Nabytí, přechod a převod vlastnictví k jednotce
V novém Občanském zákoníku v části o bytovém vlastnictví jsou používány různé pojmy, vztahující se k vlastnictví jednotky: nabytí vlastnictví, přechod vlastnictví, převod vlastnictví. Tyto pojmy mají svůj ustálený právní význam.
Bohužel neználci tvořící expertní skupinu KANCLu (Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti) tyto pojmy zjevně neznají. Zmatek a neznalost ministerských expertů je dobře vidět ve stanovisku KANCLu k obsahu § 1198 NOZ: http://www.portalsvj.cz/…podle-kanclu.
My zde určitě nechceme dopadnout jako experti KANCLu, kteří vydávají svá stanoviska bez znalosti základních právních pojmů. Takže: jak se liší pojmy nabytí vlastnictví jednotky, přechod vlastnictví jednotky, převod vlastnictví jednotky? Přečtěte si. Věc movitou či věc nemovitou (např. jednotku) lze nabýt do vlastnictví třemi různými způsoby.
| 1. Originární nabytí věci Jde o vznik vlastnictví k věci, která dosud neexistovala jako samostatný předmět vlastnictví. Nabyvatel věci je tedy prvním vlastníkem věci. Jednotku lze nabýt do vlastnictví originárně např. na základě rozdělení budovy na jednotky, výstavbou nové jednotky v domě (nástavbou, přístavbou, vestavbou), rozdělením existující jednotky na dvě či více nových jednotek, sloučením jednotek v jedinou. |
| 2. Derivativní nabytí – převodem vlastnického
práva Při převodu vlastnictví jednotky již věc (a vlastnické právo k ní) existuje, pouze se převádí na jinou osobu na základě projevu vůle obou účastníků převodu. Např. na základě kupní smlouvy, darovací smlouvy. |
| 3. Derivativní nabytí – přechodem vlastnického
práva Při přechodu vlastnictví dochází ke změně vlastníka na základě jiné skutečnosti než je projev vůle převodce a nabyvatele. Např. na základě rozhodnutí soudu, při dědění ze zákona, restituce majetku, nucená dražba majetku při nařízené exekuci, zabavení majetku státem, vyvlastnění za náhradu, vydržení práva uplynutím času. |
NOZ odlišuje obecný pojem nabytí jednotky od speciálního pojmu převod jednotky. Tyto dva pojmy nelze libovolně zaměňovat. Pokud jste dočetli až sem, víte o nabývání vlastnictví víc, než všichni experti KANCLu dohromady ;-).
Teď už jistě na základě předchozího vysvětlení rozluštíte sami, co znamená § 1198 odst. 1 NOZ:
| „Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.“ |
- Zákonodárce tedy říká, že lze nabýt třebas i 100 jednotek originárně, nebo přechodem vlastnického práva (např. do vlastnictví 100 účastníků smlouvy o výstavbě), aniž by při tom vznikla povinnost založit společenství. Nejde přece o PŘEVODY jednotek!
- Také při pozdějším vzniku dalších jednotek v domě (např. rozdělením, vestavbou či nástavbou) se nic neděje a společenství nemusí vzniknout, i kdyby jednotek a jejich nových vlastníků byly desítky. Stále jde přece o originární nabytí, nikoliv o derivativní nabytí převodem jednotky.
Teprve převodem některé jednotky v domě (od jejího prvního vlastníka jiné osobě) dojde ke splnění zákonné podmínky „… po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce“. Tím vznikne (při splnění ostatních podmínek (tedy alespoň pěti jednotek a alespoň tří různých vlastníků) povinnost založit SVJ(2012).
Podrobnější rozbor obsahu § 1198 odst. 1 NOZ najde zvídavý čtenář
v diskusi NOZ § 1198 – výklad podle lake.
------------------------------------------------------------------------------
Pokračujme dále. Teď už jsme také schopni odhalit smysl ustanovení § 1198 odst. 2 NOZ:
| „Do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem.“ |
Pokud došlo ke splnění zákonných podmínek (viz zde), avšak SVJ(2012) nevzniklo, jsou blokovány převody jednotek na další osoby. Byty v domě jsou tím neprodejné. Stát takto nutí vlastníky jednotek k založení a vzniku právnické osoby.
- Jednotky nabývané jinak nežli převodem budou i nadále vkládány do katastru bez omezení, i kdyby jich byly desítky či stovky.
