Jak kupovat byt
Stále se zde opakují stížnosti na to, jak SVJ nefunguje, jak se vlastník bytu nemůže dostat k informacím. Aby se kupec bytu nedostal do takové situace, měl by si ověřit před koupí nejen stav kupovaného bytu (což se děje), ale také stav SVJ a jeho hospodaření (což se většinou neděje). Jak dobře či špatně funguje v domě SVJ lze zjistit celkem jednoduše pomocí šesti dotazů.
(1) Požádejte prodávajícího o předložení každoročního vyúčtování záloh na správu za poslední tři roky. Pokud je vůbec nedostává, je to špatně a Vy byste po koupi bytu byl v pozici osamělého bojovníka. Snižte nabídku o 200000 Kč.
(2) Požádejte prodávajícího o dlouhodobý plán oprav společných částí domu, což je seznam všech částí a technických zařízení domu, které se budou v následujících minimálně 10 letech opravovat, udržovat a technicky zhodnocovat, s uvedením aktuálních cen a plánovaného roku opravy/údržby/zhodnocení, schválený tříčtvrtinovou většinou všech podle § 11 odst. 5 ZoVB. Pokud neví co po něm chcete, snižte nabídku ceny o dalších 100000 Kč.
(3) Požádejte prodávajícího o dlouhodobý finanční plán tvorby a čerpání zdrojů SVJ zpracovaný minimálně na období, na které byl sestaven dlouhodobý plán oprav. Z plánu uvidíte, jaké zálohy a příspěvky se budou vybírat od vlastníků ke krytí výdajů v jednotlivých letech. Poznáte kolik je našetřeno, co bude kryto ze záloh, ve kterých letech a v jaké výši si SVJ bude brát úvěry či půjčky, z čeho a jak dlouho je hodlá splácet. Pokud prodávající začne blábolit, že neví co po něm chcete, a bude tvrdit, že platí naslepo 19,50 Kč/m2 a netuší na co, snižte nabídku o dalších 100000 Kč.
(4) Požádejte prodávajícího o předložení seznamu všech závazků SVJ (vůči dodavatelům, vůči bankám atd.). Nebo o potvrzení SVJ, že takové závazky nejsou. Neobdrží-li to prodávající od SVJ a nepředloží Vám, odstupte ihned od dalšího jednání s ním.
(5) Požádejte o seznam všech pohledávek SVJ vůči komukoliv, zejména vůči vlastníkům a bývalým vlastníkům jednotek. Půjde zejména o splátky dluhů na dříve provedené opravy, zateplení atd. K tomu požadujte informaci jak jsou tyto pohledávky spláceny a vymáhány, jak je SVJ úspěšné, zda některá pohledávka není po lhůtě splatnosti, promlčena či nedobytná. Odmítne-li prodávající poskytnout tuto informaci (nemůže ji z SVJ vymámit), odstupte okamžitě od dalšího jednání s ním, nebo (pokud rád riskujete), nabídněte za byt podstatně sníženou cenu. Jako člen SVJ byste totiž ručil celým Vaším majetkem za všechny tyto neznámé „kostlivce ve skříni“.
(6) Nechte se ubezpečit, že měsíční splátky dluhu, které hradí současný vlastník bytu dlouhodobě jako neexistující „fond oprav“, jsou splátkami JEHO VLASTNÍHO dluhu vůči SVJ (nejspíše za dříve provedené stavební úpravy a opravy, zateplení, výměna oken, vybudování výtahu, atd.). Pozor na to! Sám od sebe Vám to nepřizná. Výbory SVJ se běžně dopouštějí podvodů, když tyto splátky podle splátkového kalendáře označují za zálohy na budoucí náklady podle § 15 odst. 2 ZoVB a skrývají to v předpisu záloh pod názvy, které mají zatemnit skutečný charakter platby („záloha V.A. Banka“, „záloha na úvěr“, „fond účelové tvorby“, „splátky zateplení“, atd.). Snaží se takto cizí již existující dluh přehodit na Vás, aby neměli problémy s vymáháním u skutečného dlužníka. Nedovolte jim to, nebuďte hejlem. Do kupní smlouvy si samozřejmě dáte podmínku, že veškeré dluhy prodávajícího vzniklé do přechodu vlastnictví k jednotce na Vás nepřecházejí. Nebo naopak se ve smlouvě sjedná přechod jeho dluhu na Vás (cese), samozřejmě s příslušným snížením kupní ceny.
Když to shrnu:
Uvedných šest otázek položte kupci ještě PŘED prohlídkou bytu. Dejte mu
najevo, že toto je pro ocenění bytu důležitější než zjištění, že na
chodbě je vyměněné linoleum a na WC nový splachovač.
