Chyby soudců: v 6 As 126/2020–47
Rozsudek Nejvyššího správního soudu 6 As 126/2020–47 obsahuje
nesmysl. NSS argumentoval ve sporu o výstavbu výtahů mimo
jiné takto:
| [34] Takto udělený souhlas společenství vlastníků sám o sobě nezakládá oprávněnost stavebního záměru. To ovšem platí obecně pro jakýkoliv souhlas v režimu § 184a stavebního zákona. Bude na stavebníkovi, aby si vedle stavebního povolení opatřil i soukromoprávní titul k provedení stavby, pro což bude zpravidla nutné opatřit si rozhodnutí shromáždění. Podle § 1208 písm. e) bod 2 občanského zákoníku totiž shromáždění rozhoduje „o opravě nebo údržbě společné části anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení […]“. Doložení tohoto rozhodnutí ovšem ve stavebním řízení požadovat nelze. |
To je sice pravda, ale soudcům Nejvyššího správního soudu zcela ušlo, že pořízení výtahu jako nové věci, která není uvedena v prohlášení, není ani opravou, ani údržbou či stavební úpravou existujícího nemovitého majetku. Výtah je totiž stroj (upevněné zařízení). Neexistuje-li, není vyjmenován v prohlášení a není možné jej zahrnovat do správy domu prováděné společenstvím vlastníků. Nelze tedy použít § 1208 písm. e) bod 2 občanského zákoníku.
Postupem podle §1208 nelze v případě nového výtahu získat „soukromoprávní titul k provedení stavby“. Shromáždění jako nejvyšší orgán SVJ není oprávněno rozhodovat o nakládání s cizím majetkem. Na shromáždění lze rozhodovat pouze o záležitostech, které spadají do pravomoci právnické osoby SVJ. To je např. rozhodnutí zda SVJ či jiná osoba má být stavebníkem, či zda má existující majetek opravit, provést údržbu, nebo technicky zhodnotit změnou parametrů.
Ovšemže pořízení zcela nové věci, která by se měla stát vlastnictvím vlastníků jednotek, vyžaduje změnu prohlášení. A k tomu SVJ oprávněno není. Hlasování orgánu SVJ o této věci by bylo absolutně neplatné.
Soukromoprávní souhlas vlastníků jednotek a osob oprávněných z věcného práva (zástavních věřitelů) ke změně prohlášení musí být dosažen postupem podle 2012/89/§1169/1. Jedině tak bude postaveno najisto jaká je vůle vlastníků jednotek ohledně rozšíření rozsahu jejich společného majetku.
Obiter dictum uvádím: V domě (kde dosud žádný výtah není) může být pořízen:
- do vlastnictví SVJ (a pouze v tomto jediném případě o jeho pořízení rozhodne SVJ),
- do vlastnictví jiné cizí osoby,
- do výlučného vlastnictví jednoho vlastníka jednotky,
- do spoluvlastnictví vlastníků jen některých jednotek (např. jednotek v jednom vchodu, nebo jednotek od druhého podlaží výše),
- do spoluvlastnictví vlastníků všech jednotek s užíváním všemi vlastníky jednotek, nebo
- do spoluvlastnictví vlastníků všech jednotek s výlučným užíváním vlastníky jen některých jednotek (např. jednotek v jednom vchodu, nebo jednotek od druhého podlaží výše).
Podle 2012/89/§1166/1/b/2 totiž platí, že prohlášení musí obsahovat „určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze“. Změna prohlášení je tedy při výstavbě nových výtahů nutná: je třeba, aby v prohlášení byly uvedeny:
- nové výtahy jako společné části,
- určení vlastnictví nových výtahů (body 4 a 5),
- určení uživatelské povahy nových výtahů (body 6, 7, 8)
- určení zda půjde o společné části ve vlastnictví vlastníků jen některých jednotek podle 1994/72/§4/2/c,
- nebo zda půjde o společné části ve spoluvlastnictví vlastníků všech jednotek,
- určení zda jde o společné části které mají sloužit všem vlastníkům jednotek společně,
- určení zda jde o společné části určené skupině vlastníků jednotek k jejich výlučnému užívání podle 2012/89/§1166/1/b/2,
- případně určení rozsahu, ve kterém jsou výluční uživatelé výtahu povinni hradit svému SVJ náklady na správu výtahu podle 2012/89/§1180/1,
- případně rozsah údržby a drobných oprav, které provádějí a hradí sami výluční uživatelé výtahu (2012/89/§1175/2).