- Zdědíte-li tedy jednotku v takovém domě, zapíše ji katastrální úřad bez problémů vždy, i bez splnění podmínky vzniku SVJ.
- Ani nabytí jednotky na základě rozhodnutí soudu při vypořádání podílového spoluvlastnictví, či společného jmění manželů, při nabytí v nařízené dražbě atd. nebude při vkladu do katastru nijak omezeno.
- Totéž platí jestliže Vaše jednotka vznikne výstavbou.
Stanovisko Expertní skupiny KANCLu k NOZ § 1198 je diametrálně
odlišné od toho, co jsem zde uvedl. Je to způsobeno tím, že experti KANCLu
nedokázali rozlišit nabytí od převodu majetku a neporozuměli obsahu
právní normy. Stanovisko KANCLu je přístupné zde, porovnejte.
------------------------------------------------------------------------------
Pusťme se ještě do tajemné poslední věty § 1198 odst. 2 NOZ. Tato věta se vztahuje k první větě odstavce a zní takto:
| „… To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem.“ |
Jde tedy o výjimku z pravidla o blokaci převodu další jednotky. Kdo je „první vlastník“ zmíněný v této větě – to je tajemství, které bude nutné překonat výkladem. Vidím dvě možné interpretace tohoto pojmu:
- Prvním vlastníkem zákonodárce mínil předchozího vlastníka jednotky. Výjimka uvedená v poslední větě se uplatní: První vlastník (jednotky) ji převedl na jiného a nyní ji odkupuje zpět; jde tedy jak o „převod jednotky“ (první věta odst. 2), tak o „nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem“ (druhá věta odst. 2).
- Prvním vlastníkem zákonodárce mínil prvního vlastníka kterékoliv jednotky v domě . To je osoba, která podepsala Prohlášení, nebo smlouvu o výstavbě a stala se tak prvním (originárním) vlastníkem jednotky nebo jednotek v domě. Výjimka uvedená v poslední větě se uplatní, pokud jednotka v domě je převáděna do vlastnictví kterémukoliv ze skupiny původních (originárních) vlastníků.
Mínil to zákonodárce takto? A co bylo jeho cílem? Co si o tomto výkladu myslíte vy?
lake
Vynikající výklad. Škoda, že směšuje dvě hlediska, a neuvádí zdroj:
nabytí vlastnického práva k nově vzniklé věci x k již existující věci a na základě projevu vůle člověka (více lidí) x z moci úřední.
Jinak řečeno, u dvě kritéria dají čtyři kombinace.
Ve výkladu páně Laka chybí jedna z možností nabytí vlastnického práva k věci uvedená panem FilipemN. Jinak jsou oba příspěvky v souladu.
Pane Filipe,
ohledně nabytí věci originárně a derivativně laskavě nahlédněte do
některé příručky o základech právní systematiky, například skripta
pro první ročník práv. Namátkou viz česká Wikipedie: http://cs.wikipedia.org/…/Nabyt%C3%AD.
Jde o triviální skutečnost, známou už od dob římského práva.
Pokud jde o rozdíl mezi pojmem „nabytí“ a „převod“, zdroj jsem výslovně uvedl: je jím zákon č. 89/2012 Sb, Občanský zákoník. Pouze o tomto zákonu zde přece diskutujeme. Nabytí vlastnických práv upravuje NOZ v části Oddíl 2 Nabytí vlastnického práva (§ 1045 až § 1114). Tento oddíl se dělí do celkem osmi pododdílů. Jedním z nich je Pododdíl 6 Převod vlastnického práva (§ 1099 až § 1108).
Z uvedeného je zřejmé, že pojem „nabytí vlastnického práva“ je pojem s jiným (mnohem širším) obsahem nežli „převod vlastnického práva“. Jestliže zákonodárce v části o bytovém vlastnictví používá pojmy „nabytí“ a „převod“ jednotky, je naprosto nepochybné, co tím myslel. Při právním výkladu těchto pojmů se vždy vyjde z definic, které jsou obsaženy přímo v NOZ.
