Běžné opravy - jak to řešíte u vás?

Karle, opravu střechy požadujete na nesprávném místě. Schválit opravu střechy není v kompetenci výboru, patří to do kompetence shromáždění. Po schválení shromážděním výbor opravu střechy zcela jistě zařídí. Tedy žádné výmluvy, neochota, lži. To vy neznáte základní pricipy fungování společenství. Vy jste taky svj, především vy jste nečinný, proto vám teče na hlavu. Jen tak mimochodem, svj se nezakládá.

Dobrý den. Dovolím si rovněž malou polemiku na tomto portálu.Problém se zatékáním střechy u paneláku byl ten samý v našem domě.Předseda SVJ k tomu přistoupil tak, že mu teče voda na hlavu rovněž, tedy ne jen lidem v 5.patře.(Předseda bydlí ve 3.patře).No a začal se sám starat.Co vím, řešilo se to okamžitě, protože střecha je pro celý dům a nečekalo se na nějaké shromáždění. Mám za to, že postupoval správně, když věc řešil výbor okamžitě a záležitost vyřešili.Jinak věřím, že problém zatékání byl majitelem bytu oznámen. Spíše zde vydím liknavost lidí a to z pohledu,„mně nic neteče tak co bych se staral“.Rovněž nemohu souhlasit s názorem, že poškozený nemá věc hlásit a jinak žádat o pomoc výbor BD či SVJ.Právě že výbor by měl věci řešit okamžitě,protože se jedná o společný majetek. Nejde tady jen o byt,do kterého zatéká.A můžete si o mně myslet co chcete. Já si taky o takovýchto uváděných názorech myslím své.

Pane Béďo,

jste zde zřejmě nový.

Když se tu trochu rozkoukáte, zjistíte, že tady se neradí, tady především slovíčkačí a minusují se přispěvatelé. (Zkuste si jen tak cvičně sečíst celkový počet minusů a plusů.)

Takže, víceméně s Vámi všichni souhlasí, ale dostanete řadu minusů.

Ondatra A.

Jo, jo je to tak. Výbor není SVJ.

http://www.portalsvj.cz/…ni-do-bytu-0#…
lake

Hezký den, pane lake,

pročítám zde diskuse týkající se různých problémů SVJ, jelikož také nějaké v našem SVJ řešíme a zjistila jsem, že jste v této věci velmi fundovaný a vaše odpovědi jsou velmi jasné. Je možné se s vámi nějak kontaktovat jinak než přes diskuze a poradit se s vámi emailem popřípadě jinak o problému, který v SVJ řešíme? Nebo to lze pouze zde uveřejněným dotazem? Moc děkuji za odpověď Petra

Krátkodobě jsem pro Vás povolil kontaktní formulář.

My jsme si schválili do 50.000,–se nemusí schvalovat.

Schválili jste to tříčtvrtinovou většinou všech?

Pokud ne, tak to vypadá na obcházení zákona.

Dobrý den,

trochu mě mrzí, že se k tomuto dotazu dosud nevyjářili diskutéři „lake“ a „Pavel“, kteří obvykle podávají fundované odpovědi, a tak by mě moc zajímalo, jak to praktikují právě u nich.

Já jsem si pročítal rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1423/2009, ze dne 25. 5. 2011, a také několik publikací o SVJ, a narazil jsem v podstatě na dva možné výklady.

V rozsudku NS + v komentáři k ZoVB od JUDr. Čápa a JUDr. Schodelbauerové je v podstatě uvedeno, že po novele č. 171/2005 Sb. se požadavek na 3/4 většinu všech vlastníků v ust. § 11 odst. 5 vlastně zpřísnil (pokud jde o „opravy“).

Cituji z komentáře JUDr. Čápa: Zpřísnění požadavku oproti předchozímu stavu před novelizací spočívá v tom, že pro opravy společných částí domu (pokud jejich provedením nedocházelo ke změnám některé z náležitostí prohlášení, anebo k podstatným změnám týkajícím se společných částí domu) postačil souhlas nadpoloviční většiny hlasů přítomných členů. Nyní se však vždy pro souhlas s provedením oprav společných částí domu (jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů) vyžaduje souhlas 3/4 většiny všech vlastníků jednotek.

