Je SVJ oprávněno zajišťovat změnu stavby?

Pan „ZoVB“ v jiné diskusi napsal: „Společenství není ze zákona oprávněno zajišťovat změnu dokončené stavby“.
( http://www.portalsvj.cz/…-vsech-clenu#… )

To je naprostá pravda. SVJ je osoba s omezenou právní způsobilostí. SVJ je ze zákona způsobilé spravovat dům a provádět jeho údržbu (§ 9 odst. 1 ZoVB). Nemá však zákonnou způsobilost provádět stavební činnost.

Nezapomeňme ovšem, že se pohybujeme v oblasti soukromého práva. SVJ může činit nejen to, k čemu je způsobilé ze zákona, nýbrž i to, čím jej pověří jeho nejvyšší orgán. Společenství tedy může být stavebníkem na základě rozhodnutí shromáždění. Právě z toho důvodu byla do § 110 odst. 2 Stavebního zákona přidána (s účinností od 1. ledna 2010) tato věta:

• „Je-li stavebníkem společenství vlastníků jednotek, připojí také smlouvu o výstavbě nebo rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek přijaté podle zvláštního právního předpisu“.

Toto rozhodnutí shromáždění je vyžadováno právě proto, aby SVJ prokázalo své oprávnění být stavebníkem, když nejde o správu domu podle ZoVB, ani takové oprávnění neplyne z jiného právního předpisu.

Příklad ze života:
Pověřený vlastník si odkoupí od obce parcelu nedaleko domu. Rozhodne se na ní postavit si garáž. Pak jej napadne, že stavebníkem by mohlo být SVJ: má to své výhody. SVJ má přece razítko, bankovní účet, telefonovat se může z kanceláře, materiál ke stavbě bude možno skladovat v domě, a pod náklady SVJ se při tom „schová“ lecos…

Pověřený vlastník tedy napíše jakýsi papír, jímž jako výlučný vlastník pozemku a vlastník budoucí stavby uděluje SVJ – právnické osobě právo založené smlouvou provést stavbu podle § 110 Stavebního zákona. Společenství (jednající pověřeným vlastníkem) se pak jako stavebník obrátí na Stavební úřad s žádostí o stavební povolení a jako přílohu dodá projekt a tuto smlouvu s vlastníkem stavebního pozemku. Až podtud je vše v pořádku.

Úředník SÚ (pokud není Neználkem), ovšem zná zákon a požádá, aby SVJ předložilo i DRUHÝ dokument, vyžadovaný Stavebním zákonem: půjde o „rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek přijaté podle zvláštního právního předpisu“.

Pověřený vlastník je tedy chtě-nechtě nucen předložit věc shromáždění, aby splnil i druhý požadavek Stavebního zákona. Jakmile se vlastníci jednotek dozvědí, že PV si chtěl postavit soukromou garáž a využít k tomu SVJ jako stavebníka – asi si dovedete představit, jak hlasování dopadne.

Z toho plynou dvě poučení:
(a) SVJ může být stavebníkem pouze tehdy, získá-li k této (v zákoně neuvedené) činnosti souhlas shromáždění.
(b) SVJ jako stavebník podléhá speciálnímu režimu: je povinno předložit Stavebnímu úřadu DVA různé dokumenty.

Mnozí Neználci (i na Stavebních úřadech) se domnívají, že druhý dokument (udělení práva SVJ být stavebníkem) nějak záhadně nahrazuje ten první (souhlas vlastníka se stavbou). Takový výklad však neplyne ani ze Stavebního zákona, ani za ZoVB. Nejde to nahradit ani opačně. Každý z obou dokumentů má jiný účel a prokazuje se jím jiná skutečnost. 

lake