Generální opravy a odměna za "správu" pro člena výboru (dodatek ke stanovám) nebo najmout stavební dozor?
Dobrý den,
V bytovém domě (SVJ) jsou plánovány generální opravy stavebního charakteru jako například:
- opravy deštosvodu a jeho vedení do kanalizace
- omítání části venkovních zdí
- opravy oken na chodbě domu
- pokládka nové dlažby na chodbě
- štukování a malování na chodbě
Časový rozsah všech oprav je dle firem v součtu zhruba 35 dnů. Jako předseda SVJ budu muset připravovat a uzavírat – podepisovat smlouvy (společně s dalším členem výboru) a ponesu také spoluzodpovědnost za výsledek oprav.
Také před, v průběhu a po zakončení oprav budu muset provádět administrativní, koordinační a kontrolní úkony.
- První možnost je, že si nechám tyto práce zaplatit. (V minulosti jsem některé z uvedených oprav sám vykonával v bytě, myslím že výsledek práce dokážu zkontrolovat.)
- Nejsem, ale vystudovaný v oboru stavebnictví, není to překážka dle zákona?
- Lze stále do stanov (máme vzorové z roku 2001) přidat dodatek o odměně pro člena výboru za zajištění přesně vymezených
prací: např. „zajištění opravy oken a dveří“ atd.? Nebo je lepší do dodatku stanov přidat zajistí správu domu za xxxx,– Kč měsíčně a zhruba do správy domu započítat administrativní, koordinační a kontrolní úkony v rámci generálních oprav, s tím, že bychom po dokončení oprav přijali stanovy nové?
- Druhá možnost je, že najmeme stavební dozor.
- Je v takovém případě možné přenést veškerou zodpovědnost za kontrolu a kvalitu odvedené práce na daného odborníka – dozor ve stavebnictví?
Nebo v praxi stavební dozor jen ušetří podstatnou část mého času a úsilí za administrativní, koordinační, kontrolní úkony a spoluodpovědnost stejně zůstane na mě? Smlouvu o stavebním dozoru budu muset každopádně také podepsat spolu s dalším členem výboru.
Finanční stropy, druh a rozsah oprav, časový termín provedení se bude schvalovat na shromáždění SVJ.
Máte s takovou situací někdo osobní zkušenost, jak jste řešili? Děkuji.
Pane PN777, plánujete zneužívat stanovy k cílům, ke kterým nejsou vůbec určeny. Opravdu se mi zdá, že nerozumíte funkci statutárního orgánu SVJ a pravomocem, které členové výboru mají. Také nerozumíte k čemu slouží shromáždění, které je nejvyšším orgánem právnické osoby SVJ.
Stanovy právnické osoby mají obsahovat ty záležitosti právnické osoby, které požaduje zákon (například definici statutárního orgánu a počtu jeho členů), a dále záležitosti vnitřních poměrů právnické osoby, práva a povinnosti členů společenství a další zásadní a neměnné věci.
Stanovy však nejsou určeny k tomu, aby se jimi nahrazovalo běžné rozhodování o správě domu a pozemku – např. o tom, že bude uzavřena smlouva (DPP či DPČ) o vytírání schodiště a zametání chodeb, či o výkonu technického dozoru při stavbě.
Konkrétně:
O věcech SVJ rozhoduje statutární orgán, kromě záležitostí výslovně
v zákoně určených, a kromě těch záležitostí, které si pro sebe
vyhradilo k rozhodnutí shromáždění (viz ZoVB a stanovy). Je tedy
nesmyslem, aby každá konkrétní drobnost související s činností SVJ se
objevila ve stanovách. Smlouvy sjednávají za právnickou osobu členové
jejího statutárního orgánu, způsobem uvedeným v rejstříku. Pokud snad
sjednání každé smlouvy DPP či DPČ má podle vašich stanov schvalovat
shromáždění, tedy tuto věc prostě napřed předložíte shromáždění
k rozhodnutí. Stanovy nechte stanovami.
lake
Já se domnívám, že nárok na odměnu máte i tím, že vykonáte funkce
správce v rozsahu:
= zjišťujete co je potřeba opravit
= zpracováváte zadání pro dodavatele
= vyhledáváte dodavatele
= vykonáváte administrativní úkony (příprava a projednání návrhu
smluv)
i když budete angažovat stavební dozor (TDI-technický dozor investora) kdo
ohlídá vyhotovení zakázky ve věci dodržování technologických postupů
dle norem, aplikování vhodných materiálů a participuje u převzetí
díla.