Shodně by postupoval kterýkoliv soud. Bez ohledu na to, co si o tom myslí popletený pan Dotaz.
lake
- zdroj uveden JE. Zdrojem ja sám „Lake“
- uvedené se netýká SVJ(1994) ale SVJ(2012) proto je zbytečné o tom
mudrovat
(FilipN – jste zjevně ze SVJ(1994) a SVJ(2012) je pro Vás zemí za horizontem) - právní názory „Lake“ jsou právní názory JEN jeho (Lake). V praxi, dojde li ke sporu – bude mít rozhodující slovo soud a nikoliv „sny o tom jak to funguje v zemi krále Laka“
Lake,
ten výklad dává smysl a je možný. K tomu co jste uvedl " Úmysl racionálního zákonodárce se dá i vysvětlit: zpětným odkoupením jednotky některým z původních vlastníků se zpravidla sníží počet různých vlastníků v domě.", je to přesně tak, zpětným odkoupením jednotky či více jednotek se vrátí počet vlastníků z počtu čtyř do stavu tří anebo méně různých vlastníků a tím důvod pro blokaci odpadá.
Jiný možný výklad by se nabízel za předpokladu, že by zákonodárce tím „prvním vlastníkem“ v druhé větě odst. 2 § 1198 myslel vlastníka, kterému byla jednotka převedena původním vlastníkem jako prvému. Na toho by potom mohl původní vlastník převádět i ostatní jednotky, aniž by byly tyto převody blokovány. Úmyslem racionálního zákonodárce by bylo neblokovat původního vlastníka v převodech na stejného vlastníka, jehož záměrem by mohlo být koupit všechny jednotky v domě, a ty pak pronajímat.
Tento výklad ovšem vyhovuje původnímu návrhu zákona, který nestanovoval povinnost založit společenství při naplnění podmínky „tří různých vlastníků“, stačilo alespoň pět jednotek. Nevím, zda by při takovém výkladu mělo současné znění § 1198 ještě smysl. Ale zákonodárci si při změně tohoto ustanovení nemuseli uvědomit, že může ztratit smysl.
Pane Dušane,
Vaše myšlenková konstrukce o jiném významu pojmu „první
vlastník“ není v souladu s platným zněním NOZ a nelze k ní
dospět ani velmi volným výkladem. První vlastník je prostě první
vlastník, nikoliv druhý vlastník.
Nevíme, zda zákonodárce měl v úmyslu přijmout odlišnou právní úpravu ve smyslu Vašeho námětu. Pokud snad ano, pak ustanovení § 1198 odst. 2 mohlo být formulováno např. takto:
| Do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. To neplatí pro první převod jednotky. |
Ustanovení § 1198 odst. 2 však takto nezní. Platný text zákona je jiný. To je vše, co k věci mohu říci.
lake
Lake,
ve Váší formulaci, která by vyhovovala mému výkladu, jste nahradil větu „To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem“ větou „To neplatí pro první převod jednotky.“
Ano bylo by jasné, že má jít o převod prvému vlastníkovi. Ale i ta formulace „nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem“ by se podle mého názoru dala vyložit, že se má jednat o převod, protože ta věta stanovuje výjimku pro větu první a navazuje na ni, a věta první hovoří o převodu jednotky. Takže první převod se rovná první vlastník.
Nevím, zda by podle té Vaší formulace nemohly nastat pochybnosti, zda to platí i pro další převody prvému vlastníkovi (dle mého výkladu ano), nebo zda to platí jen na jediný převod.
Ještě, k té Vaší interpretaci „druhé věty“. Napsal jste:
„Takový výklad již dává smysl: jestliže první vlastník jednotky ji převedl na jiného a teď ji odkupuje zpět, jde“ jak o převod jednotky (první věta), „tak o „nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem“ (druhá věta).“
Přemýšlím, že pokud původní vlastník převedl první jednotku v domě na vlastníka a od něho tuto jednotku převedl zpět, zda to vyhovuje v první větě uvedenému textu „k další převedené jednotce.“ Může obrat „další převedená jednotka“ znamenat i zpětný převod první jednotky (tj. stejné jednotky), nebo by se mělo jednat o převod další jednotky?
Dušane, neexistuje „převod prvnímu vlastníkovi“. To je
nesmyslné slovní spojení. Už jsem napsal, že první vlastník nabývá
jednotku originárně, nikoliv převodem od nějakého tajemného a neznámého
„předprvního“ vlastníka. Není pravdou, že „první převod se
rovná první vlastník“. Jste ve slepé uličce.