Skutečnost, že SVJ se před stavebním úřadem prohlašuje za stavebníka, nic z tohoto neřeší. Rozhodnutí nejvyššího orgánu SVJ nemůže žádným způsobem nahradit zákonem požadovaný souhlas vlastníků se změnou obsahu prohlášení dle § 1169.
Justitianus
Dle první věty odůvodnění rozsudku 6 As 126/2020–47 se jedná o „stavební povolení na instalaci šesti osobních výtahů“. Pravděpodobně nejde o zřízení nové výtahové šachty (pro dosud neexistujicí výtah), která se provádí zpravidla jako přístavba, a povolovala společným povolením (nebo územním rozhodnutím a následně stavením povolením). Pokud jde o výměnu stávajícího výtahu za nový, instalovaný do stávající šachty, nejde o pořízení nové věci, ale nanejvýše o technické zhodnocení. Výtahy se prostě po letech mění, a zpravidla ze lepší.
Franos, neumíte číst ani myslet hlavou.
- V judikátu je jednoznačně uvedeno INSTALACE výtahu. To znamená nové výtahy, které v domě nikdy nebyly.
- Kdyby se jednalo o pouhou opravu nebo technické zhodnocení stávajících výtahů, to by byla činnost zcela mimo kompetenci stavebního úřadu. Nikdo by se na stavební úřad neobracel, a neexistoval by ani žádný stavebník.
Justitianus
Pouze z použití slova „instalace“ v textu, který nepsal stavař ani stavební úřad se domníváte, že na tom místě předtím výtah nebyl. Zatímco já říkám: Co když ve skutečnosti jde o výměnu výtahu, spočívající ve dvou krocích: 1. Kompletní ODSTRANĚNÍ technologie výtahu (zbyde vám prázdná šachta bez dveří a prázdná strojovna) a 2. INSTALACE nového výtahu, včetně dveří, statický úprav domu a nového elektropřívodu. Přepisoval byste kvůli tomu prohlášení vlastníka? Z pohledu SVJ jde o opravu/údržbu formou výměny „kus za kus“, jen to stojí tolik, že to musí projít shromážděním. Udělat se to kvůli různým předpisům musí. Z pohledu stavebního úřadu to ale není údržba, protože se vždy mění parametry (po 20 letech nesežene stejný výtah), má to vliv na statiku a požární bezpečnost – takže je skoro vždy nutné stavební povolení (nově „povolení záměru“). Jestli si tu stavební úpravu SVJ pojmenuje výměna, instalace, pořízení nebo jakkoliv jinak, na to nemá vliv. Nejsem sice právník, ale zato jsem ten, co ta povolení vydává.
Pro zajímavost uvádím rozsudek Nejvyššího soudu 26 Cdo 19/2024, ze dne 28. 5. 2024, ve kterém soud řešil otázku kdy je SVJ oprávněno provést opravu společné části.
Soud dovodil jednoznačně, že SVJ je zcela vázáno rozhodnutím vlastníků jednotek. Je povinno před provedením opravy vyčkat na takové rozhodnutí a je povinno vytvořit pro rozhodnutí shromáždění podmínky (tím, že svolá shromáždění a zařadí projednání opravy na pořad jednání). To platí, neobsahují-li stanovy něco exotického. Cituji z judikátu:
| 12. Opravu společné části domu lze zásadně provést pouze tehdy,
jestliže o tom rozhodne příslušný orgán společenství vlastníků.
(…) 13. Má-li společenství vlastníků v rámci správy domu zajistit „činnosti spojené s opravou společných částí“, musí učinit i takové kroky, aby shromáždění vlastníků mohlo o opravě rozhodnout. (…) Jestliže [SVJ] takto postupuje a shromáždění vlastníků následně navrženou opravu neschválí, nelze mu úspěšně vytýkat, že porušilo povinnost při správě domu tím, že nezajistilo opravu společných částí. 15. (…) [N]erozhodne-li shromáždění o opravě, nelze ji provést. |
Jak plyne z citovaného rozsudku, SVJ není oprávněno provést dokonce ani běžnou opravu společné části, není-li splněna zákonná podmínka – souhlas shromáždění s touto opravou podle § 1208.
Tím spíše tedy platí, že SVJ není oprávněno být stavebníkem a pořizovat v cizím domě nový cizí výtah, není-li splněna zákonná podmínka – změna prohlášení podle § 1169, nebo dokud není mezi vlastníky jednotek sjednána smlouva o výstavbě výtahu.
Nejvyšší soud judikoval: Rozhodne-li shromáždění společenství vlastníků v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodovat, pak se na takové rozhodnutí hledí, jako by nebylo přijato (2012/89/§245).
Justitianus
Poslední komentáře