V jakém rozsahu a jak bude TDI „zasahovat“ do vyhotovení dodávky je věc
dohody tří subjektů odběratel, dodavatel a TDI a bude zakotveno ve
smlouvách TDI/odběratel a dodavatel/odběratel.
Co se týče Vaší odměny, nárok můžete odhadnout dle času vykonané
práce (je žádoucí vést evidenci) nebo procentem z hodnoty realizované
zakázky. Poznamenám, že za kvalitu díla zodpovídá dodavatel,
přebírající pouze kontroluje tuto kvalitu a převzetím to potvrzuje. Pokud
kvalita se potvrzuje až po předání díla např. provozem, pak je užitečný
aplikovat instrument „zádržného“. My každou zakázku realizujeme
v součinosti s TDI a podle mne se to vyplatí a je to aplikace požadavku
„řádného hospodáře“.
Děkuji. Pokud bude mít vše Vámi uvedené ve smlouvě stavební dozor, zodpovídá pak za kvalitu díla po jeho převzetí?
Viz.
- druhá možnost a otázka č.1)
Je v takovém případě možné přenést veškerou zodpovědnost za kontrolu a tedy kvalitu odvedené práce na daného odborníka – dozor ve stavebnictví? Nebo v praxi stavební dozor jen ušetří podstatnou část mého času a úsilí za administrativní, koordinační, kontrolní úkony a spoluodpovědnost stejně zůstane na mě resp. výboru SVJ?
a pokud bych vše kolem generálních oprav řešil víceméně sám pak:
- Není překážka dle zákona, že nejsem vystudovaný v oboru stavebnictví?
- Lze stále do stanov (máme vzorové z roku 2001) přidat dodatek o odměně pro člena výboru za zajištění přesně vymezených prací: např. „zajištění opravy oken a dveří“ atd.? Nebo je lepší do dodatku stanov přidat zajistí správu domu za xxxx,– Kč měsíčně a zhruba do správy domu započítat administrativní, koordinační a kontrolní úkony v rámci generálních oprav, s tím, že bychom po dokončení oprav přijali stanovy nové?
Každá vlastnost (i kvalita) vyhotoveného díla je výsledkem práce nebo rozhodnutím (nebylo-li v zadání stanoveno jinak) dodavatele a proto zodpovídá i za kvalitu díla, a i proto poskytuje záruku za dílo. Bude-li mít dodávka vadu kvality v rámci záruky zodpovídá a řeší nápravu dodavatel a ne přebírající odběratel nebo jeho zástupce TDI. Kdo a jak bude dílo kontrolovat a přebírat a zda zást. dodavatele má/nemá odborné znalostí, pokud vím zákon takové detaily neřeší. Co se týče odměňování člena výboru vhodnější forma místo stanov by podle mne byla smlouva DPČ, neboť se jedná asi o čsově omezenou záležitost. Jiná osoba předsedy to může řešit celou záležitost opravy jinak a častá změna stanov není vhodná praxe.
Děkuji. Porovnávám výhody a nevýhody DPČ – dohody o pracovní činnosti a DPP- dohody o provedení práce a zatím se jeví výhodnější DPP.
