Bytový dům - 4 byty - správce
Dobrý den,
bydlím v 4 bytovce, kde každý vlastník má cca 1/4 podíl na společných prostorách. V minulosti jsme podepsali „Prohlášení vlastníka“ a „Smlouvu o společné správě domu“ s bytovým družstvem, které nám dělá správu jako službu.
V domě chci koupit byt od souseda, který má o něco větší sklep a tím pádem bych měl cca 51% podíl na společných prostorách.
NOZ v § 1192 říká: (1) Má-li některý vlastník jednotky na společných částech podíl větší než poloviční, stává se správcem. Není-li takový vlastník jednotky, zvolí vlastníci jednotek správce většinou hlasů. Na návrh některého vlastníka jednotky soud správce odvolá a jmenuje nového správce, pokud je pro to důležitý důvod.
Já ale o to správcovství nestojím. Právník mi říká, že podle jeho názoru Smlouva o správě domu s BD ze zákona zanikne pokud budu mít v domě více než 50% vlastnických práv.
Jak potom postupovat, pokud bychom chtěli, aby správu dále provádělo BD dle půvosní Smlouvy o společné správě domu?
Děkuji předem
S pozdravem
O. Neuman
Nejprve je třeba se orientovat ve výchozí situaci. Je BD vlastníkem některých jednotek v uvedené bytovce a má z toto důvodu nadpoloviční podíl na společných částech? Jestliže BD tuto většinu nemá, potom není správcem ve smyslu § 1192, ale je správcem ve smyslu „Smlouvy o společné správě domu.“ Až koupíte od souseda jeho byt, budete mít nadpoloviční podíl na společných částech Vy a stanete se správcem podle § 1192; z toho důvodu budete až do vzniku SVJ též osobou odpovědnou za správu bytovky podle § 1190.
Je možné, že po koupi sousedova bytu Smlouva o správě domu s BD zanikne, protože se změnily podmínky. Neměl by být ale problém zmíněnou smlouvu, např. dodatkem, přizpůsobit novým podmínkám. BD zabezpečuje správu budov profesně za úplatu, proto předpokládám, že bude ochotně hledat s Vámi řešení.
Při hledání řešení se podívejte, kdo byl veden jako osoba odpovědná za správu domu a pozemku ve zmiňované Smlouvě o správě domu. Vaším cílem pravděpodobně bude tuto osobu neměnit.
Ivanq
Děkuji za Váš příspěvek. Vystihl jste situaci asi nejlépe. Všechny jednotky nyní vlastní soukromí vlastníci. BD je správce na základěsmlouvy, která zanikne v okamžiku, kdy budu mít více jak 50% vlastnických práv. (Pozor, vlastnická práva nad 50% se mi nebudou počítat, tzn. nebudu moci rozhodovat o čem chci, jak tu nesprávně padlo).
Straší mě to, že se stanu automaticky správcem ze zákona a Smlouva o správě domu automaticky zanikne. Doufám, že správu budu moci jednoduše zase smluvně předat bytovému družstvu za stejných podmínek jako je smlouva uvedena v současném stavu.
Za prvé, pokud koupíte byt souseda, který má větší sklep, nemusí skutečnost většího sklepa znamenat, že má také větší vlastnický podíl. Vlastnický podíl souseda i ostatních vlastníků zjistětě na katastru nemovitostí, pak budete spolehlivě vědět, zda byste se koupí sousedova bytu stal většinovým vlastníkem.
Je sice pravda, že podle § 1192 NOZ se stává většinový vlastník správcem. Ale v důvodové zprávě k § 1192 se uvádí, že si můžete ujednat (tj. souhlasem všech vlastníků) i jiného správce tj. třeba opět BD.
Cituji z DZ k § 1192
„K § 1192: Navrhuje se stanovit, že se správcem domu stane ze zákona většinový vlastník, pokud takový je. I to je však pravidlo, které zasahuje do vnitřních soukromých poměrů vlastníků jednotek, a proto je jejich moci ujednat si jeho změnu. Ale i když většinový vlastník jako správce ve funkci zůstane, musí mít ostatní spoluvlastníci nástroj, jak ho jeho funkce zbavit, pokud je pro to důležitý důvod. Proto se navrhuje založit každému spoluvlastníku právo domoci se u soudu, aby z důležitého důvodu správce odvolal a jmenoval správce nového.“
jsou napsaná dost zmatečně a diletantsky. To , že budete mít v domě 51% ještě neznamená , že si jako dům nemůžete najímat správcovskou firmu. Jsou bytové družstva , která mají 100% podíl na domě a stejně si najímají správcovské firmy. Tento odstavec by se dal spíše využít v tom , že vy jako vlastník 51% domu prakticky máte moc rozhodovat o všem. Takže pokud bude třeba opravit střecha , je to na vašem rozhodnutí ..nemusíte řešit schůze a hlasování..Vy rozhodnete a ostatní musí zaplatit svůj podíl.
Poslední komentáře