Prosím poraďte: SVJ vzniklo v půlce roku 2000 ze zákona, prohlášení vlastníka je z někdy předtím, v něm samozřejmě pravidla pro přispívání na správu podle §4/2/g ZoVB, konkrétně podle spoluvlastnického podílu s tím, že v domě nejsou žádné společné části či prostory, které by byly společné vlastníkům jen některých jednotek.

V roce 2002 se SVJ pokusilo změnit prohlášení v tom, že nebytové jednotky budou platit jinou (menší) sazbu na správu a opravy než bytové, protože jejich vlastníci nelezou do domu a neužívají část společných prostor i když to v prohlášení přímo uvedený není. Z katastru je s tím vyhodili že je to nezajímá, leda by převymezili společné části s plnou parádou včetně 40 ověřených podpisů (nereálné tehdy i teď). Od té doby to teda několikrát měnili formou usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle § 11/4 ZoVB.

Když vstoupil v platnost NOZ a pravidla pro příspěvky na správu domu a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek zakotvily v §1200/2/g, dali to všechno do stanov jak to NOZ požadoval, a aby nemuseli furt měnit stanovy, svěřili shromáždění pravomoc měnit částky usnesením se stejným kvórem jako stanovy teda nadpoloviční většinou (100% bylo i v zákoně jenom u per rollam).

Takže ohledně záloh/přispívání na správu existuje původní prohlášení vlastníka s příspěvkem podle podílu, nové stanovy podle kterých se příspěvek bytů a nebytů určuje zvlášť usnesením shromáždění v Kč/m2, a usnesení shromáždění o částkách pro byty v Kč/m2 a nebyty v Kč/m2.

Teď to chtějí změnit jenže ouha – §1200/2/g NOZ (že to má být ve stanovách) od 1.7.2020 mizí a v §1180 se naopak objevuje „nebylo-li v prohlášení určeno jinak“ s tím, že podle přechodných ustanovení „Jestliže se vlastníci jednotek odchýlili ujednáním stanov upravujícím poměr výše příspěvku na správu … považuje se toto ujednání ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona za součást prohlášení“.

Ve mně to vyvolává zásadní otázky:

1. Jestliže nebyl stanovami natvrdo upraven zákonem požadovaný „poměr“ (tedy nebylo řečeno např. 3:1) ale byly usnesením stanoveny částky v Kč/m2 (např. 15 a 5), je toto usnesení nadále platné a vymahatelné, neboli považuje se za součást prohlášení podle přechodných ustanovení? Nebo platí původní prohlášení podle podílu a mají od července všichni platit 15 bez úlev pro nebyty?
2. Pokud neplatí ustanovení o schvalování částek, jak uskutečnit a nadále uskutečňovat změnu částek/poměru? Změnou prohlášení, kde je potřeba nedosažitelných 100% hlasů? Takže změnit většinou co půjde a doufat, že to nikdo do tří měsíců nenapadne podle §1209 a pak na to pálit nenapadnutelnost?
3. Je potřeba zároveň změnit stanovy a ustanovení o příspěvcích na správu vyjmout, když je tam evidentně neplatné, tudíž zbytečné a matoucí?
4. A možná nejdůležitější – protože by to jediné mohlo být průchozí – pokud by se to tam samo nenatáhlo podle ad 1, je možno zakotvit do prohlášení, že se výše příspěvků bude nadále stanovovat usnesením shromáždění v Kč/m2 pro byty a nebyty zvlášť a to kvórem nižším než 100%? Bylo by takové ustanovení v prohlášení platné resp. řídily by se jím případné soudy?

(Napíšu to teď konkrétně jak mi zobák narost: příspěvky se v tomhle SVJ stanovujou tak, že se spočtou náklady na opravy, provoz a údržbu zvlášť pro společný části a zařízení co užívají všichni, a zvlášť pro společný části co užívají jenom vlastníci bytů, a při posledním stanovování to vyšlo 5 Kč/m2 na společný plus 10 Kč/m2 na bytový. Teď se ukázalo že náklady na společný vzrostly o cca 2 Kč/m2, takže místo 15/5 by bylo potřeba 17/7, za chvíli se třeba něco podělá na bytový části tak budou potřebovat změnu na 19/7, furt je to „se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání“ co požaduje §1180 NOZ. Jak to po novele NOZ udělat aby se při každý změně ceny např. revizí nemuselo měnit prohlášení?)