Omluvám se za délku příspěvku.

Pročítal jsem příspěvky z diskuzí o balkonech a schází mi v nich praktický pohled na důvod sporů nad úhradou nákladů. Často se píše, že problémy vlastně vyvolali vlastníci, když dovolili zařadit lodžie do příslušenství bytu. U nás byl prvním vlastníkům převáděn byt již někdy po roce 2000. V té době většinový výklad zákona, zařazoval balkony/lodžie přístupné z bytu do příslušenství bytu a přes značnou snahu se to nepovedlo zvrátit.

Diskuze se zabývá většinou pouze tím, co z lodžie je vlastně součástí bytu. Často při tom sklouzne k závěru, že „vlastník lodžie“ používá pouze podlahu a zábradlí a vše ostatní je fasáda, která se ho netýká. Nepovažuji tento názor za správný. Lodžie znamená pro byt značnou užitnou hodnotu a pro dům současně nemalé náklady na opravy. Obojí je na sobě závislé. K nákladům vlastníka musí patřit také velký podíl na nákladech, které tu „jeho podlahu“ nesou. Konkrétní byl pan Matějka, když ve svém příspěvku z roku 2007 uváděl podíl – společně 30% / byty s balkony 70%. V dalším z příspěvků jsem zaznamenal také 50/50.

Uvedu konkrétní hodnoty našeho zateplení. Podle položkového rozpočtu zateplení našeho domu je náklad na zateplení pláště 4,6 mil. Kč, náklady na zateplení předsunutých lodžií činí 1,6 mil. Kč, tedy celkem 6,2 mil. Kč. Když odstraním (hypoteticky) lodžie z fasády, vyjde mi, že zateplení uvolněné plochy fasády přijde na 0,6 mil. Kč. Z těchto hodnot Můžeme tedy snadno stanovit dvě hodnoty nákladů, které mají zřejmého plátce: Částka (4,6 + 0,6) mil. Kč (plášť), je částka, jejíž úhrada náleží společné záloze. Částka 1,0 mil. Kč (lodžie), je částka, jejíž úhrada náleží bytům s lodžiemi.

Při prohledávání zdrojů jsem narazil na větu: „Část financování těchto oprav zbylým procentem ostatními bydlícími v domě vyjadřuje, že pokud by balkon či lodžie na plášti domu nebyl umístěn, museli by tuto část opláštění domu opět financovat všichni bydlící v domě“. Uvědomil jsem si, že můj výše uvedený příklad je vstřícnější vůči vlastníkům balkonů, než vyplývá z této věty.

Právně je to asi jasný případ. Prohlášení uvádí lodžie jako příslušenství bytu. Byty neplatí zvýšené příspěvky. Ale dělení mi připadá příliš nesolidární a mám dojem, že by se měl ještě nějaký podíl uhradit ze společné zálohy. Mimo již uvedené zmínky jsem nenašel, nějakou oficiální definici nebo doporučení hranice pro dělení. Výše solidarity má totiž svůj význam. Pokud budou vlastníci bez balkonů příliš vstřícní, nebude zájem druhé strany přistoupit na změnu prohlášení, která by mohla otázky kolem podílů obou skupin bytů jednou pro vždy vyřešit.

Stanovisko našeho výboru k podílu na nákladech lodžií je jednoznačné. Výbor uznává jedinou možnost – uhradit vše ze společné zálohy. Připouští, že lodžie jsou v prohlášení uvedeny jako součást bytu, ale neuznává to jako důvod, který by vyžadoval úhrady od „vlastníků“ lodžií. Údajně „nejde o opravu balkonů, ale zateplení budovy, což se lodžií, které představují pouze asi 10 m³ vzduchu, vůbec netýká“.

Myslím si, že zde nejde o právní, ale morální pochybení. Rád bych znal názory jiných. Snad někdo poradí s přijatelným řešením. Za maximální ústupek bych považoval změnu prohlášení (lodžie na fasádu a zvýšení plochy bytu pro výpočet nájemného o polovinu balkonu + další stejné navýšení po dobu 10ti let, kdy byty žádné navýšení neplatily). Nevím ovšem, zda s touto vstřícnou nabídkou budou všichni vlastníci souhlasit. Katastrální úřad takovou změnu bez souhlasu všech neprovede.

Na závěr poznámku k návrhu nového ZoVb. Je v něm „natvrdo“ (mám dojem) uveden příspěvek za neuzavřený prostor (balkon nebo lodžii) navýšením plochy bytu pro účely stanovení příspěvku do společné zálohy o polovinu plochy vyhrazeného prostoru. Kdysi některá družstva používala 30% u balkonů a 60% u lodžií. V zákoně uvedených 50% je u lodžií málo a byty bez balkonů budou poněkud doplácet. Přesto se domnívám, že je vhodné balkony přesunout do společných částí. Dělal jsem předsedu několik let a vím dobře, jak obtížné je jednání o menších i větších opravách balkonů, které jsou příslušenstvím bytů. Společenství by získalo větší volnost při plánování termínů a rozsahu oprav lodžií.

FrantaF