Vztah mezi §§ 258–261 a § 1209 je jasný, srozumitelný a dobře pochopitelný. Jediný kdo to naprosto nepochopil jsou – jako obvykle – oslové práva, čeští soudci.

Každé z těchto ustanovení se zabývá odlišnou situací, řeší odlišné vztahy (jinak vzniklé a s jiným obsahem), a uplatní se při řešení odlišných konfliktů. Z uvedeného plyne, že obě ustanovení existují vedle sebe. Žádné z ustanovení § 258 až § 261 není v postavení lex generalis a § 1209 není lex specialis.

Je třeba porozumět tomu, že SVJ je právnická osoba, která vystupuje nejméně ve dvou velmi odlišných rolích: jako osoba typu spolek [1] [2] a jako osoba pověřená správou cizího majetku. Také vlastník jednotky vystupuje ve dvou velmi odlišných rolích: jako vlastník a spoluvlastník brání svá vlastnická práva, a zároveň uplatňuje i zcela jiná práva jako člen spolku. Jakmile pochopíme dualitu postavení SVJ a vlastníka jednotky, pochopili jsme kdy se použijí §§ 258–261 a kdy § 1209.

• Uvnitř (z hlediska vnitřních právních poměrů právnické osoby) SVJ vystupuje jako spolek sui generis vůči svým členům. Právní poměry mezi spolkem a jeho členy určují stanovy SVJ. Spolkové neshody se řeší podle §§ 258–261.
• Navenek SVJ vystupuje jako správce cizího majetku vůči spoluvlastníkům tohoto majetku. Právní poměry mezi spoluvlastníky určuje prohlášení. Omezení vlastnických práv chráněných Ústavou (důležitý důvod [3]) se řeší podle § 1209.

Tomuto dělení přesně odpovídá i systematické zařazení obou ustanovení v občanském zákoníku:

• Ustanovení §§ 258–261 jsou systematicky zařazena v Pododdílu 2 „Spolek“ a seskupena pod společným podnadpisem „Neplatnost rozhodnutí orgánu spolku“.
  Z toho by i hloupému českému soudci mělo být jasné, že §§ 258–261 se týká spolkových záležitostí a vztahů mezi spolkem a členem spolku.
• Ustanovení § 1209 je systematicky zařazeno v Pododdílu 5 „Správa domu a pozemku“. Podle odst. 1 tohoto ustanovení platí: Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl.
  Z toho by i hloupému českému soudci mělo být jasné, že § 1209 se týká (pouze) vlastnictví a sporů vzešlých z rozhodování o důležitých záležitostech, zasahujících do samé podstaty vlastnictví.

➡️ Shrnutí:
Jestliže jde o záležitost správy domu a pozemku podle § 1209, je tím vyloučeno aplikovat „spolkové“ ustanovení § 258. A obráceně: jde-li o čistě spolkovou záležitost, na kterou dopadají §§ 258–261, pak nejde o ochranu vlastnických práv podle § 1209. Tím jsem, doufám, odpověděl na Vašich pět otázek.

Justitianus

[1] Důvodová zpráva k novému občanskému zákoníku: „Společenství vlastníků jednotek je ve své podstatě species spolku, popř. svépomocného družstva.“
[2] Ustanovení § 1221 občanského zákoníku: „Nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku.“
[3] Důležitou záležitostí se rozumí taková záležitost, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití. (28 Cdo 3246/2007, 29 Cdo 3706/2010)