Garáž v domě ve SVJ
Mám „holou“ garáž (bez elektřiny, plynu, vody, okna) v domě ve SVJ (4 garáže a 20 bytů). Před cca 10 lety jsme se dohodli, že přenecháme půdní prostory firmě a ta si v nich vybuduje 4 půdní byty a ty si následně prodá. Za to nám měla rekonstruovat dům (fasáda, střecha, chodby, vchodové dveře). Bohužel výbor nedokázal kontrolovat kvalitu prací a poté raději odstoupil. Nový výbor si chce nyní brát půjčku 6 milionů a provést tyto opravy znovu a prý lépe, včetně oken na chodbách, rozvodů vody, plynu a elektřiny v domě. Tedy před 10 lety jsem přenechal (můj podíl na SVJ je 2%) půdní prostory za nějakých cca 80.000,– a nyní si mám vzít úvěr 120.000,– Kč + úroky (pokud se neobjeví více-práce) na opravy v domě. To je víc než cena mé garáže a hlavně nic z výše uvedených oprav nijak nevyužiji.
„Za to nám měla rekonstruovat dům (fasáda, střecha, chodby, vchodové dveře). Bohužel výbor nedokázal kontrolovat kvalitu prací a poté raději odstoupil.“
Co přesně znamená špatná kvalita (fasáda, střecha, chodby, vchodové dveře) ? Reklamace je již promlčena ?
Pokud jde o sledování kvality práce, tak o to se měli zajímat všichni členové, ne že by to byla vina jen výboru. Vy jste také člen SVJ. Jak jste se zajímal o kvalitu odvedené práce ?
Co víte (jako nečlen výboru) o smlouvě s firmou ?
SVJ zastupují určení členové výboru, ti měli za SVJ kontrolovat kvalitu či zajistit stavební dozor. Pokud tak nečinili, nejednali s péčí řádného hospodáře a mohli způsobit SVJ škodu, za kterou jsou odpovědní dle § 159 NOZ.
To jsou jen takové fantazie, Gusto. Rady k ničemu. Samozřejmě že statutáři nejsou odpovědni!
- Za prvé:
Dům byl změněn smlouvou o výstavbě, která byla sjednána podle § 17 zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Účastníky této smlouvy byli pouze vlastníci jednotek v domě a stavebník nových jednotek (viz § 17 odst. 4). SVJ nebylo účastníkem smlouvy o výstavbě. Nebylo tedy touto smlouvou nijak vázáno. Nemělo žádný právní důvod míchat se do stavebních úprav cizí nemovitosti. Zejména platí, že právnické osobě SVJ nevznikla sjednáním smlouvy o výstavbě ani povinnost, ani oprávnění zajišťovat či provádět stavební dozor na cizí stavbě.
Jestliže tedy tehdejší vlastníci jednotek chtěli mít na stavbě vlastní stavební dozor, měli to sjednat se stavebníkem ve smlouvě o výstavbě, a měli si najmout odborně způsobilou osobu k provádění stavebního dozoru. Pokud to neučinili, nelze jejich chyby a opomenutí přičítat právnické osobě SVJ. Společenství ani členové výboru s tím neměli nic společného a nenesou žádnou odpovědnost.
- Za druhé:
Existuje druhá možnost, totiž že shromáždění tehdy uložilo SVJ povinnost zajistit stavební dozor. (Tazatel se o ničem takovém nezmínil, takže pouze spekuluji.) V tom případě se veškerá práva a povinnosti z takového ujednání plynoucí posuzují i nadále podle tehdy účinných právních předpisů. Tímto předpisem byl před deseti lety zákon č. 40/1964 Sb. občanský zákoník. V něm ovšem neexistovala odpovědnost statutárů právnických osob mimo obchodní zákoník! Tehdejší statutáři SVJ tedy odpovědni nejsou, i kdyby snad SVJ tenkrát převzalo odpovědnost za zajištění či provádění stavebního dozoru.
Změna zákona nastala až ode dne 1. 1. 2014, tedy dávno po sjednání smlouvy o výstavbě a nejspíše i po skončení celé výstavby a úprav domu. Ustanovení § 159 zákona č. 89/2012 Sb. nemůže být uplatněno se zpětnou účinností. Vylučuje to § 3028 odst. 3 NOZ.
Tazatel pan Vyplel neuvedl žádný důvod pro svou domněnku (že výbor měl údajně za povinnost kontrolovat kvalitu prací). Z toho co zde napsal takový závěr neplyne.
Justitianus
Justitianus vložil nejdříve tento příspěvek s jiným chybným obsahem, než nyní. Na něj bylo reagováno dalšími příspěvky. Justitianus, kterému neumožňuje program opravit svůj příspěvek, na který už bylo reagováno, zbaběle smazal reagující příspěvky, aby mohl opravit svůj chybný příspěvek a nemusel veřejně přiznat, v čem změnil svůj názor.
Vlastníci mají fyzicky kontrolovat (sledovat) kvalitu odvedené práce na fasádě, střeše, chodbách atd.? Děláte si legraci?
Účastníci smlouvy o výstavbě (vlastníci) se samozřejmě mohli dohodnout a objednat si osobu způsobilou provádět stavební dozor. Revizi plynu si také neprovádíte sám, ale svěříte ji oprávněnému reviznímu technikovi. Co je na tom proboha k nepochopení? Navíc jen trochu myslící člověk si ve smlouvě o výstavbě vymíní finanční úhradu a tyto peníze pak použije zcela ve své režii. Výměnné obchody patřící do období, kdy nebyly známy peníze nemusí být vždy výhodné.
„Účastníci smlouvy o výstavbě (vlastníci) se samozřejmě mohli dohodnout a objednat si osobu způsobilou provádět stavební dozor.“
Vy jste fakt komediant typu starýho Novotnýho.
Poslední komentáře