hlasování shromáždění
Mám dotaz ohledně hlasování na shromáždění vlastníků. V našem domě dochází průběžně ke změně vlastníka. Jak jsem nahlédnutím do katastru nemovitostí zjistila, po smrti jednoho z vlastníků v rámci dědictví jsou nyní vlastníky 4 osoby , kdy tři mají po 1/8 a jeden 5/8. Jak je to v případě, kdy na shromáždění nepřijdou všichni oprávnění a neměli-by ani plnou moc k zastupování od nepřítomných vlastníků této byt.jednotky? Jak se pak počítá hlas a lze jej počítat ve zkráceném poměru. Další dotaz zní, že z katastru je možno zjistit, že u těchto 4 nových vlastníků jsou uvedena u jejich podílů hausnumera. Celkový podíl celého svj činí 13273 a u jejich podílů je uvedeno 106184 a u každého z těchto čtyř je uveden plný podíl, nikoliv pokrácený na zděděnou část? Jde o špatný zápis do katastru, který je nutno opravit , a je v případě této chyby vůbec shromáždění usnášeníschopné? Děkuji za případné odpovědi, které by mě toto vysvětlily.
To hausnumero vzniklo právě převodem na osminy, přesto by mělo být správně. Stačí si vzít do ruky kalkulačku a trošičku počítat.
Musím se přiznat, že by mě nikdy nenapadlo vynásobit 13273 , tj. celkový součet všech jednotlivých podílů 8. Ale dík za vysvětlení.
SVJ nemá žádné oprávnění zabývat se spoluvlastnickou strukturou uvnitř jednotky. Proto nemáte důvod zkoumat jaké jsou spoluvlastnické podíly spoluvlastníků jednotky na jednotce. Tyto podíly (které nazýváte „hausnumera“) se v činnosti SVJ nijak neprojevují a podle nich se v SVJ nikdy nehlasuje.
Ubezpečte se, že k hlasování používáte pouze spoluvlastnické podíly vlastníků jednotek uvedené u jednotek v katastru, nikoliv spoluvlastnické podíly spoluvlastníků budovy.
SVJ není oprávněno vyžadovat přítomnost všech spoluvlastníků jednotky na shromáždění, ani není oprávněno vyžadovat plnou moc od nepřítomných spoluvlastníků jednotky; spoluvlastník jednotky nic takového prokazovat nemusí. Že je oprávněn jednat navenek za všechny spoluvlastníky plyne přímo z Občanského zákoníku. Jste tedy povinni brát jej jako reprezentanta celé jednotky.
Všichni spoluvlastníci jednotky jsou dohromady společnými členy SVJ (§ 9 odst. 5 ZoVB). Na shromáždění hlasuje tedy kterýkoliv z nich za celou jednotku jediným nedělitelným hlasem (§ 11 odst. 3 ZoVB). Obdobně to platí pro jednotku ve společném jmění manželů.
lake
Jak je to v případě, že spoluvlastníků je mnoho a nemají spolu (kromě vlastnictví jednotky) nic společného? Konkrétně – celé patro garážových stání je vedeno jako jedna jednotka s několika desítkami spoluvlastníků. Jak potom SVJ rozliší, čí hlas bude akceptovat? Děkuji Arny
SVJ bude akceptovat hlas osoby, která při registraci účastníků oznámí, že je jedním ze spoluvlastníků garáže a bude za garáž vykonávat hlasovací právo. Chcete-li zjistit, zda osoba je tím, za koho se prohlašuje, nejspíše ji požádáte, aby předložila nějaký státem vydaný doklad s fotografií.
lake
Asi jsem se nevyjádřil úplně srozumitelně. Představím-li si modelovou situaci, tak se na shromáždění SVJ dostaví třeba 20 spoluvlastníků jednotky a každá z těchto osob prohlásí, že bude za garáž vykonávat hlasovací právo. Jak by mělo SVJ postupovat?
Mezitím jsem našel ve FAQ vcelku pochopitelnou metodiku:
- Jsou-li na shromáždění přítomni spoluvlastníci jednotky s polovičním nebo nižším spoluvlastnickým podílem, vykážou se v zápisu jako „nepřítomný vlastník“.
