K této problematice se píše na:

http://www.nemovitostprofi.cz/…9mbKTrAPMMA/

Dotaz: Ve zrušeném ZOVB bylo ustanovení, že úpravy, jimiž se mění vzhled uspořádání domu, lze uskutečnit pouze se souhlasem všech vlastníků. Jak k tomuto přistupuje nyní nová úprava v NOZ, a co se do těchto úprav zahrnuje. Vzhled domu změní i např. krmítko pro ptáky, instalovaná satelitní anténa příjmu TV, vnější jednotka instalované klimatizace, předokenní sluneční clony, markýzy apod. – tj. zařízení, která se dnes ukazují jako nezbytné součásti eliminace vzrůstajících průměrných letních teplot (globální oteplování), ale třeba i již dříve rozšířené před okny instalované sušáky prádla atp. – tzn. instalace věcí dnes běžné denní potřeby. Je nutné instalaci těchto běžných částí vybavení domácnosti v SVJ nějak projednávat?

Odpověď: Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (ust. § 13 odst. 3), podmiňoval provádění (stavebních) úprav, jimiž se mění vzhled domu, souhlasem všech vlastníků jednotek. Nový občanský zákoník, tj. zákon č. 89/2012 Sb., v platném znění (dále jen „občanský zákoník“), již nepovažuje úpravy, jimiž se mění vzhled domu, za samostatnou kategorii úprav, k jejichž provedení by vlastníci jednotek měli udělovat souhlas, nebo o nichž by mělo rozhodovat shromáždění vlastníků. To však neznamená, že by mohly být prováděny dle libosti. Občanský zákoník obecně rozlišuje stavební úpravy z toho hlediska, zda se týkají bytové jednotky nebo společných částí domu. Ustanovení § 1175 občanského zákoníku dává vlastníkovi jednotky právo výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části, a to za podmínky, že neztíží jinému vlastníkovi výkon stejných práv ani neohrozí, nezmění nebo nepoškodí společné části. O provedení stavebních úprav týkajících se společných částí pak dle ust. § 1208 písm. f) bod 7. občanského zákoníku rozhoduje shromáždění vlastníků. Společné části jsou dle ust. § 1160 odst. 2 občanského zákoníku vymezeny tak, že se jedná mimo jiné o stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu. Mají-li se tedy stavební úpravy (i ty, jimiž se mění vzhled domu) týkat společných částí, bude o jejich provedení rozhodovat shromáždění vlastníků, a to většinou uvedenou ve stanovách. V této souvislosti lze také zmínit, že některá společenství vlastníků, zejména ta vzniklá za účinnosti předchozí právní úpravy, mohou ve svých stanovách nadále upravovat povinnost odsouhlasovat úpravy, jimiž se mění vzhled domu, všemi vlastníky jednotek. Samotný pojem úprav, jimiž se mění vzhled domu, není bohužel zákonem definován. Při vymezení tohoto pojmu se lze do jisté míry inspirovat výkladem, který pro účely stavebních předpisů poskytl odbor stavebního řádu Ministerstva pro místní rozvoj ČR ve svém stanovisku ze dne 12. 11. 2003 (č. j. K‑355/03), v němž se uvádí: „Vzhled domu je dán objektivně zjistitelnými fyzikálními charakteristikami, kterými jsou tvar, rozměry, povrch a barevnost jeho vnějších viditelných částí. Z toho vyplývá, že úpravami, jimiž se mění vzhled domu, jsou takové úpravy dotčených vnějších viditelných částí domu, jejichž provedení se projeví zrakově běžně rozlišitelnou (podstatnou) změnou byť jen jedné z uvedených charakteristik.“ Za změnu vzhledu je tak možné považovat zejména přístavbu, změnu barevnosti fasády domu, případně v některých případech zateplení budovy. Zásadnější zásahy do vnějšího pláště domu tedy mohou být podmíněny rozhodnutím shromáždění vlastníků. Při rozlišování jednotlivých úprav je nicméně třeba postupovat v souladu s požadavky vyplývajícími z veřejnoprávních předpisů (zejména stavebních), ze stanov příslušného společenství vlastníků či usnesení shromáždění vlastníků (jsou-li takové), případně dle již zavedené praxe. Rovněž je možné do budoucna stanovit pravidla pro provádění úprav ve stanovách či alespoň usnesením shromáždění vlastníků.

K témuž psal „lake“:

Ke změně vzhledu domu je nutné oprávnění získané od vlastníka domu. Dosavadní právní úprava spoluvlastnických vztahů je taková, že k tomu se vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek (§ 13 ZoVB). Tak jsem to napsal ve své předchozí odpovědi v červnu. K zásahu do hlavní nosné konstrukce je nutné povolení získané od Stavebního úřadu, na základě stavebního řízení. V něm stavebník povinně prokazuje Stavebnímu úřadu své právo provést stavbu. Toto právo mu mohou udělit pouze vlastníci nosné konstrukce. On sám toto právo nemá.

Soud by měl v případě sporu věc rozsoudit podle práva s přihlédnutím k § 3028 a zejména k § 3063 NOZ. To jest měl by o spoluvlastnických sporech rozhodovat podle dosavadní právní úpravy § 13 ZoVB: ke změně vzhledu domu je nutný souhlas všech vlastníků jednotek.

Na právu je kouzelné to, že nabízí více pohledů. Pokud by například změna vzhledu byla nepatrná (rozeznatelná jen při zvýšeném úsilí), může soud dospět k závěru, že uplatňování souhlasu všech vlastníků by bylo zneužitím vlastnického práva na úkor druhé osoby podle článku 11 odst. 3 Listiny základních práv a svobod (http://www.zakonyprolidi.cz/cs/1993-2#cl11). lake