- Může dohodu o DPP se mnou jako předsedou uzavřít SVJ pokud je v definici
DPP uvedeno: „sjednává se na jednorázovou práci nesouvisející přímo s výkonem funkce, případně opakující se práci, která nepřesáhne 300 hodin v kalendářním roce u jednoho zaměstnavatele“
- Může dohodu o DPP na administrativní, koordinační a kontrolní úkony při generálních opravách se mnou jako předsedou uzavřít SVJ pokud nemám odborné vzdělání ve stavebnictví?
Děkuji.
Pane PN777,
Musíte vyjít z toho co je obsahem výkonu Vaší funkce. To musíte
vědět Vy, já ten rozsah neznám! Mělo by to být uvedeno ve Vaší
smlouvě o výkonu funkce.
Zákon č.89/2012 Sb. uvádí obecně tyto typické činnosti, které jsou obsahem výkonu funkce člena statutárního orgánu:
- rozhoduje za právnickou osobu a nahrazuje její vůli (§ 151 NOZ);
- rozhoduje o záležitostech právnické osoby (§ 156 odst. 1 NOZ);
- dohlíží, jak jsou záležitosti právnické osoby spravovány (§ 156 odst. 2 NOZ).
Zcela odlišná je tzv. závislá činnost na základě pracovní smlouvy (DPP, DPČ). Výkon technického dozoru je typickou závislou činností, na kterou si stavebník či stavitel najímá jinou osobu. Osoba vykonávající závislou činnost dostává pokyny od svého zaměstnavatele a její činnost je také tímto zaměstnavatelem kontrolována. Je zde přímá odpovědnost zaměstnavatele, aby výkon závislé činnosti svěřil osobě, která činnost zvládne. Zaměstnavatel je dále povinen vytvořit zaměstnanci podmínky, poskytnout mu případně pracovní pomůcky a má povinnost jej zacvičit, či náležitě poučit o obsahu závislé činnosti.
Výkon funkce nemá charakter závislé činnosti.
lake
Děkuji.
Máme vzorové stanovy z roku 2004.
V dodatku ke stanovám je uvedeno:
CITUJI: 1. Usnesení Shromáždění:
Stanovy se doplňují tímto článkem
čl.X. Za výkon funkce náleží odměna:
a) předsedovi výboru
čl.X-1. Odměny mohou být rozhodnutím Shromáždění hlasováním upraveny.
Od data ..........2013 se výše odměny za výkon funkce dle čl.X Stanov stanovuje na:
1500,–Kč /měsíčně předsedovi výboru (platba za jednu bytovou jednotku měsíčně je xxx,–Kč)
Odměna za výkon funkce je splatná bankovním převodem z účtu Společenství vlastníků jednotek – číslo účtu .............. vždy do 26. kalendářního dne daného měsíce na účet, číslo účtu: .............. Platbu může uskutečnit člen výboru s dispozičním právem k bankovnímu účtu Společenství vlastníků jednotek. Odměna za výkon funkce zahrnuje vedení správy domu v rozsahu uvedeném ve stanovách a přísluší jen pokud vedením nebyla pověřena jiná osoba nebo firma.
Výkon funkce předsedy výboru zahrnuje zajištění vedení správy domu v rozsahu uvedeném ve stanovách pokud tímto vedením správy domu nebyla pověřena jiná osoba nebo firma.KONEC CITACE
Tzn., že na otázku:
Může dohodu o DPP se mnou jako předsedou uzavřít SVJ pokud je v definici DPP uvedeno: „sjednává se na jednorázovou práci nesouvisející přímo s výkonem funkce, případně opakující se práci, která nepřesáhne 300 hodin v kalendářním roce u jednoho zaměstnavatele
Je odpověd ANO?
a na otázku:
Může dohodu o DPP na administrativní, koordinační a kontrolní úkony při generálních opravách se mnou jako předsedou uzavřít SVJ pokud nemám odborné vzdělání ve stavebnictví?
Je odpověd ANO?