--------------------------------------------------------------------------
Vraťme se raději k textu zákona a k vašemu druhému námětu. Výjimka z pravidla v § 1198 odst. 2 říká, že převod další jednotky nebude blokován „při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem.“
Jestliže za „prvního vlastníka“ označíme KAŽDOU osobu, která nabyla vlastnictví jednotky v domě originárně, pak výklad § 1198 odst. 2 může být tento:
Převede-li se další jednotka v domě kterémukoliv z „prvních“ (originárních) vlastníků, katastr toto zapíše (zákonná výjimka). Pokus o převod jednotky jiné osobě než někomu z okruhu „prvních“ vlastníků bude zamítnut.
Je to tedy vlastně zákonné předkupní právo. Blokován je pouze převod jednotek na „cizí“ osoby mimo okruh „prvních“ vlastníků. Tento stav potrvá dokud nezaloží SVJ(2012).
lake
Lake uvedl:
„Výjimka z pravidla v § 1198 odst. 2 říká, že převod další
jednotky nebude blokován „při nabytí jednotky do vlastnictví prvním
vlastníkem.“
Jestliže za „prvního vlastníka“ označíme KAŽDOU osobu, která nabyla
vlastnictví jednotky v domě originárně, pak výklad § 1198 odst.
2 může být tento:
Převede-li se další jednotka v domě kterémukoliv z „prvních“
(originárních) vlastníků, katastr toto zapíše (zákonná výjimka). Pokus
o převod jednotky jiné osobě než někomu z okruhu „prvních“
vlastníků bude zamítnut.“
Výjimku z pravidla v § 1198 odst. 2, která říká, že převod další jednotky nebude blokován „při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem.“ nelze podle mého názoru vysvětlovat tak, že by se mohlo jednat o prvního vlastníka některé z ostatních jednotek. To by ta vyjímka zpravidla byla formulována jinak, např. takto: „To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem některé z ostatních jednotek“
K § 1198 odst. 2 NOZ.:
„… To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem.“
Můj výklad k § 1198 odst. 2 NOZ., věta druhá:
Popisuje jednotku, kterou lze ještě převést (která bude převáděna). Nic neříká o budoucím nabyvateli jednotky. Pouze popisuje jednotku samotnou. Je to jednotka, která splňuje dvě podmínky:
(1.) Nebyla doposud nikdy převedena, vlastnictví k jednotce vzniklo
originárně. (2.) Vlastníkem této jednotky je doposud původní (první)
nabyvatel
jednotky (nebyla kupříkladu zděděna).
Pokud je dům rozdělena na 5 jednotek ve vlastnictví otce, matky, syna, dcery1 a dcery2, potom každý z nich může převést svoji jednotku na libovolnou osobu. Až převody takto převedených jednotek budou blokovány. Je splněna podmínka (1.) i podmínka (2.)
Pokud otec svoji jednotku nepřevede a tuto jednotku zdědí vnuk, vnuk ji již převést nemůže. Jednotka sice nebyla nikdy převedena (podmínka 1.), ale vnuk není prvním vlastníkem této jednotky (podmínka 2.).
Odborník z KANCLu, přebudovaného na vrátnici
Není jednoduché zjistit, co myslel zákonodárce poslední větou ustanovení § 1198 odst. 2. Možný výklad je také zde.
Jisto je pouze to, že zde popsaná teorie pana Vrátného je v rozporu se zákonem. Nemá tedy valný smysl rozebírat ji dál a dál a vršit na ni další chybná tvrzení.
- Vrátný napsal: „Popisuje jednotku, kterou lze ještě převést
(která bude převáděna).“
To není správné. Zákon žádnou jednotku nepopisuje. Popisuje jakou podmínku musí splňovat nabyvatel jednotky, aby bylo možno uskutečnit její převod bez blokace. - Vrátný napsal: „Nic neříká o budoucím nabyvateli jednotky.
Pouze popisuje jednotku samotnou.“
Nikoliv. Je to přesně naopak. Ustanovení říká, že budoucím nabyvatelem kterékoliv jednotky v domě bez SVJ musí být „první vlastník“. V opačném případě se převod nedokončí a katastrální úřad jej nezapíše. Ustanovení § 1198 se vůbec nezabývá jednotkou samotnou. - Vrátný napsal: "(1.) Nebyla doposud nikdy převedena, vlastnictví
k jednotce vzniklo originárně. "
Ničím nepodložené tvrzení. Zákon takovou podmínku neobsahuje, ani ji nelze odvodit výkladem. - Vrátný napsal: „(2.) Vlastníkem této jednotky je doposud původní
(první) nabyvatel jednotky (nebyla kupříkladu zděděna).“
Ničím nepodložené tvrzení. Zákon takovou podmínku neobsahuje, ani ji nelze odvodit výkladem.
lake
Vrátný,
logiku Váš výklad má, přestože je v naprostém rozporu s výkladem KANCLu i Lakeho výkladem. Výklad KANCLu zmatečně vyložil výklad „dalšího převodu jednotky“ a výklad druhé věty ost.2 § 1198 „To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem.“ neprovedl vůbec. Ani Lakeho výklad druhé věty ost.2 § 1198 se mně nezdá logický.
