§ 1184 Nucený prodej jednotky
V současné době probíhají (???) dva typově shodné spory mezi vlastníkem
a SVJ, které usiluje o nucený prodej jednotky podle
§ 1184.
V obou případech byla žaloba podána u nesprávného soudu.
Vrchní soud postavil najisto, že k řízení o žalobě, kterou se žalující společenství vlastníků jednotek domáhá nařízení prodeje bytové jednotky, jejímž vlastníkem je žalovaný, a to z důvodu soustavného porušování pořádku v domě, je v prvním stupni věcně příslušný okresní soud (nikoliv krajský soud). K tomu viz:
- usnesení Vrchního soudu Ncp 246/2021 ze dne 13.04.2021
- usnesení Vrchního soudu Ncp 334/2021 ze dne 18.05.2021
Jde o spory pod těmito čísly jednacími:
- spor vedený u Krajského soudu v Č. Budějovicích pod sp. zn. 11 C 2/2021
- spor vedený u Krajského soudu v Plzni pod sp. zn. 44 Cm 36/2021
Bude zajímavé sledovat, jak se oba spory budou vyvíjet (pod novými č. j. u okresních soudů).
Ustanovení § 1184 je účinné od 01.01.2014, ale – pokud je mi známo – nebylo dosud v praxi použito. Základním právním východiskem je Listina základních práv a svobod, podle které je vyvlastnění možné pouze ve veřejném zájmu, na základě zákona a za náhradu.
Osobně se domnívám, že aplikace § 1184 by ve většině případů byla vyvlastněním v rozporu s Listinou základních práv a svobod. Svůj postoj jsem vysvětlil ve starší diskusi Návrh na nucený prodej jednotky?.
Justitianus
Nedotažený pokus o nucený prodej jednotky postupem podle § 1184 je
popsán zde:
https://www.facebook.com/…45250591953/
Záležitost se nakonec zřejmě vyřešila, ovšem jinak nežli
rozhodnutím soudu.
Žádný judikát k nucenému vyvlastnění jednotky tedy neexistuje ani po 30 letech (1994 až 2024).
Možnost nuceného prodeje byla obsažena v zákonu o vlastnictví bytů už od roku 1994 (§ 14). Po dvou desítkách let bylo všem jasné, že jde o mrtvou právní normu, která je v praxi naprosto nepoužitelná. Jediný kdo to nepochopil dodnes je česká vláda a čeští zákonodárci.
Tato neprůchodná právní úprava se objevila znovu v roce 2012 v novém občanském zákoníku (§ 1184). Hloupí zákonodárci se dokonce v roce 2020 podrobně věnovali novelizaci tohoto mrtvého ustanovení – v marné snaze učinit nepoužitelnou právní normu nějakým kouzlem použitelnější.
| Definice bláznovství je dělat opakovaně totéž a očekávat jiný
výsledek. Albert Einstein |
Justitianus
Jen pro zajímavost uvedu jak se tyto spory řeší v U.S.A. (v homeowners associations neboli HOA, což je obdoba SVJ).
(1) HOA má v případě nepoučitelného vlastníka právo obrátit se na soud, který svěří asociaci právo spravovat jednotku problémového vlastníka. Vlastník je vystěhován za asistence policie. HOA pak pronajímá jednotku vlastním jménem, dokud nezíská částku, kterou jí vlastník dluží.
(2) Obdobně to probíhá v případě, kdy vlastník není dlužníkem, ale on nebo osoby užívající jednotku porušují pravidla asociace. V tom případě HOA uděluje výstrahy a pak pokuty do výše 1000 dolarů (i opakovaně). Jestliže vlastník tyto výstrahy ignoruje a pokuty neplatí, dříve či později nastane případ č. 1.
Nikdo si však nedovolí mu jednotku vyvlastnit! Něco takového by mohla zařídit banka, pokud jí vlastník nesplácí řádně hypotéku, nebo jiný věřitel, jestliže dosáhl vydání exekučního příkazu na majetek dlužníka.
