Nepovolená výměna oken

Dobrý den. Při psaní dotazu jsem nevěděl zpaměti svoje heslo, teď zde již budu s nickem.

Jde o to, že dle památkářů „Okna, jako součást hlavních svislých konstrukcí, jsou společnou částí domu (§ 2 písm. g zákona o vlastnictví bytů). Pokud by okna nebyla společnou částí, musela by být vymezena v prohlášení vlastníka jako součást jednotky – tento případ je velmi ojedinělý. Za výměnu oken, která jsou společnou částí, pak odpovídá právnická osoba – Společenství vlastníků jednotek“.

Ve stanovách (převzato asi ze vzorových) máme k odpovědnosti výboru „Člen výboru odpovídá za škodu, kterou způsobil porušením své právní povinnosti. Odpovědnosti se člen výboru zprostí, prokáže-li, že škodu nezavinil“. Což bude tento případ, jelikož zakázku nedalo a nehradilo společenství.

Ve stanovách k povinnostem vlastníka je „úpravy jimiž se mění vzhled domu, může vlastník provádět se souhlasem všech vlastníků“. Ale jako i v jiných zákonných normách obecně (aspoň v Česku) není stanovena sankce za jejich porušení".

Zákony jsou takové aby se uživili právníci.

O vztahu památkáři a SVJ ve věci výměny oken mohu psát hodiny a hodiny – řešila jsem to cca 3 roky, a to spolu s kanceláří veřejného ochránce práv. Výsledky dlouholetého handrkování shrnu do těchto bodů:

1. Okna jsou sice součástí vnějšího pláště domu, neznamená to však, že patří automaticky do společného vlastnictví (tudíž pod výlučnou správu SVJ). Určení oken ve smyslu vlastnictví (osobní nebo spoluvlastnictví)je dáno v prohlášení vlastníka…, které určuje co je společnou částí domu a co soukromou (patří k bytové jednotce). Toto je klíčový moment, který památkáři (alespoň ti naši) nerespektují a neradi slyší. Celou kauzu až do žádosti o přezkumné řízení na ministerstvu mi pomohla vyřešit kancelář veřejného ochránce – poukázala na rozhodnutí Nejvyššího správního soudu ze dne 21.12.2005 čj. 1 As 2/2004–214. Lze najít na www.nssoud.cz. Tak a to je vlastně to nejdůležitější – podle mého názoru. Památkáři mne museli respektovat nejen jako člena SVJ, ale i jako majitele oken. Zuřili, ale nic jiného jim nezbylo a já díky tomu mám přijatelná pro dněšní dem okna (sice dřevěná, avšak osazená alespoň trojsklem!!!!) Martina

Vážená paní Martino,

nepíšete, zda jste měla souhlas vlastníků se změnou vzhledu domu podle ZoVB. Děkuji za doplňující informaci.

Petr F.

Ach jo, nutíte mne do detailů a já na tu kauzu vzpomínám tak nerada… U nás šlo o to, že souhlas se změnou vzhledu dostalo pouze SVJ, které mi odmítalo dát plány a památkáři se mnou nechtěli komunikovat, neb nejsem (podle nich) vlastník oken. Kolem tohoto se vše točilo. Nakonec díky jejich (památkářů) pochybení v interpretaci vlastníka oken,tj. okna = vnější plášť domu = pouze spoluvlastnictví = pouze SVJ, bez zohlednění prohlášení vlastníka – museli všechna již vydaná rozhodnutí anulovat. Díky tomu mám okna jaká mám Myslím, že ke cti mi slouží skutečnost, že z vnější stranu jsou shodná s ostatními okny v domě mají však lepší technické parametry – např. bezpečnější kotvení do zdi, otevírání nadsvětlíku pákou, osazení trojsklem atd. Však taky jsem je měla dražší než ostatní. Jo a mimojiné – má okna už za sebou mají první rok – kastláče byly nahrazeny dřevěnými okny typu euro. Můžu říct, že žádnou energetickou úsporu nepřinesly. Mít tuto zkušenost před uváděnými roky, budu bojovat buď za plastová nebo za nový kastl.