Odlišný výklad zákona zastává JUDr. Pražák, který tvrdí, že: opravy, které jsou s ohledem na stáří domu obvyklé a jimiž nedojde k podstatným změnám na budově, jsou opravami a není zapotřebí, aby o nich vůbec rozhodovalo shromáždění … Pokud by se však již nejednalo o opravy, ale o modernizaci či rekonstrukci, kterou se nemění ani vnitřní uspořádání domu ani velikost spoluvlastnických podílů, musí o takových úpravách domu rozhodovat shromáždění, a to kvótou 3/4 všech hlasů ve společenství.

V mém dotazu mi tedy nejde ani tak o to, jak jste si to „schválili“ v tom kterém SVJ, ale spíše o to, jak se stavíte k požadavku na souhlas 3/4 VŠECH vlastníků kromě jiného i pro OPRAVY [včetně těch běžných, malých] (§ 11 odst. 5) – možná jsem svůj původní dotaz špatně formuloval.

Díky všem za odpovědi!

Příklad:

1. máte střechu a teče do ní, jedná se o opravu stávajícího stavu a o opravě rozhodne výbor bez shromáždění.
2. máte střechu a uniká teplo, potřebujete zateplit střechu. jedná se o nový stav o kterém musí rozhodnou shromáždění.

Jirka

Vy rozlišujete mezi opravou (o které podle vás může rozhodnout výbor bez shromáždění) a modernizací či rekonstrukcí (o které musí rozhodnout shromáždění). Problém ale u takového postoje vidím v tom, že podle zákona musí shromáždění rozhodovat i o těch opravách (viz § 15 odst. 5). I když třeba u běžných, menších oprav si myslím, že by bylo samozřejmě nesmyslné, aby o nich muselo rozhodovat shromáždění (a to navíc 3/4 většinou!), ale v zákoně je to uvedeno poměrně jasně. Právě proto se zde ptám, jak si vysvětlujete ten požadavek v zákoně, který se netýká jen modernizací, rekonstrukcí či stavebních úprav, ale i OPRAV (aniž by bylo blíže vysvětleno, o jaké opravy se jedná; a pokud není toto blíže určeno, mám za to, že se jedná o všechny opravy – malé i velké). Ale budu samozřejmě jen rád, když mě někdo přesvědčí o opaku.

Já si to vysvětluji tak, že o opravě věci (i drobné) rozhoduje vlastník. Žádný automatický postup neexistuje. Vlastník může nechat věc i neopravenou. A kdo jiný by měl rozhodovat o opravách společných částí domu než shromáždění – nejvyšší orgán SVJ. Zákonodárci usoudili, že rozhodnout o opravě by měla kvalifikovaná většina. Po zkušenostech z našeho domu (výbor se chová jako by mu dům patřil, ostatní jenom přikyvují) to nepovažuji za nerozumné.

Pokud někde schválí nějaký zjednodušený postup rozhodování (např. opravy do xxx Kč schvaluje výbor), pak by takové usnesení měla schválit potřebná kvalifikovaná většina (potřebná pro schválení jednotlivé opravy).

Poznámka: opravou se jistě nemyslí odstranění havárie (např. prasklá stoupačka).

Dobrý den,

děkuji za vaši odpověď. Já to chápu podobně – tedy, že je k jakýmkoli opravám spol.částí domu potřeba souhlas kvalifikované (tj. v tomto případě dvoutřetinové) většiny vlastníků na shromáždění. Zároveň chápu, že tento požadavek má své opodstatnění jakožto ochrana vlastníků před svévolným prováděním oprav ze strany např. výboru nebo správce. Na druhou stranu si ale osobně myslím, že pro opravy v pravém slova smyslu by bylo vhodnější ponechat souhlas prosté většiny vlastníků (tj. přítomných na shromáždění). Např. v našem SVJ je totiž téměř nereálné svolat shromáždění, na které by přišlo více než 55% vlastníků. Takže o nějakých 66% si můžeme nechat jen zdát (v našem případě i v případě celé řady ostatních SVJ, která znám, je to v oblasti sci-fi). Takže když se třeba v domě nebo před domem rozpadají schody nebo odpadávají kusy omítky na zdi nebo se přijde na nějakou skrytou vadu stavby, kterou je třeba opravit, je pro nás nereálné sehnat k vyřešení této situace potřebnou kvalifikovanou většinu. Nicméně mám za to, že pokud bychom chtěli postupovat podle zákona, pak by i v takovýchto případech bylo třeba všechny opravy schvalovat 2/3 vlastníků.

