Pane páčko, mám dojem, že žijete na jiné planetě, kde platí nějaký úplně jiný občanský zákoník než v České republice. S tak hlubokým pohrdáním právem se setkávám jen zřídka.

• Napsal jste: „Jenom si dovolim polemizovat s tim, že by šlo jenom o dohodu která váže její účastníky po dobu co s ní souhlasí, když je to ve stanovách a ty jsou i podle vás smlouvou sui generis.“

Ne, pane páčko. Mýlíte se naprosto ohledně stanov. Mícháte jablka s hruškami. Stanovy nemohou měnit to, co je uvedeno v prohlášení. Nerozlišujete totiž rozdíl mezi ujednáním podle § 1 odst. 2 NOZ a § 978 NOZ.

Podle § 1 odst. 2 NOZ platí, že osoby se mohu ujednáním odchýlit od zákona. Takové ujednání ovšem má účinky pouze mezi účastníky toho ujednání. Je to vymahatelné pouze mezi nimi navzájem. Kterýkoliv účastník může od ujednání odstoupit. Závazky z takového ujednání se nijak nemohou přenášet na jiné osoby (např. na nabyvatele jednotky v domě).

Stanovy jsou ovšem smlouvou sui generis podle § 978, nikoliv podle obecného § 1 NOZ. Podle § 978 NOZ platí, že od ustanovení této části [část IV, absolutní majetková práva] se lze odchýlit ujednáním s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon. A zákon to nepřipouští. Zákon nepřipouští, že by stanovy mohly měnit nebo zneplatnit prohlášení. Je protizákonné snažit se stanovami měnit to, co je určeno prohlášením.

• Napsal jste: „Daný SVJ vycházelo z toho, že od roku 2014 se pravidla pro příspěvky na správu domu a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek přesunuly z náležitostí prohlášení vlastníka (§1166 je neobsahuje) do náležitostí stanov (§1200/2/g).“

I toto tvrzení je totální nesmysl! Do náležitostí stanov by to spadalo pouze v případě, kdy prohlášení určuje společné části které jsou ve výlučném užívání některého vlastníka jednotky. Jedině v tomto případě je možné ve stanovách následně určit (a to pouze do 30. 6. 2020) podrobnosti o výši úhrad na správu těchto vyčleněných společných částí.

Vy ale v prohlášení nemáte žádné vyčleněné společné části, proto nelze ve stanovách schvalovat či měnit nějaká pravidla pro to, co věcně neexistuje. Snaha o změnu prohlášení oklikou přes stanovy je protiprávní pokus.

• Napsal jste: „Podporuje to i znění bodu 1 přechodných ustanovení zákona 163/2020“.

I v tomto se naprosto mýlíte. Podle § 1166 odst. 1 písm. b) (před novelou i po novele) platí, že určení společných částí sloužících jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání musí být uvedeno v prohlášení. Z toho je třeba vyjít. Novela NOZ na tom nezměnila naprosto nic.

Jestliže toto nemáte v prohlášení, netýká se vás ani nynější možnost (přípustná pouze do 30. 6. 2020) určit ve stanovách příspěvky „se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad“.

Po novele NOZ (od 1. 7. 2020) již toto nemohou určit stanovy – stává se to totiž součástí prohlášení. A součástí prohlášení se to stane jedině v případě, kdy prohlášení od počátku obsahovalo popis společných částí určených jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání. Právě o tom je bod 1 přechodových ustanovení zákona č. 163/2020 Sb..

Jak už jsem napsal: vy nemáte v prohlášení nic takového uvedeno. Dobře to víte. Odlišné stanovení výše příspěvků je tedy protizákonné, se všemi důsledky. Jde pouze o ujednání některých osob mezi sebou podle § 1 NOZ. Nejde o ujednání s účinky vůči třetím osobám podle § 978 NOZ (smlouva sui generis = stanovy SVJ).

To co požadujete je možné dosáhnout jedině změnou prohlášení. Nikoliv švindlováním se stanovami.

Justitianus