Dobrý den,

My jsme oproti vám jen malé SVJ (71 bytů), ale dlužníci se u nás také rozmohli. Když jsem loni nastupoval do výboru, měli jsme 16 dlužníků a dluh přes 250 tisíc Kč.

Pokud vám tedy mohu něco poradit, postupujte následovně:

1) Zjistěte si přesně, za co všechno a kolik kdo dluží

• Tuto informaci by vám v ideálním případě měla dát účetní – je vhodné si to ošetřit smluvně – tj. povinnost účetní posílat vám např. 1× měsíčně seznamy dlužníků.
• Pokud to vaše účetní nedělá (nebo pokud chcete mít lepší kontrolu), pak bych vám poradil vytvořit si excelovskou tabulku se seznamem všech bytů a na konci každého měsíce si projít bankovní výpis a zaznamenat si částky, které podle bankovního výpisu uhradili.

Tím budete mít přehled o tom, kdo a kolik ten který měsíc neuhradil (to se samozřejmě týká jen úhrad vlastníků; pokud máte ještě další příjmy např. z pronájmu nebo reklamy, tak ty musíte sledovat podobným způsobem).

Rovněž byste si měla do této tabulky zanést případné dluhy z minulosti, které ještě nebyly uhrazeny (např. dosud nesplacené dluhy z vyúčtování). Tyto informace vám musí sdělit účetní (pokud to účetní neví, pak jste ve velkém problému a doporučoval bych vám okamžitě účetní vyměnit, protože jinak budou dluhy nevymahatelné).

2) Jakmile nějaký byt (vlastník) neuhradí třetí nájem po sobě nebo pokud má nějaký starší dluh z minulosti, můžete dlužnou částku soudně vymáhat

• Já osobně sleduji platební morálku vlastníků každý měsíc. Jakmile nějaký vlastník neuhradí nájem (zálohy na služby a správu), okamžitě mu pošlu e-mail a upozorním ho na to.
• Pokud vlastník neuhradí 3 nájmy za sebou, pak za ním zajdeme s ostatními členy výboru a nabídneme mu splátkový kalendář na tuto dlužnou částku (velmi důležité je, aby tento splátkový kalendář měl všechny náležitosti – pokud byste chtěla vzorový poslat, napište mi)
• Pokud vlastník odmítne splátkový kalendář a celý dluh do stanoveného termínu neuhradí, pošleme mu předžalobní upomínku (tj. dopis, ve kterém mu vyčíslíme dosavadní dluh a upozorníme ho na to, že pokud ho okamžitě neuhradí, podáme na něj žalobu)
• Pokud vlastník odmítne dluh uhradit nebo poruší splátkový kalendář, okamžitě na něho podáváme žalobu (vzor žaloby mohu rovněž zaslat). Zde je nutné počítat s tím, že vás to bude něco stát. Při podání žaloby je nutné uhradit soudní poplatek (obvykle 4% z vymáhané částky, min. tuším 400 Kč). V případě, že se bude dlužník bránit, je vhodné si najmout i advokáta. Tyto náklady je možné si přičíst k vymáhané částce. To znamená, že pokud soud rozhodne ve váš prospěch, bude vám to všechno muset uhradit dlužník (tj. samotnou dlužnou částku + soudní výlohy + náklady na právní zastoupení).

PS: K žalobě je třeba doložit důkazní materiály, které prokáží oprávněnost vaší pohledávky. Pokud máte uznání dluhu, pak stačí doložit uznání dluhu. V opačném případě musíte doložit vyúčtování (v případě, že se dluh týká neuhrazených nedoplatků z vyúčtování), předpisy záloh (abyste dokázali, kolik měl vlastník měsíčně přispívat na služby a správu), bankovní výpisy (abyste dokázali, že nepřispíval nebo přispíval v nedostatečné výši), výpis z katastru (abyste dokázali, že u vás ten vlastník skutečně bydlí), dále pak je vhodné doložit také zápis ze shromáždění, na kterém jste si schválili rozpočet a způsob rozpočítávání jednotlivých nákladů. Pokud tyto podklady nemáte, pak je vhodné věc konzultovat s právníkem, který vám řekne, zda vůbec má smysl se pouštět do soudních pří.

• Jakmile soud vydá rozhodnutí (předpokládejme, že ve váš prospěch), dlužník musí do několika málo dní dluh uhradit.
• Pokud dlužník dluh i přes nařízení soudu neuhradí, musíte se obrátit na exekutora. To vás bude stát další peníze (obvykle si účtují min. 3500 Kč + další výlohy, které s tím mohou mít). Tyto náklady hradíte opět vy (tj. SVJ). Exekutor si pak při vymáhání všechny náklady přičte k vymáhané částce. Tzn. že pokud má dotyčný dlužník dost peněz nebo nemovitostí (např. byt), exekutor mu je zabaví nebo prodá v dražbě a z utržených prostředků vás vyplatí. Jinými slovy pak dostanete od exekutora celou vymáhanou dlužnou částku + soudní výlohy + náklady na advokáta + náklady na exekutora.

Celý tento postup může trvat i několik měsíců. Pokud se bude dlužník bránit, může se to protáhnout i na pár let.

Existují ještě další možnosti, které zlepší vaše postavení u soudu a urychlí soudní řízení, ale ty už není vhodné popisovat takto veřejně. U velkých dlužníků by stálo také za zvážení využít tzv. doložku přímé vykonatelnosti (zkuste si to „vygooglovat“ nebo to probrat s nějakým právníkem).