Jinak pokud jde o havarijní opravy, ty je snad možné provádět bez potřebného souhlasu jen v případě, kdy by neřešením daného stavu mohlo prokazatelně dojít k ohrožení zdraví nebo majetku osob (alespoň tak nám to vysvětlil právník).

Pane Nováku,
ony ale neexistují opravy „v pravém slova smyslu“ a „v levém slova smyslu“. Co je oprava, modernizace a rekonstrukce definuje (pro účely daně z příjmů) zákon č. 586/1992 Sb.. Nemyslím, že by se některý soud pouštěl do odlišného výkladu tohoto pojmu.

Zákonodárce zkrátka stanovil, že o opravách se bude rozhodovat tříčtvrtinovou většinou (nikoliv dvoutřetinovou, jak na více místech nesprávně uvádíte). Nejde o ustanovení, jehož splnění by bylo nemožné, ani o ustanovení zjevně nerozumné, ani není v rozporu s dobrými mravy. Jediná výkladová potíž tohoto ustanovení je v tom, zda zákonodárce mínil tříčtvrtinovou většinu podle vlastníků, nebo podle hlasů.

O opravách nutných k odstranění hrozící škody na majetku či na zdraví zde nehovoříme. To je záležitost upravená v § 415 a následujících Občanského zákoníku a tyto případy nepodléhají schválení shromážděním.

lake

„O opravách nutných k odstranění hrozící škody na majetku či na zdraví zde nehovoříme.“

Kdo by je měl provést?

Pane Tečko,
povinnost počínat si tak, aby nedošlo ke škodě, má podle § 415 Občanského zákoníku každý.
Výslovně pak § 417 odst. 1 ObčZ ukládá tomu, komu škoda hrozí, aby nečekal se založenýma rukama a sám se postaral aby ke škodě nedošlo: "Komu škoda hrozí, je povinen k jejímu odvrácení zakročit způsobem přiměřeným okolnostem ohrožení."

Příklad:
Jestliže vlastník jednotky v nejvyšším patře věděl o dlouhodobě havarijním stavu střešní krytiny na domě a neučinil nic k odvrácení hrozící škody, pak po vzniku škody (promáčení jeho bytu po dlouhodobých deštích) mu soud přizná pouze sníženou náhradu (nebo žádnou) z důvodu nečinnosti a porušení § 417.

lake

Díky za odpověď a za opravu! Samozřejmě s těmi 2/3 jsem se spletl (nějak mi to nesprávně utkvělo v paměti); správně se to schvaluje 3/4 většinou, jak správně uvádíte.

Pane Nováku, přečtěte si definici pojmů „opravy a údržba“ ve vyhlášce č. 504/2002 Sb. Definice je v § 32, odst. 2, písm. a).

Nejvíce se Vám bude asi líbit poslední věta, ve které je uvedeno, že se údržbou odstraňují drobnější závady.

Abyste nemuseli svolávat shromáždění kvůli drobným opravám, definujte si ve vnitřních pravidlech nebo v usnesení shromáždění pojem drobnější závada. Myslím, že by mohl stačit nějaký výčet drobných oprav uvedený slovem „zejména“ a finanční limit.

N. Klainová

Paní Klainová,

děkuju za velmi užitečný příspěvek. O tomto výkladu jsem nevěděl. Budu o tom ještě přemýšlet.

Dobrý den asi jsem se nešťastně vyjádřil. O opravách v případě havárie rozhoduje výbor, ale o rekonstrukci shromáždění. Je-li např. odpadní potrubí v havarijním stavu, ale zatím neprasklo tak o jeho opravě/rekonstrukci rozhoduje shromáždění. Ve chvíli kdy praskne a začne vytápět byty nebo prostory tak je to havárie. Teď je otázka zda opravy havárií nevyjdou dráž než kompletní rekonstrukce odpadního potrubí, ale o tom rozhoduje shromáždění.

Jirka

Já jsem pověřený vlastník SVJ žádný výbor u nás nemáme… tedy rozhoduji drobné opravy sám… ovšem plán oprav na celý rok se projednává na výroční schůzce… Pokud jsou to velké částky,tak si oběhnu podpisy že souhlasí..