- Jsou-li přítomni spoluvlastníci jednotky s nadpolovičním spoluvlastnickým podílem, vykážou se v zápisu jako „přítomný vlastník“ a hlasují jedním nedělitelným hlasem.
- Neshodnou-li se, vykážou se jako „přítomný vlastník“ a „neplatný hlas“.
Toto odpovídá i postupu, který byl aplikován na shromáždění SVJ před cca 2 lety. Nyní jsem četl zápis ze shromáždění, na kterém jsem nebyl přítomen. Zde se účastnilo cca 30 % spoluvlastníků garáže. Ti ze svého středu zvolili jednoho, který za celou garáž hlasoval. To sice koresponduje s Vaším výše uvedeným názorem, ale je to v rozporu s FAQ ad a).
Zdá se, že by toto mohlo být přesněji definováno stanovami. Je to možné, nebo by to bylo v rozporu s obecně platnou právní úpravou? Děkuji
Je mi celkem jedno, že můj text „je v rozporu s FAQ“. Tento portál není Sbírka zákonů České republiky a FAQ na tomto portálu není celostátně platný právní předpis. Objevují se zde různé názory. Vybírejte si ty, které jsou právně podložené.
Co jsem napsal je (podle mého soudu) v souladu s Občanským zákoníkem a se zákonem o vlastnictví bytů. Mně to stačí. Odkazy na příslušná právní ustanovení i citace z nich jsem zde uvedl. Až někdo uvede odlišný PODLOŽENÝ právní názor, lze o něm pak začít diskutovat.
Až napíšete co konkrétně chcete „přesněji definovat stanovami“, můžeme se o tom pobavit. Pro inspiraci se podívejte na § 1185 zákona č. 89/2012 Sb., který řeší vzájemnou komunikaci spoluvlastníků jednotky se správcem a společenstvím v SVJ(2012).
lake
Asi jsem se nevyjádřil úplně srozumitelně. Jak bude SVJ postupovat, pokud se na shromáždění objeví více osob, které při registraci účastníků oznámí, že je jedním ze spoluvlastníků garáže a bude za garáž vykonávat hlasovací právo? Přičemž každá z těchto osob je schopna předložit nějaký státem vydaný doklad s fotografií, například občanský průkaz.
Arny
Mě jen nebylo jasné to „hausnumero“ (tak jsem si to nazvala). Teď v našem SVJ po x-letech klidu začíná docházet ke změnám vlastníků (úmrtí, převody, prodej), tak mě ten zápis zarazil a zeptala jsem se, nic míň-nic víc, a bylo mi to vysvětleno. Ovšem ještě jedno „hausnumero“ na katastru mě však zaráží zápis u jednoho z členů svj, kdy doposud měl na katastru zapsán podíl na celku okolo 530/13273, nyní 41/1021 a příjmení stejné /stále bydlí v bytě/. Tak tento zápis mě jasný není. Možná jsem šťoura, ale člověk má být vždy v obraze.
Nespletla jste se při psaní podílu 530/13273 a místo 530 má být správně uvedeno 533?
V takovém případě by se spoluvlastnický podíl 533/13273 rovnal podílu 41/1021. Šlo by jen o pokrácení čitatele i jmenovatele stejným číslem 13. Např. jako se 2/4 rovnají 1/2.
Údajně podle konstantní judikatury není hlasování (na shromáždění) právním úkonem. Pak ale nemůže platit ve vztahu ke hlasování § 139 odst. 1 ObčZ, ale pouze odst. 2.
Znamená to tedy, že platný hlas za jednotku, která je v podílovém spoluvlastnictví, může být vykázán pouze shodne-li se na něm většina spoluvlastníků této jednotky?
• Zdenek napsal: „Údajně podle konstantní judikatury není hlasování (na shromáždění) právním úkonem.“
Správně by Vaše věta měla znít jinak: Přijetí usnesení na shromáždění není právním úkonem SVJ – právnické osoby. Viz § 20 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb.. Usnášení shromáždění SVJ nemá ovšem žádnou spojitost s rozhodováním spoluvlastníků jednotky mezi sebou.
