Stále se zde opakují stížnosti na to, jak SVJ nefunguje, jak se vlastník bytu nemůže dostat k informacím. Aby se kupec bytu nedostal do takové situace, měl by si ověřit před koupí nejen stav kupovaného bytu (což se děje), ale také stav SVJ a jeho hospodaření (což se většinou neděje). Jak dobře či špatně funguje v domě SVJ lze zjistit celkem jednoduše pomocí šesti dotazů.

(1) Požádejte prodávajícího o předložení každoročního vyúčtování záloh na správu za poslední tři roky. Pokud je vůbec nedostává, je to špatně a Vy byste po koupi bytu byl v pozici osamělého bojovníka. Snižte nabídku o 200000 Kč.

(2) Požádejte prodávajícího o dlouhodobý plán oprav společných částí domu, což je seznam všech částí a technických zařízení domu, které se budou v následujících minimálně 10 letech opravovat, udržovat a technicky zhodnocovat, s uvedením aktuálních cen a plánovaného roku opravy/údržby/zhod­nocení, schválený tříčtvrtinovou většinou všech podle § 11 odst. 5 ZoVB. Pokud neví co po něm chcete, snižte nabídku ceny o dalších 100000 Kč.

(3) Požádejte prodávajícího o dlouhodobý finanční plán tvorby a čerpání zdrojů SVJ zpracovaný minimálně na období, na které byl sestaven dlouhodobý plán oprav. Z plánu uvidíte, jaké zálohy a příspěvky se budou vybírat od vlastníků ke krytí výdajů v jednotlivých letech. Poznáte kolik je našetřeno, co bude kryto ze záloh, ve kterých letech a v jaké výši si SVJ bude brát úvěry či půjčky, z čeho a jak dlouho je hodlá splácet. Pokud prodávající začne blábolit, že neví co po něm chcete, a bude tvrdit, že platí naslepo 19,50 Kč/m2 a netuší na co, snižte nabídku o dalších 100000 Kč.

(4) Požádejte prodávajícího o předložení seznamu všech závazků SVJ (vůči dodavatelům, vůči bankám atd.). Nebo o potvrzení SVJ, že takové závazky nejsou. Neobdrží-li to prodávající od SVJ a nepředloží Vám, odstupte ihned od dalšího jednání s ním.

(5) Požádejte o seznam všech pohledávek SVJ vůči komukoliv, zejména vůči vlastníkům a bývalým vlastníkům jednotek. Půjde zejména o splátky dluhů na dříve provedené opravy, zateplení atd. K tomu požadujte informaci jak jsou tyto pohledávky spláceny a vymáhány, jak je SVJ úspěšné, zda některá pohledávka není po lhůtě splatnosti, promlčena či nedobytná. Odmítne-li prodávající poskytnout tuto informaci (nemůže ji z SVJ vymámit), odstupte okamžitě od dalšího jednání s ním, nebo (pokud rád riskujete), nabídněte za byt podstatně sníženou cenu. Jako člen SVJ byste totiž ručil celým Vaším majetkem za všechny tyto neznámé „kostlivce ve skříni“.

(6) Nechte se ubezpečit, že měsíční splátky dluhu, které hradí současný vlastník bytu dlouhodobě jako neexistující „fond oprav“, jsou splátkami JEHO VLASTNÍHO dluhu vůči SVJ (nejspíše za dříve provedené stavební úpravy a opravy, zateplení, výměna oken, vybudování výtahu, atd.). Pozor na to! Sám od sebe Vám to nepřizná. Výbory SVJ se běžně dopouštějí podvodů, když tyto splátky podle splátkového kalendáře označují za zálohy na budoucí náklady podle § 15 odst. 2 ZoVB a skrývají to v předpisu záloh pod názvy, které mají zatemnit skutečný charakter platby („záloha V.A. Banka“, „záloha na úvěr“, „fond účelové tvorby“, „splátky zateplení“, atd.). Snaží se takto cizí již existující dluh přehodit na Vás, aby neměli problémy s vymáháním u skutečného dlužníka. Nedovolte jim to, nebuďte hejlem. Do kupní smlouvy si samozřejmě dáte podmínku, že veškeré dluhy prodávajícího vzniklé do přechodu vlastnictví k jednotce na Vás nepřecházejí. Nebo naopak se ve smlouvě sjedná přechod jeho dluhu na Vás (cese), samozřejmě s příslušným snížením kupní ceny.

Když to shrnu:
Uvedných šest otázek položte kupci ještě PŘED prohlídkou bytu. Dejte mu najevo, že toto je pro ocenění bytu důležitější než zjištění, že na chodbě je vyměněné linoleum a na WC nový splachovač.
Jako zájemce o byt dávejte při každém jednání najevo, že nepořádek ve financích či zatajování informací o finanční situaci SVJ je stejně velkým nedostatkem, jako kdyby do bytu zatékalo, nebo byl plesnivý, nebo neměl zavedenu tekoucí vodu.
Dávejte všem prodávajícím zřetelně najevo, že dokud s tím něco oni sami neudělají, budou jejich byty prodejné pouze za podstatně snížené ceny jako zboží třetí kategorie.

Pokud naivně koupíte byt bez vyřešení těchto základních informací, pak se laskavě dodatečně nedivte jak to dopadlo. Jestliže někdo koupí ojetý osobní automobil bez technického průkazu a bez ověření, že není kradený či bouraný, také se nemůže divit, že to většinou nedopadne nijak dobře. Byt bývá minimálně desetkrát vyšší investice než automobil. Měli byste si tedy při koupi dávat pořádný pozor do čeho investujete a jak se SVJ v domě stará o Váš budoucí majetek.

lake