Ten Váš výklad by např. znamenal, že developeer, který postavil 100 bytů a prohlášením dům rozdělil na jednotky, může bez založení SVJ klidně všechny byty postupně prodat aniž by byly tyto převody blokovány. Ale vlastníci, kteří tyto byty od developeera koupili, by je prodat (převést) novým vlastníkům nemohli, tyto převody by byly bez založení SVJ blokovány.
Vlastník domu, který „prohlášením dům rozdělil na jednotky, může bez založení SVJ klidně všechny byty postupně prodat, aniž by byly tyto převody blokovány. Ale vlastníci, kteří tyto byty … koupili, by je prodat (převést) novým vlastníkům nemohli, tyto převody by byly bez založení SVJ blokovány.“
Takto to skutečně plyne z textu zákona.
Nastalá zákonná blokace převodu jednotky se nicméně dá obejít: Stačí zrušit vymezení jednotek v domě, převést podíl a jednotky nově vymezit (zcela stejně, vše jednou listinou). Sice to bude něco stát na sepisu a poplatcích, ale kdo bude chtít prodat, zakalkuluje si to do ceny a byt prodá. Pořád to bude výrazně levnější, než hradit založení společenství. Nový vlastník bytu bude opět první.
Prosím o doplnění výkladu o nabytí (vzniku) vlastnického práva k věci vytvořením (vznikem) věci v právním smyslu, převodem a přechodem vlastnického práva k věci, pro speciální případ, kdy je věcí nemovitost, tj. ve vztahu ke katastrálnímu úřadu.
Katastr zapisuje vlastníka vkladem (při převodu vlastnického práva) nebo záznamem (při přechodu vlastnického práva). Jak je to při vytvoření věci? Vznik věci v právním smyslu může být také důsledkem jak vůle lidí, tak úředního rozhodnutí.
Jsou i jiné věci než nemovitosti, k nimž se nabývá vlastnického práva (až) zápisem do evidence/registru?
Technické záležitosti záznamů a vkladů do katastru řeší Pokyny ČÚZK č. 24 a Návod pro vedení a správu katastru nemovitostí ČÚZK. Viz web ČÚZK.
lake
Pokud od druhého vlastníka nemovitosti nabyde vlastnické právo k nemovitosti třetí vlastník, tak je jejím třetím vlastníkem.
Pokud se třikrát ožením, z toho po třetí se stejnou ženou jako po prvé, tak jsem ženatý po třetí.
Pokud tedy nějaký tajemný smysl vůbec existuje, pak je ještě tajemnější:
(1) Aby první vlastník mohl nabýt jednotku převodem, pak nesměl přestat být prvním vlastníkem téže jednotky (tj. nabyl spoluvlastnický podíl na jednotce).
(2) Zákon nevyžaduje, aby se jednalo o tutéž jednotku, takže aby první vlastník mohl nabýt jednotku převodem, stačí když první vlastník (nějaké) jednotky koupí (další, jinou) jednotku nebo více jednotek.
Nu, s třetím manželem/vlastníkem nevidím problém. Pokud se ožením, budu navždy „prvním manželem“ oné dámy, protože jsem takto zapsán v matrice sňatků. Bez ohledu na to, zda třeba dojde k rozvodu a ona či já vstoupíme později do nějakých dalších manželských svazků. Vezmu-li si dámu z Vašeho příkladu později znovu, budu jak jejím prvním manželem, tak i třetím manželem.
Stejně tak platí, že originární nabyvatel jednotky je navždy „prvním vlastníkem“ oné jednotky, protože je takto zapsán v katastru nemovitostí. Vy rozšiřujete definici tak, že by se mohlo jednat o prvního vlastníka KTERÉKOLIV jednotky v domě, který si přikupuje KTEROUKOLIV jednotku. Proč ne?
lake
Poslední komentáře