě, ale kupující (lépe řečeno potenciální kupující) a SVJ nejsou vzájemně v žádném vztahu, na rozdíl od prodávajícího a SVJ. SVJ nemá povinnost kupujícímu vůbec odpovědět nebo mu odpovědět pravdivě, dokonce SVJ ani nemá právo sdělit komusi, kdo o sobě prohlásí, že je (no, možná bude, pokud si to ještě nerozmyslí) kupující, poskytnout takovou osobní informaci o prodávajícím. Proto zatím § 1186/2 zní tak jak zní, tedy že potvrzení po SVJ vyžaduje prodávající ten ho teprve doloží kupujícímu.
P.V.
P.V.,
mlčenlivost o dlužnících lze dodržet. O „potvrzení bezdlužnosti“ případně o jiné informace by samozřejmě žádal prodávající pro potencionálního kupujícího.
Jak jsem psal, bude to práce pro výbor navíc, ale na druhou stranu se alespoň výbor může dozvědět, kdo bude novým členem SVJ.
A pokud by potencionální kupující obdržel od prodávajícího informaci, že „výbor nechce nic potvrdit“, tak potencionální kupující získá také hodnotnou informaci. Buď lže prodávající, asi dlužník, nebo budou problémy s výborem. A potom honem pryč od takové koupě. :-))
Hezký den!
Pavel
Možná by nás měl Pavel poučit, jak jako člen výboru chce informovat kupující o dluhu vlastníka. V momentě, kdy uvažuji o koupi bytu mám tak maximálně podepsanou rezervační smlouvu s realitkou, v lepším případě už i budoucí kupní smlouvu. Jdu se tedy zeptat výboru, jestli budoucí prodávající něco nedluží.
Pavle, vy se se mnou budete bavit?
Asi ne,že?
Vyhodíte mě z kanceláře, protože podle ÚOOÚ nesmíte do světa roztrubovat dlužníky.
Zdravím, nejsem sice pan Pavel, ale zrovna teď v průběhu cca třech měsíců se v našem domě prodávalo několik bytů.
Pokud výbor nebyl kontaktován prodávajícím vlastníkem s žádostí o vystavení potvrzení dle 1186/2, tak se na nás obrátil zájemce o informace přímo, obecné informace o tom, že máme úvěry, dostal bez problému. Ostatně když viděl, že dům je opravený, mohl předpokládat, že je vhodné se dotázat, jak se financovalo. Potažmo máme na rejstříku založenou závěrku a v příloze je uvedena i výše úvěrů. Takže se domnívám, že každý zájemce se může s výší úvěrů seznámit před koupí jednotky.
Je v zájmu každého kupujícího požadovat po prodávajícím toto potvrzení či se společně dostavit za některým ze statutárů a např. domluvit schůzku. Osobně s tím nemám problém.
Samozřejmě nikomu nebudu na telefon, či jinak sdělovat bez souhlasu vlastníka kolik popřípadě dluží. Pokud mě jako kupujícímu toto prodávající neumožní, tak je něco shnilého ve….
Dva byty byly prodávány přes realitku a ty si přímo potvrzení vyžádala…
Všimněte si, že z novely vypadne povinnost předat potvrzení. Už nyní je ve znění § 1186 pouze povinnost převodce předat nabyvateli, není tam povinnost SVJ potvrzení vystavit.
Dosud nikdo neví, co na Potvrzení napsat. 99% správců si myslí, že mají napsat výši dluhů na zálohách na správu a zálohách na službách, skoro nikdo ale nevyčísluje podíl na zůstatku úvěru, ačkoli k němu podle mne § 1186 původně směřoval, protože se v minulosti i doposud vedou nekonečná soudní řízení, jestli nabyvatel má pokračovat ve splácení úvěru, nebo má úvěr dále splácet převodce. Proto byl § 1186 do zákona včleněn. Zajímavé je, že většina právníků, soudců, realitek a správců to tak nevnímá.
Dotaz: kdo zaplatí poplatek 5000 Kč za vystavení Potvrzení? Převodce nebo nabyvatel?