Členové výboru se musí mj. řídit § 159 NOZ. Pokud nemáte kvalifikaci, tak by si měli členové výboru velmi rozmyslet, zda s Vámi uzavřou DPP. Při uzavření DPP nemáte prakticky žádnou odpovědnost jen podle ZP. Uzavřít smlouvu s TDI, který to dělá profesionálně, je jiné kafe. U nás jsme chtěli, aby TDI byl pojištěn na odpovědnost. Pokud máte neználky ve výboru, tak možné své kýžené DPP dosáhnete.
Odpověď na obě Vaše otázky: ANO. Dva podrobnější příspěvky na toto téma jsem před časem (ještě za účinnosti ObčZ) zveřejnil zde: http://www.portalsvj.cz/…u-organu-svj.
lake
Děkuji. Mám stejný názor, jen zde ještě pokládám otázky, abych si ověřil jestli zde někdo doloží uvedením konkrétního zákona a paragrafu opak.
Pope napsal: „… uzavření DPP musí odsouhlasit shromáždění. Výbor tuto kompetenci přímo nemá, pokud ji stanovy (upravené) nepřipouštějí.“
To je naprostý nesmysl. Pan Pope se samozřejmě mýlí. Plete si vnitřní poměry v SVJ s tím jak právně jedná SVJ navenek. To jsou dvě různé věci, které spolu nijak nesouvisejí.
Právnickou osobu zavazuje dokonce i protiprávní čin člena statutárního orgánu, jestliže jednal v rámci svých pravomocí. Viz § 167 NOZ: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89#p167. Řádně uzavřená smlouva je bez diskuse platná vůči každému, bez ohledu na to, zda ji shromáždění mělo či nemělo předem odsouhlasit.
lake
Takže teď mám chvíli čas, abychom si ujasnili, kdo píše „naprosté nesmysly“, pane Lake.
Především si, prosím, uvědomte, že zde píšete převážně pro esvéjáky, co jsou právními laiky. Tím nijak nesnižuji jejich lidskou vážnost i ochotu pro „svůj dům“ cokoli prospěšného konat. A potřebu radit se, znát názory zkušenějších, nebo zběhlejších v legislativě okolo SVJ, chcete-li. Ovšem když na ně spustíte, jak máte ve zvyku, citace všech možných §§, kolika lidem je ihned zřejmé, oč vlastně jde? Že v právním světě rozhoduje doslova každý detail, na němž závěr stojí, nebo padá, a že není každému dáno ony detaily (i) mezi řádky vyčíst, je Vám jistě zřejmé. Viz například Vaše „prasečí právo“ neboli působnost NOZ vůči SVJ/SV. Leč toto nemíním právě nyní řešit, i když s Vámi v podstatě věci souhlasím. Ovšem, žel, zde na webových stránkách jsou to jen a jen teorie, které spíše lidi matou, než aby jim byly ku prospěchu…
Ale zpět k mému příspěvku: Jistě, výbor zastupuje SVJ navenek (právně se zavazuje) a z tohoto titulu pochopitelně uzavírá i DPP, tedy pracovní poměry. Avšak pokud si shromáždění vyhradí předem se k uzavření takovéto dohody vyjádřit, a právě na to jsem tazatele upozornil, protože takto jsou nejrozšířenější „státní“ stanovy koncipovány, pak ani výbor není oprávněn před stanoviskem (závazným souhlasem) shromáždění DPP uzavřít. Pokud tak učiní, poruší své povinnosti „řádného správce“. Jedná se zcela o totéž, jakoby výbor uzavřel smlouvu na rekonstrukci střechy, aniž by k tomu shromáždění dalo souhlas. Pokud by totiž Vaše tvrzení: …Řádně uzavřená smlouva je bez diskuse platná vůči každému, bez ohledu na to, zda ji shromáždění mělo či nemělo předem odsouhlasit… bylo právně validní, pak by shromáždění jakožto nejvyšší orgán společenství vůbec nemuselo existovat. Tudíž Vaše reakce na mne, že píšu naprosté nesmysly, akorát způsobí mnoha členům výboru, když si prostudují Čl. XI vzorových stanov, v hlavách zmatek. Tož tak…
Poslední komentáře