Nabytí, přechod a převod vlastnictví k jednotce
V novém Občanském zákoníku v části o bytovém vlastnictví jsou používány různé pojmy, vztahující se k vlastnictví jednotky: nabytí vlastnictví, přechod vlastnictví, převod vlastnictví. Tyto pojmy mají svůj ustálený právní význam.
Bohužel neználci tvořící expertní skupinu KANCLu (Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti) tyto pojmy zjevně neznají. Zmatek a neznalost ministerských expertů je dobře vidět ve stanovisku KANCLu k obsahu § 1198 NOZ: http://www.portalsvj.cz/…podle-kanclu.
My zde určitě nechceme dopadnout jako experti KANCLu, kteří vydávají svá stanoviska bez znalosti základních právních pojmů. Takže: jak se liší pojmy nabytí vlastnictví jednotky, přechod vlastnictví jednotky, převod vlastnictví jednotky? Přečtěte si. Věc movitou či věc nemovitou (např. jednotku) lze nabýt do vlastnictví třemi různými způsoby.
| 1. Originární nabytí věci Jde o vznik vlastnictví k věci, která dosud neexistovala jako samostatný předmět vlastnictví. Nabyvatel věci je tedy prvním vlastníkem věci. Jednotku lze nabýt do vlastnictví originárně např. na základě rozdělení budovy na jednotky, výstavbou nové jednotky v domě (nástavbou, přístavbou, vestavbou), rozdělením existující jednotky na dvě či více nových jednotek, sloučením jednotek v jedinou. |
| 2. Derivativní nabytí – převodem vlastnického
práva Při převodu vlastnictví jednotky již věc (a vlastnické právo k ní) existuje, pouze se převádí na jinou osobu na základě projevu vůle obou účastníků převodu. Např. na základě kupní smlouvy, darovací smlouvy. |
| 3. Derivativní nabytí – přechodem vlastnického
práva Při přechodu vlastnictví dochází ke změně vlastníka na základě jiné skutečnosti než je projev vůle převodce a nabyvatele. Např. na základě rozhodnutí soudu, při dědění ze zákona, restituce majetku, nucená dražba majetku při nařízené exekuci, zabavení majetku státem, vyvlastnění za náhradu, vydržení práva uplynutím času. |
NOZ odlišuje obecný pojem nabytí jednotky od speciálního pojmu převod jednotky. Tyto dva pojmy nelze libovolně zaměňovat. Pokud jste dočetli až sem, víte o nabývání vlastnictví víc, než všichni experti KANCLu dohromady ;-).
Teď už jistě na základě předchozího vysvětlení rozluštíte sami, co znamená § 1198 odst. 1 NOZ:
| „Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.“ |
- Zákonodárce tedy říká, že lze nabýt třebas i 100 jednotek originárně, nebo přechodem vlastnického práva (např. do vlastnictví 100 účastníků smlouvy o výstavbě), aniž by při tom vznikla povinnost založit společenství. Nejde přece o PŘEVODY jednotek!
- Také při pozdějším vzniku dalších jednotek v domě (např. rozdělením, vestavbou či nástavbou) se nic neděje a společenství nemusí vzniknout, i kdyby jednotek a jejich nových vlastníků byly desítky. Stále jde přece o originární nabytí, nikoliv o derivativní nabytí převodem jednotky.
Teprve převodem některé jednotky v domě (od jejího prvního vlastníka jiné osobě) dojde ke splnění zákonné podmínky „… po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce“. Tím vznikne (při splnění ostatních podmínek (tedy alespoň pěti jednotek a alespoň tří různých vlastníků) povinnost založit SVJ(2012).
Podrobnější rozbor obsahu § 1198 odst. 1 NOZ najde zvídavý čtenář
v diskusi NOZ § 1198 – výklad podle lake.
------------------------------------------------------------------------------
Pokračujme dále. Teď už jsme také schopni odhalit smysl ustanovení § 1198 odst. 2 NOZ:
| „Do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem.“ |
Pokud došlo ke splnění zákonných podmínek (viz zde), avšak SVJ(2012) nevzniklo, jsou blokovány převody jednotek na další osoby. Byty v domě jsou tím neprodejné. Stát takto nutí vlastníky jednotek k založení a vzniku právnické osoby.
- Jednotky nabývané jinak nežli převodem budou i nadále vkládány do katastru bez omezení, i kdyby jich byly desítky či stovky.
- Zdědíte-li tedy jednotku v takovém domě, zapíše ji katastrální úřad bez problémů vždy, i bez splnění podmínky vzniku SVJ.
- Ani nabytí jednotky na základě rozhodnutí soudu při vypořádání podílového spoluvlastnictví, či společného jmění manželů, při nabytí v nařízené dražbě atd. nebude při vkladu do katastru nijak omezeno.
- Totéž platí jestliže Vaše jednotka vznikne výstavbou.
Stanovisko Expertní skupiny KANCLu k NOZ § 1198 je diametrálně
odlišné od toho, co jsem zde uvedl. Je to způsobeno tím, že experti KANCLu
nedokázali rozlišit nabytí od převodu majetku a neporozuměli obsahu
právní normy. Stanovisko KANCLu je přístupné zde, porovnejte.
------------------------------------------------------------------------------
Pusťme se ještě do tajemné poslední věty § 1198 odst. 2 NOZ. Tato věta se vztahuje k první větě odstavce a zní takto:
| „… To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem.“ |
Jde tedy o výjimku z pravidla o blokaci převodu další jednotky. Kdo je „první vlastník“ zmíněný v této větě – to je tajemství, které bude nutné překonat výkladem. Vidím dvě možné interpretace tohoto pojmu:
- Prvním vlastníkem zákonodárce mínil předchozího vlastníka jednotky. Výjimka uvedená v poslední větě se uplatní: První vlastník (jednotky) ji převedl na jiného a nyní ji odkupuje zpět; jde tedy jak o „převod jednotky“ (první věta odst. 2), tak o „nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem“ (druhá věta odst. 2).
- Prvním vlastníkem zákonodárce mínil prvního vlastníka kterékoliv jednotky v domě . To je osoba, která podepsala Prohlášení, nebo smlouvu o výstavbě a stala se tak prvním (originárním) vlastníkem jednotky nebo jednotek v domě. Výjimka uvedená v poslední větě se uplatní, pokud jednotka v domě je převáděna do vlastnictví kterémukoliv ze skupiny původních (originárních) vlastníků.
Mínil to zákonodárce takto? A co bylo jeho cílem? Co si o tomto výkladu myslíte vy?
lake
Poslední komentáře