Vážená paní Martino,

děkuji Vám za doplnění. Nevidím žádný problém v tom, aby v rámci řádně schválené výměny oken v domě si vlastník bytu připlatil za lepší technické parametry oken, pokud toto odlišné provedené nebude z vnější strany domu vůbec rozeznatelné od vzhledu ostatních oken.

Něco zcela jiného by bývala byla výměna oken pouze v jednom bytě, tou by byl jistě narušen vzhled domu a nikdo rozumný to pochopitelně neschválí (ani společenství, ani památkáři).

Petr F.

Napište památkářům, že jste jako SVJ žádné okno neměnili, že výměnu v rozporu se stanovami a ZoVB provedl člen SVJ a ať si to řeší s ním.

A koukněte se do Prohlášení, okna jsou dost často součástí jednotky, i když je to v rozporu se zdravým rozumem, názorem MMR a stavařů.

Hezký den! Pavel

Povinnosti dané zákonem se společenství sotva může zprostit napsáním dopisu památkářům.

Petr F.

Můžete mi citovat zákon, který SVJ ukládá, patrně se zbraní v ruce, zabránit výměně oken v SVJ? Při respektování ustanovení o neporušitelnosti domovní svobody? :-))

Jednak to není odpovědnost SVJ (pokud samo SVJ výměnu neprovedlo) a jednak i kdyby byla, tak SVJ nemá právní prostředky jak individuální výměně zabránit.

Já bych nechal tazatele, aby památkářům odpověděl a uvidíme, zda si povedou stále svou. Pak jsou tu soudy a ty by mohly mít rozum.

Hezký den! Pavel

Společenství má stejné právní prostředky jako jiní.

Petr F.

Takže zákon ukládající SVJ zabránit výměně oken asi neznáte.

Ale s konstatováním, že SVJ má stejné prostředky jako jiní souhlasím. Nemá žádné.

Za dané situace se domnívám, že by památkáři měli jednat se škůdcem (možná i pachatelem) a nikoliv s SVJ.

Hezký den! Pavel

Zákon o vlastnictví bytů ukládá společenství spravovat společné části domu a stanoví způsob rozhodování o změnách společných částí domu.

Právní prostředky použitelné k dosažení práva Vám jistě rád blíže vysvětlí Váš skorojmenovec PavelSVJ, který se v této problematice dobře vyzná.

Karel J.

Pane Karle J,

při četbě Vašich odpovědí jsem si vzpomenul na geometrii a mimoběžky. Každý mluvíme o něčem jiném.

Dotaz zněl, kdo zodpovídá za individuální výměnu oken.

Souhlasím s Vámi, že „Zákon o vlastnictví bytů ukládá společenství spravovat společné části domu a stanoví způsob rozhodování o změnách společných částí domu.“ Ale je to pravda, která neřeší dotaz.

Proč poukazujete na způsob rozhodování, když jde o individuální výměnu, patrně bez jakéhokoliv souhlasu?

To, že SVJ má spravovat dům je také pravda. Třeba České dráhy (nyní Správa dopravní cesty nebo jak se to jmenuje) spravují koleje. Ale pokud na koleje někdo protiprávně položí traverzu, tak to snad není vina ČD. Podle mého názoru, pokud někdo v rozporu s ZoVB vymění okno, je to analogické.

A závěrem jsem polichocen, že oceňujete znalosti Pavlasvj, jsem to totiž já. Jen už nepíšu svůj email, protože nemám kapacitu odpovídat na individuální dotazy.

Hezký den! Pavel

Pokud za způsobenou škodu nebo za porušení předpisů je vždy odpovědný ten, kdo škodu způsobí či předpis poruší, potom je to právě společenství, které v daném případě porušilo předpisem dané povinnosti související se správou domu.