Jako zájemce o byt dávejte při každém jednání najevo, že nepořádek ve
financích či zatajování informací o finanční situaci SVJ je stejně
velkým nedostatkem, jako kdyby do bytu zatékalo, nebo byl plesnivý, nebo
neměl zavedenu tekoucí vodu.
Dávejte všem prodávajícím zřetelně najevo, že dokud s tím něco oni
sami neudělají, budou jejich byty prodejné pouze za podstatně snížené
ceny jako zboží třetí kategorie.
Pokud naivně koupíte byt bez vyřešení těchto základních informací, pak se laskavě dodatečně nedivte jak to dopadlo. Jestliže někdo koupí ojetý osobní automobil bez technického průkazu a bez ověření, že není kradený či bouraný, také se nemůže divit, že to většinou nedopadne nijak dobře. Byt bývá minimálně desetkrát vyšší investice než automobil. Měli byste si tedy při koupi dávat pořádný pozor do čeho investujete a jak se SVJ v domě stará o Váš budoucí majetek.
lake
Lake má úravdu do posledního puntíku, ale vpodstatě zde radí, jak byt nikdy nekoupit. Člověk, který se takto ptá, nebude ve většině případů považován za exota, ale za podivína, nebo rovnou za podvodníka. Tyto rady absolutně nevycházejí z obvyklé praxe, jako kdyby Lake nikdy nekupoval byt. Mohou fungovat jen v případě, kdy kupující má silnější pozici, tj. typicky kupuje ležák, o který není na trhu zájem. Pak si může diktovat podmínky koupě.
Za běžné situace prodávající není ani schopen dodat vyúčtování služeb a aktuální předpis záloh, a není prakticky rozdíl, jestli je byt kupován od přímého zájemce bez asistence RK, nebo za asistence RK. Chápu, že mezi regiony může být rozdíl, ale většinou to funguje tak, že po prohlídce už musí zájemce podepsat rezervační smlouvu, jinak ho předběhne jiný zájemce a byt vyfoukne. Pak už mnoho prostoru pro zjišťování informací není, a i když zájemce zjistí, že byt je např. zatížen dluhem a proto ho nekoupí, tak už mu RK rezervační poplatek nevrací (není její vina, že si zájemce koupi bytu před podpisem kupní smlouvy rozmyslel). A v případě, že před podpisem rezervační smlouvy podobné otázky položím – ať už RK, nebo prodávajícímu, odpovědi člověk nedostane.
Pokud by se člověk měl těmito radami držet, tak nikdy žádný byt nekoupí (viz rada „odstupte ihned od dalšího jednání“).
V praxi to funguje u kavlitní bytů tak, že za den RK zrealizuje 5–10 prohlídek a „kdo položí peníze na stůl“, ten byt dostane. Nebo je druhá varianta – kdo první podepíše rezervační smlouvu. Čas na nějaké čmuchání okolo domu, pročítání sbírky listin, telefonování a zjišťování reálně není.
Je to koncepční otázka, ale dokud bude moci realiťáka dělat každý, kdo se umí podepsat, tak realitní obor bude vypadat tak, jak vypadá. Já jsem pro regulaci realitního oboru.
Uvítal bych spíše rady, jak koncipovat kupní smlouvu. RK poté, co dostane od kupujícího svojí provizi se obvykle o obchod přestane zajímat. V tom okamžiku může kupující přejít do iniciativy a nabídnout prodávajícímu svojí verzi kupní smlouvy. Lidé dneska podepíšou všechno, aniž by to četli. Nebo projedou očima a textu stejně nerozumí. A chtějí přece ty peníze, takže podepíší.
Lake, máte pravdu, o tom ani potom. Ale v praxi to chodí jinak. Já, vycepovaná sestrou právničkou (kterou jsem nakonec musela z koupě svého bytu vynechat, protože bych proste někoupila nikdy nic) jsem hledala byt v Praze cca 3 roky. Prošla jsem cca 80 bytů.Nejméně ve třetině případů jsem zažila, že kupec strávil v bytě 10 minut a byt na místě „koupil“. Já už jsem s tím, že se skláním ke koberci a dívám se co je položené pod ním, často působila jako exot. Opakovaně jsem chtěla mluvit s někým se SVJ. 1× se to zrealizovalo. 1× z desítek a desítek prohlídek. Ochotu RK k požadavkům tohoto typu nebudu ani rozebírat. Já byla ráda, že jsem se z bytu dokázala dostat, aniž bych podepslaa tzv. návštěvní knihu, kde bylo někde dole petitem napsáno, že po trestem smrti se nebudu o byt pokoušet jinak než přes RK, která mě vzala na prohlídku apod. Na požadavky typu SVJ skutečně nikdo nikdy neregoval. Vědom si toho, že 99% kupujícíh tyhle „nesmysly“ chtít nebude.
