V jiné diskusi zazněla tato otázka: Lze postihnout předsedu za protiprávní kroky a vymáhat po něm náhradu škody?

Hned zkraje je třeba říci, že nelze činit odpovědným statutární orgán SVJ. Odpovědnost ponese osoba, která je statutárním orgánem (pověřený vlastník), nebo osoby, které jsou členy statutárního orgánu (členové výboru).

Výbor SVJ je navenek "pánem" společenství. Pokud poruší zákon ve věci hlasování, nebo nepředloží věc shromáždění, není žádný z jeho členů přímo postižitelný, neboť ZoVB neobsahuje v této věci žádné sankce. Přitom platí, že nedostatek postupů uvnitř SVJ nemá vliv na platnost právních úkonů, které výbor činí za SVJ navenek vůči dalším osobám.

Vezměme si praktický příklad:
V SVJ byla předsedou a jedním členem výboru podepsána smlouva a na jejím základě byla realizována akce za 2 miliony - to vše proběhlo bez přivolení shromáždění (nebo dokonce proti vůli shromáždění).

Předseda a člen výboru byli nepochybně oprávněni smlouvu či objednávku uzavřít a podepsat. Dodavatel neměl pochyby o jejich oprávnění (viz záznam v rejstříku SVJ), proto smlouva je platným právním úkonem. Dodavateli vzniklo právo na zaplacení fakturované částky; odstoupilo-li SVJ od smlouvy před realizací, může dodavateli náležet smluvní pokuta (záleží na obsahu smlouvy).

Smyslem zákona sice je (mimo jiné) ochrana práv členů SVJ, ale vyšším zákonným principem je vždy ochrana dobré víry třetích osob. Pokud si uvnitř SVJ nedovedou členové udělat ve věcech pořádek, doplatí na to jen oni sami, nikoliv další osoby mimo okruh SVJ.

Vícekrát jsem radil, aby SVJ zavázalo minimálně předsedu písemnou smlouvou obdobnou smlouvě mandátní nebo příkazní. V takové smlouvě lze předsedovi podrobně uložit, jak má či nemá konat. Lze mu zejména uložit veledůležitou povinnost spravovat majetek s péčí řádného hospodáře a lze jej SMLUVNĚ zavázat k náhradě škody vzniklé v příčinné souvislosti s neplněním jeho povinností stanovených ve smlouvě, ve stanovách nebo v zákoně.

Naprostá většina SVJ - ke své škodě - takové smlouvy neuzavírá. Pouhým zvolením do funkce se povinnosti nepřebírají. Co více k tomu dodat?

lake