Karel J.

Asi je to pozdní dobou, ale nerozumím, jak mohlo SVJ porušit předpis, pokud někdo konkrétní provede individuální nepovolenou výměnu oken. Prosím o podrobnější vysvětlení.

SVJ přeci nemůže odpovídat za změnu/poškození společných částí domu, které způsobí někdo jiný než SVJ.

Pokud člen SVJ ve sklepě manipuluje s hořlavinou, odpovídá za to SVJ?

Pokud opravář výtahu při opravě poškodí výtah, odpovídá za to SVJ?

Hezký den! Pavel

Ano, podle mého názoru společenství odpovídá jak za požární bezpečnost domu, tak za technický stav výtahu.

Boleslav I.

Asi si nerozumíme. Obecné odpovědnosti se samozřejmě SVJ nemůže zbavit.

Ale pokud SVJ povolá kvalifikovanou osobu aby opravila výtah, nemůže SVJ odpovídat za poškození výtahu, které zaviní opravář.

Nevím, zda je povinnost vyvěsit cedule, že ve sklepě se nesmí nakládat s hořlavinou. Připusťme, že taková povinnost je a SVJ ji splní. Pokud pak někdo ve sklepě založí požár, nemůže za to odpovídat SVJ.

Výše uvedené případy nemají s obecnou odpovědností co dělat. SVJ udělalo co mělo, povolalo opraváře.

A stejně tak, pokud někdo ve svém bytě vymění okna za neschválený typ, nemůže za to odpovídat SVJ. Za škodu jednoznačně odpovídá škůdce, nikoliv ten, kdo byl poškozen.

Hezký den! Pavel

Neházel bych oba dva případy do jednoho pytle:

Pokud způsobí jednorázovou škodu technik výtahu, je pravděpodobné, že tomu nikdo nemohl na místě zabránit, a je třeba věc řešit dodatečně.

Naproti tomu pokud někdo začně svévolně vyměňovat okna, tato činnost a už i její příprava je dobře zřetelné navenek, činnost trvá určitou dobu, tak podle mne má společenství povinnost zasáhnout. Takže řešme spíše otázku, jak by mělo společenství efektivně zabránit svévolným zásahům do majetku, který je ve správě společenství. Každý člen společenství má ze zákona povinnost upozornit společenství na hrozící škody. Zákon už nespecifikuje, jak by člen měl v podobém případě efektivně zasáhnout.

Petr F.

Promiňte, ale výměna oken v jednom bytě je záležitost jednoho dopoledne. Jak tomu chcete zabránit?

O jakých přípravách mluvíte? Technik příjde zaměřit okna, o tom nikdo nic neví a za čas je najednou vymění.

Hezký den! Pavel

Přesně to se ptám, totiž jak může člen společenství zabránit svévolnému zasahování do majetku ve správě společenství, pokud takový zásah nebo jeho přípravy zpozoruje.

Ptáte se na přípravy, které by mohly upozornit? Před dům typicky přijede automobil s nápisem „OKNA.CZ“, před dům složí nová okna, z bytu se začne ozývat hluk, okenní výplň zmizí, demontované okno se objeví složené před domem, atd. Myslel jsem, že tohle je jasné. Méně jasné už je, jak by měl člen (kterýkoli, nemusí být zrovna domovníkem) v takovém případě efektivně postupovat.

Petr F.

Tomu rozumím.

Většina lidí po ránu odchází z bytu. Oknaři přijíždí později.

I kdyby nějaký důchodce něco někam nahlásil, tak už jsou okna alespoň vybouraná. A že by nějaký důchodce nebo matka na mateřské se šli prát s oknaři je asi blbost.

Domnívám se, na rozdíl od památkářů a některých přispěvatelů, že SVJ nemůže odpovídat za to, že si někdo nechá vyměnit okna. Víc k tomu asi neumím dodat.

Hezký den! Pavel

Dobrý dotaz, zajímalo by to i mě.