• Zdenek napsal: „Pak ale nemůže platit ve vztahu ke hlasování § 139 odst. 1 ObčZ, ale pouze odst. 2.“
Není tomu tak. Je třeba umět rozlišit co říká § 139 ObčZ. Ustanovení § 139 odst. 1 ObčZ upravuje jednání spoluvlastníků navenek (vůči jiným osobám mimo okruh spoluvlastníků). Spoluvlastníci věci jednají „společně a nerozdílně“, tedy jeden za všechny – všichni za jednoho. Jeden společný člen jedná a hlasuje za všechny.
Ustanovení § 139 odst. 2 ObčZ upravuje něco zcela jiného: vnitřní rozhodování spoluvlastníků jednotky mezi sebou navzájem. To je zcela mimo SVJ a mimo právní úpravu obsaženou v ZoVB.
• K pojmu „společní členové SVJ“
ZoVB stanoví, že spoluvlastníci jednotky jsou „společnými členy
SVJ“. Tento pojem není v ZoVB definován, proto se obdobně použije
definice společného členství uvedená v ObčZ:
| 40/1964 Sb. § 703 odst. 2 Vznikne-li jen jednomu z manželů za trvání manželství právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, vznikne se společným nájmem bytu manžely i společné členství manželů v družstvu; z tohoto členství jsou oba manželé oprávněni a povinni společně a nerozdílně. |
Z uvedeného je zřejmé, že společní členové SVJ jednají vůči SVJ
společně a nerozdílně, tedy podle § 139 odst. 1 ObčZ. Nikoliv podle §
139 odst. 2.
-------------------------------------------------------------------------
lake
P.S. Vidím, že místní neználci vyminusovali můj správný předchozí příspěvek http://www.portalsvj.cz/…hromazdeni-0#…. Z toho je patrné, jaký obrovský zmatek a neznalost práva panuje v hlavách běžných občanů.
Pane lake,
Pokud by platilo, že že společní členové SVJ jednají vůči SVJ společně a nerozdílně, a tedy podle § 139 odst. 1 ObčZ, pak by se v tomto případě muselo jednat o jejich právní úkon. Aby se ale jednalo o právní úkon, pak musí být identifikovatelné kdo konkrétně tento úkon učinil. Pokud vím, tak při hlasování (jednání vůči společenství) se nepožaduje jmenný záznam o hlasování, stačí prostý součet % pro návrh. Nebo se opět v něčem mýlím?
Zdenek
Pane Zdenku, tuším v čem je Váš problém: vycházíte z nesprávných počátečních předpokladů.
- Pouhé hlasování není právním úkonem. Hlasováním se pouze zjišťuje vůle shromáždění vlastníků jednotek, nebo se vytváří vůle SVJ – právnické osoby.
- Jestliže nejste schopen identifikovat kdo učinil právní úkon, nemusí to znamenat, že by byl neplatný. Pokud dostanete od neznámého dárce poštou 2000 Kč v obálce, jde o platný právní úkon darování, i když dárce Vám není znám.
Ten, kdo přišel na shromážedění hlasovat, se nepochybně má identifikovat. Pokud toto u vás neděláte a spoléháte se jen na „prostý součet % pro návrh“, zaděláváte si na problémy. Pak může být jakýkoliv výsledek jakéhokoliv hlasování dodatečně zpochybněn soudní žalobou.
Ale to je pouze o firemní kultuře, to nenajdete v zákonech. Tam, kde je SVJ rozumně vedeno, kde se pořizuje prezenční listina, kde se hlasuje např. podepisováním hlasovací listiny, nebo pomocí hlasovacích lístků s čárovým kódem, takové dodatečné zpochybnění nemůže nastat. SVJ je schopno kdykoliv později prokázat, že údaj uvedený v zápisu k danému hlasování je pravdivý.
To jen lehkomyslní lemplové ve výborech postupují tak, že se pak nedá zjistit ani kdo byl vlastně přítomen, zda shromáždění bylo v okamžiku hlasování usnášeníschopné, zda někdo někoho zastupoval, kdo jak hlasoval. Pak se ještě dodatečně hádají o čem se vlastně hlasovalo.
lake
Pane lake,
- Ten příklad s obdržením 2000 Kč od neznámé osoby může být cokoliv jiného, než dar jako předmět plnění z darovací smlouvy – viz § 628 a násl. OZ.
- To, že v našem SVJ identifikujeme jednotlivé hlasující při každém hlasování mně nebrání v obecné rovině uvažovat o tom, že to není povinnost stanovená zákonem.
Poslední komentáře