Píšete, že „Už nyní je ve znění § 1186 pouze povinnost převodce předat nabyvateli, není tam povinnost SVJ potvrzení vystavit.“
Ta povinnost ze znění ustanovení § 1186 vyplývá
„2) Převádí – li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu 248 a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy , které na nabyvatele jednotky přešly, 2) Převádí – li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu 248 a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy , které na nabyvatele jednotky přešly,“
S argumentem, že z tohoto ustanovení nevyplývá povinnost osoby odpovědné za správu vystavit vlastníkovi převodci potvrzení, byste u soudu určitě neuspěl.
Zdravím, povinnost vypadne ze zákona, avšak co brání ji začlenit do stanov? Mluvím o normálně fungujícím SVJ.
Co napsat? U nás vystavujeme potvrzení následujícího znění:
Potvrzujeme tímto, že p. xxxxxxx, nar. xxxxxxx, bytem xxxxxxxxx a p. xxxxxxx, nar. xxxxxxx, bytem xxxxxxxx jako spoluvlastníci bytové jednotky č. xxxxx na adrese xxxxxxxx, dluží Společenství pro dům xxxxxxxx ke dni xxxxxx na:
nesplacené části úvěru přijatého k opravě domu xxxxxxx Kč
nesplacené části úvěru přijatého k opravě výtahu xxxxxx Kč
nesplacené části úvěru přijatého k výstavbě domovní kotelny xxxxxx Kč
celkem výše nesplacených úvěrů připadajících na jednotku xxxxxxx Kč
které v případě převodu jednotky přejdou v souladu s § 1186 odst. 2)občanského zákoníku přejdou na nabyvatele jednotky.
Uvedené dluhy jsou úvěrujícím bankám spláceny z příspěvku na správu domu a pozemku.
Dluhy na příspěvku na správu domu a pozemku a zálohách na plněních spojených s užíváním bytu (služby) nejsou ke dni xxxxxxxx evidovány.
Potvrzení vystavujeme bez poplatku.
Ano, je rozumné sdělit kupujícímu, co dluží prodávající. Alespoň se tím vyhnete sporům v budoucnosti. Navíc je možnost, aby si dluhy zohlednil kupující v ceně.
Hezký den!
Pavel
My tam ještě píšeme podíl na zůstatku dlouhodobejch záloh, protože je původní vlastník nastřádal na plánovaný opravy domu co proběhnou už v době kdy bude byt novýho vlastníka čili na opravu jeho majetku. Jsem přesvědčenej že by si nabyvatel s prodávajícím měli vypořádat rozdíl těhle dvou čísel.
U domů co dostaly dotaci a neměly sjednanou mimořádnou splátku úvěru to totiž může bejt i kladný číslo nebo aspoň úvěry z větší nebo menší části kompenzovat. Jinak řečeno tam původní vlastník může mít třeba nastřádanou částku odpovídající polovině splátek úvěru. Tak proč by měl slevovat o celej?
Já se domnívám, že pokud přechází dluhy, nebo by přecházet měly, tak by měly přecházet i pohledávky. Tj. mj. kolik si prodávající „našetřil“ na dlouhodobé záloze na opravy. Že je dům nějak opotřebovaný je vidět, ale kolik je připraveno peněz na opravu již vidět není.
Hezký den!
Pavel
Tak u nás je to tedy úplně jinak. Prodávalo se několik bytů a ani realitku, potencionální kupce, dokonce pak ani nové vlastníky nic takového nezajímalo. My tedy naštěstí nemáme ani dluhy ani dlužníky, takže o nic nejde. Ale zatím totální nezájem.
„..podle ÚOOÚ nesmíte do světa roztrubovat dlužníky…“
mohl byste uvést kde to UOOU tvrdí (nelépe link ale postačí i název dokumentu).
Děkuji
„včetně dluhů převodce souvisejících se správou domu a
pozemku“ – tím, že úkon „souvisejících se správou domu a
pozemku“ je definicí hlavní činnosti SVJ, již osoba věřitele SVJ
v obecném pojetí naplňuje tuto podmínku a proto je text nadbytečný.
I úkony SVJ nad rámec právní způsobilosti a dluh ze vzniklé škody lze
považovat za případ „související …“ posláním SVJ. Nebo dle
zákonodárce tato definice má omezující význam, pak v textu zákona je
třeba uvézt jinak, aby nevznikla potřeba výkladu.
Podle mne stačí zajistit přechod dluhu pouze z úvěru!
Poslední komentáře