Fond oprav v bytovce o čtyřech bytech
Dobrý den, četla jsem si zákon č. 72/1994 Sb. paragraf 9, odstavec 3, kde se píše: „Společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami,…“ Koupili jsme s manželem dvě bytové jednotky ve 40 let starém domě. Další dva byty mají dohromady 3 vlastníky. Dům je zanedbaný a chceme založit fond oprav. Jak postupovat, prosím? Kolik Korun za metr čtvereční začít šetřit, rozhodují vlastníci hlasováním? Velice Vám děkuji za radu. S pozdravem M.
Fond oprav si založte a přispívejte si do něj sami. Nikdo není povinen hradit cokoliv na „fond“.
Šetřit si můžete sám doma, klidně i v Kč/m2. Ale takové neadresné a neurčité šetření bez konkrétního důvodu nemůžete nikomu přikázat.
Vlastníci jednotek si musí v první řadě schválit plán údržby a oprav s předběžnou cenovou kalkulací. Nutný počet hlasů viz § 11 odst. 5 ZoVB. Na základě toho si schválíte finanční plán, jehož součástí je řešení cashflow – česky kde na to vzít peníze. Až zjistíte, jakou krátkodobou zálohu je třeba uhradit na účet příkazníka a s jakým datem splatnosti, teprve pak je možno tuto konkrétní částku na konkrétní účel rozpočítat na m2.
Pokud nevzniklo SVJ, pak otázka dlouhodobých záloh je věcí dohody. Neexistuje totiž právnická osoba, které by se dlouhodobé zálohy měly skládat, a která by platbu záloh mohla vlastním jménem vymáhat.
lake
Předpokládám, že dům byl rozdělen prohlášením na vlastnické právo k jednotkám.
Lakeho odkaz na hlasování o plánu údržby a oprav podle § 11 odst. 5 ZoVB je nesmysl.
Budete se řídit novým občanským zákoníkem, především částí „Bytové spoluvlastnictví“ http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89….
Na správu se použijí pravidla určená v „Prohlášení“ a pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění (od § 1206) a ustanovení „Správa domu a pozemku“ a „Správa bez vzniku společenství vlastníků“ § 1189 až 1193 NOZ.
Soudím, že názor pana kolemjdoucího není právně podložen.
Dům by rozdělen na jednotky(1994) za účinnosti zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Veškerá práva a závazky vlastníků jednotek se tedy od počátku řídila podle ZoVB, včetně pravidel pro hlasování v případech, kdy v domě nevzniklo SVJ jako právnická osoba.
Podle NOZ § 3028 platí: „(2) Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.“
Právo rozhodovat o svém majetku je věcným právem vlastníka. Obdobně to platí o způsobu, jakým tato práva uplatňují spoluvlastníci mezi sebou při rozhodování o společné věci. ZoVB stanovil, že spoluvlastníci rozhodují o opravách či technickém zhodnocení majetku tříčtvrtinovou většinou všech vlastníků jednotek. Právo podílet se takto na rozhodování je nedílnou součástí vlastnických práv.
Je tedy vyloučeno bez výslovné právní úpravy (kterou NOZ neobsahuje) omezit ústavou zajištěná práva spoluvlastníka. Při rozhodování mezi spoluvlastníky se i nadále uplatní původní právní úprava. Platí, že je nutné dosáhnout tříčtvrtinové většiny, jinak platí, že rozhodnutí vlastníka nebylo přijato.
Speciální ustanovení NOZ o shromáždění SVJ(1200) se tedy nepoužijí.
Pro úplnost dodávám, že při spoluvlastnictví vzniklém podle NOZ se k rozhodování o významné změně společné věci hlasuje podle obecného ustanovení NOZ o spoluvlastnictví, viz § 1129:
| 89/2012 Sb. § 1129 (1) K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud." |
Můžeme se tedy bavit jedině o tom, zda spoluvlastníci mají hlasovat tříčtvrtinovou většinou všech (ZoVB), nebo dvoutřetinovou většinou všech (NOZ). Zcela jistě se neuplatní speciální způsob hlasování určený pouze pro vnitřní záležitosti SVJ(2012) – nadpoloviční většina přítomných.
Bohužel NOZ je paskvil a na judikáty vysvětlující některé jeho části si musíme počkat.
lake
Poslední komentáře