a byl jsem překvapen co všechno po mě chtěli. Kromě energetického štítku také rozpočet SVJ, schválená pravidla a stanovy, zápisy ze shromáždění a také moje rozpisy záloh a vyúčtování. Takže nemá každá RK svůj byznys založen jen tak jak ho popisujete. Zástupce RK mě vysvětlila co a proč chce a argumentovala logicky a naprosto shodně s příspěvkem LAKE.
Velmi si Vašich rad vážím, ale taktéž se obávám, že pokud bych toto vše vyžadovala, tak nikdy žádný byt nekoupím. Na druhou stranu, dokud to nebudeme chtít vidět, tak se tady nic nezmění. Tak do boje s větrnými mlýny! Alespoň čtenáři tohoto portálu. Odhaduji ale, že tento portál navštěvují ti, co už bojují s výborem a neví si rady, či členové výboru, kteří si chodí pro rady. A ti všichni již nakoupili. Magda … a připravte se, že budete za prudiče hned od začátku
Tentokrát nechci rozporovat to co zde lake napsal – má pravdu. Ale pár věcí schází, jeden příklad za všechny – co třeba STANOVY? Bohužel v realitě českých SVJ jde pouze o snahu teoretickou. Můj pohled mohu zprostředkovat ze dvou pohledů:
- Předseda SVJ – téměř nikdy až na výjimky se nás ve výboru nikdo z budoucích kupujících neptal na takové věci. Jednou se našla výjimka a jedna zájemkyně o byt se na pár základních věcí zeptala. Obecně – lid kupující BYT si myslí, že kupují BYT co plave v nějakém vzduchoprázdnu. SVJ je nezajímá, stav domu, SVJ i společných financí je kupujícím ukradený.
- Kupující – i jako kupující jsem to zažil. I když bych se všemožně snažil vše uvedené získat mám smůlu. Výbor mě často poslal .. (ano tam) že jako nečlen SVJ nemám na informace nárok. A prodávající na to kašle, ten vyfotí svůj drahocenný byt, vychválí malbu, podlahy, novou záchodovou mísu a šmitec. Získat byť je jedno poslední vyúčtování je nadlidský úkol. Většina prodávajících najde maximálně rozpis záloh z kterého člověk maximálně může vytušit nějakou výši fondu oprav (ano opravdu takto uvedeno). A nějaké podrobnosti jako závazky, plán oprav? BEZ ŠANCE!
Tedy text jako takový chválím, ale realita je tato – pokud koupíte byt jen pokud toto dostanete tak NIKDY žádný byt nekoupíte. S tím se prostě musíte smířit. Většinou si jako kupující musíte poradit sami – najít třeba web SVJ pokud existuje, pročmuchat obchdní rejstřík pokud tam jsou dokumenty apod. Ale šance získat kompletní info o SVJ je téměř nulová.
Předseda
Krásná ukázka srovnání teorie a reality. To, co píše lake, je sice pravda, ale takhle by nikdo nikdy byt nekoupil. On se totiž vždycky najde někdo, kdo ten byt koupí i přesto, že tyto informace nedostane. Takže mám-li o daný byt zájem, nemohu chtít slevu jen proto, že nedostanu dlouhodobý plán oprav. Tím ale neříkám, že se není potřeba zajímat o nic!
Kupující by měl po prodávajícím požadovat především Vyúčtování (lépe za poslední 2 období), Stanovy, zápisy ze schůzí a jiné informace o tom, co se v domě děje a jaký je jeho stav. Měl by si pročíst web SVJ, podívat se do Rejstříku SVJ, v domě se podívat, jestli jsou zveřejňované informace, atd. Mám ale pocit, že většina kupujících nezjišťuje nic a jak píše anonn – mají dojem, že kupují byt plovoucí v nějakém vzduchoprázdnu.
Bezproblémová koupě bytu není jednoduchá. Může se stát, že prodávající má závazky, které se toulají ještě někde po soudech a nejsou zapsány v katastru. Je třeba mít v tomto ohledu zabezpečenou smlouvu (nan internetu jsou vzorové smlouvy).
Závazky a pohledávky společenství lze zjistit u účetní správní firmy, řada prodávajících tuto informaci nemá (někdy ani výbor).
Je vhodné mít stanovy a prohlášení vlastníka.
Poslední komentáře