Justitianus
„Homeowners association“ (HOA) a „condominium“ jsou související pojmy, které se týkají správy a vlastnictví nemovitostí v USA. Existují nicméně existují některé rozdíly mezi těmito pojmy:
Homeowners association (HOA): HOA je organizace nebo sdružení vlastníků domů, které je zodpovědné za správu a údržbu společných oblastí a služeb v rezidenčním komplexu či sousedství. Vlastníci nemovitostí v daném obvodu či komplexu jsou členy HOA a mají povinnost platit členský příspěvek na pokrytí nákladů na správu a údržbu. HOA často stanovuje pravidla a omezení týkající se vzhledu, používání a správy vlastních nemovitostí, které mají za cíl udržovat určitý standard v komplexu.
Condominium: Condominium je forma vlastnictví nemovitosti, při které majitelé vlastní samostatní jednotky v rámci budovy nebo komplexu, a zároveň mají společný vlastnický podíl na společných částech nemovitosti, jako jsou chodby, výtahy, parkoviště atd. Vlastníci jednotek jsou často organizováni do „condominium association“ nebo „condo association“, která je zodpovědná za správu, údržbu a financování společných částí nemovitosti. Členové „condo association“ platí měsíční poplatek za pokrytí nákladů na správu a údržbu.
Závěrem, HOA se zaměřuje na správu a údržbu celých rezidenčních oblastí nebo komplexů, zatímco condominium se soustředí na vlastnictví a správu individuálních jednotek v rámci víceúčelové budovy nebo komplexu.
Přiznám se, že z toho vašeho vysvětlení nejsem o moc víc moudřejší, vychází mi z toho, že obě organizace dělají to samé jako naše SVJ – tedy spravují společné části bytového domu.
Chápu, že v USA často může jít nikoli jen o jednotlivý bytový dům, ale celý komplex domů, často o komplex obdoby našich okálů, resp. celý areál několika sousedících domů, takové obytné areály u nás moc časté nebývají a je otázka, zda by rejstříkový soud zapsal „jedno SVJ“ pro více bytových domů, to už je jiné téma pro diskusi.
Kde je definováno soustavné porušování pořádku v domě a kdo rozhoduje, zda vlastník jednotky soustavně porušuje pořádek v domě? Co když vlastník jednotky soustavné porušování pořádku v domě ukončí?
V DZ je k tomu uvedeno:
„Soud by měl současně vycházet ze stavu v době vyhlášení rozhodnutí. Proto pokud by vlastník jednotky ještě v průběhu řízení zanechal porušování povinnosti a soud by dospěl k závěru, že do budoucna nehrozí jeho opakování, k nařízení prodeje jednotky by nepřistoupil a žaloba by měla být zamítnuta. Obdobně, pokud by například vlastník jednotky doplatil všechny dlužné částky, soud by prodej jednotky neměl nařídit a žalobu by měl zamítnout.“
DZ k zákonu č. 163/2020 Sb., kterým byl novelizován OZ najdete zde:
https://www.zakonyprolidi.cz/…ile38294.pdf?…
Citovaná část ustanovení k změněnému § 1184 je v DZ uvedeno na str. 25 v bodě 17 (§ 1184)
Ve většině případů je záležitost řešitelná běžnou negatorní žalobou. Bylo by rozporné s Ústavou snažit se rovnou o vyvlastnění. Je absurdní představit si zdůvodnění:
- Pan Novák si soustavně nečistí boty o rohožku a nosí bláto a sníh až do výtahu, a tak mu vyvlastníme jednotku.
- Paní Horáková soustavně kouří na balkoně, a tak jí vyvlastníme jednotku.
Naši zákonodárci zase spáchali paskvil, který v právním státě nemůže fungovat. V právním státě existují jiné, méně destruktivní právní nástroje:
- opakované ukládání pokut, nesplní-li povinný co mu ukládá rozhodnutí soudu
- vykázání z bytu či nebytového prostoru
- zákaz vstupu dovnitř domu
- pokuty podle stanov
- atd.
V právním státě může být bez obtíží omezeno užívací právo a požívací právo. Nikoliv však vlastnické právo, chráněné ústavou. Ale vykládejte to blbům ve vládě a v parlamentu …
Justitianus
Poslední komentáře