Pane Bačáku, stav ve vašem domě je odstrašující příklad nesprávného postupu:
Když se to neudělá pořádně napoprvé, musí se to udělat znovu.
Dlouho jste bastlili věci v rozporu se zákonem, namísto abyste je vyřešili jednou provždy v souladu se zákonem.

Vysvětlím co míním slovy „v souladu se zákonem“.

Zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů (ZoVB) neumožňoval jiný způsob přispívání nežli podle spoluvlastnických podílů – ty musely odpovídat podlahovým plochám. Umožňoval ovšem (v § 4 odst. 2) „určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek“. Bylo tedy možné vyčlenit pouze do vlastnictví vlastníků bytů např. výtahy a rozvody teplé a studené vody, kanalizační potrubí, vchodové dveře, schránky, domovní telefony, osvětlení chodeb, společnou televizní anténu a rozvody signálu, atd.). To jsou části, které vlastníci garáží nepoužívají. Vlastníci garáží by v tom případě na tyto části nehradili žádné příspěvky. Toto řešení jste mohli zvolit – a dnes byste měli v domě klid.

Stačilo změnit Prohlášení vlastníka budovy a vložit do katastru. Změna Prohlášení byla možná v době účinnosti zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Změna Prohlášení je samozřejmě možná i dnes podle § 1169 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb.. Dali jste se ovšem protizákonnou cestu a schválili si přispívání v rozporu se ZoVB a v rozporu s vaším prohlášením vlastníka.

Cokoliv si snad shromáždění odhlasovalo v rozporu s obsahem Prohlášení, bylo nezávazné pro ty, kdo nesouhlasili. Nesouhlasícímu vlastníkovi nikdy nevznikla povinnost podřídit se úpravě plateb v rozporu s Prohlášením.

Naštěstí pro Vás existuje v domě dlouhodobý stav, kdy všichni bez protestů platí zálohy/příspěvky podle pravidla „vlastníci bytů 100%, vlastníci garáží 60%“. Všichni tedy souhlasí! Jde bezpochyby o všemi dodržovanou dohodu všech vlastníků jednotek. Z toho je třeba vycházet.

Pojďme se podívat na to co plyne z existence této dohody a jak by ji bylo možné případně změnit. Budu citovat z občanského zákoníku klíčové úvodní ustanovení a dále tu část, která se týká absolutních majetkových práv (sem patří i vlastnictví jednotky):

Z uvedeného plyne, že jste si ujednali práva a povinnosti odchylně od zákona. Takové ujednání je od 1.1.2014 možné, je platné a účinné a zavazuje účastníky dohody navzájem. Ovšem nezavazuje třetí osoby!!! Třetí osobou ve smyslu § 978 bude např. nový vlastník jednotky v domě. Není touto vaší speciální dohodou vázán a nelze jej donutit aby k dohodě přistoupil. Může tedy požadovat, aby přispíval pouze ve výši podle svého spoluvlastnického podílu – přesně podle obsahu Prohlášení.

Justitianus