V praxi jde zejména o to, že občanský zákoník spolu se svým prováděcím nařízením vlády jinak vymezil jednotky. Takže jednotky vzniklé po 1.1.2014 už musí být vymezené dle těchto právních předpisů.

A ty například říkají:

Občanský zákoník 89/2012 Sb.

Společenství vlastníků

§ 1222

Prováděcí právní předpis stanoví, jakým způsobem se vypočte podlahová plocha bytu v jednotce, o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné, a podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku.

Nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím č. 366/2013 Sb.

§ 3

Způsob výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce

(1) Podlahovou plochu bytu v jednotce tvoří půdorysná plocha všech místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy, pilíře, komíny a obdobné svislé konstrukce. Půdorysná plocha je vymezena vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt včetně jejich povrchových úprav. Započítává se také podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu.

Toto je naprosto logické, neboť většinu těchto vestavěných předmětů a nenosné i nosné příčky můžete upravovat, bourat a přestavovat. K něčemu potřebujete stavební povolení, k něčemu dokonce nikoliv. A nedává moc smysl, aby se kvůli každé takové úpravě jednotky měnila její plocha a tedy měnilo prohlášení vlastníka a zejména velikost podílu na společných částech domu.

Takže tento způsob vymezení jednotky je, jak se asi shodneme, významně lepší. Nicméně takto nebylo zpracováno prohlášení vlastníka v minulosti, jsem přesvědčený že u většiny jednotek a alespoň z mé zkušenosti nevím o žádném takto zpracovaném prohlášení vlastníka před 1.1.2014.

Tady pokud by nebyl ponechán vznik věcného práva v řežii ZoVB, tak by se takto zpracované prohlášení vlastníka staly vadnými. Tedy bylo přistoupeno k tomu, že takto zpracovaná prohlášení, která neodporovala ZoVB jsou nadále v režimu ZoVB a jsou v pořádku. A je pouze na vlastnících, jestli se dobrovolně nerozhodnou změnit prohlášení vlastníka a zpracovat jej nově podle občanského zákoníku. S tím by ovšem muselo souhlasit 100% vlastníků.

Já bych to udělal, neboť zejména ten problém vnitřních příček a vestavěných předmětů může dělat významné rozdíly ve faktické ploše bytu. Stačí si představit, že například někdo ze sousedů zruší vestavěnou skřín o ploše 0.6m x 2m v předsíni. K tomu si představme spojení WC s koupelnou a propojení kuchyně s obývacím pokojem a s tím související zbourání nenosných příček a máme klidně další 1 – 2 m čtvereční. Čímž se mu ovšem při vymezení jednotky dle občanského zákoníku nezměnilo nic, nicméně při vymezení jednotky dle předchozí praxe se mu najednou dostala velikost bytu do nesouladu s prohlášením vlastníka a všechna vyúčtování v celém domě jsou potencionálně vadná a všemi reklamovatelná. Pro ilustraci si představme, že tuto operaci provede někdo v bytě o 50 metrech čtverečních a změní tím velikost bytu o 5%. Těchto 5 procent může v malých SVJ činit klidně 1 – 2% z celku což při rozpočítávání nákladů celkové revitalizace domu může klidně činit i desítky tisíc Kč. A máme zaděláno na potencionální právní problém s vyúčtováními. Takže já bych na místě vlastníků prohlášení dobrovolně změnil do souladu s občanským zákoníkem, ale jak jsem psal výše, k tomu je nic nenutí.

Takže ta možnost vzniku podle ZoVB je ponechána proto, aby se s počátkem účinnosti občanského zákoníku Vaše prohlášení vlastníků nestala vadnými. Ovšem s tím rizikem, že takto provedená prohlášení vlastníka se kdykoliv v minulosti a kdykoliv v budoucnosti mohla a mohou stát vadnými neškodnou vnitrní stavební úpravou provedenou kterýmkoliv z vlastníků.

Obdobně ustanovení

Občanský zákoník 89/2012 Sb.

§ 3063

Nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů.

je zde proto aby i následně mohlo někomu jinému vzniknout vlastnické právo k takto vymezené jednotce a tedy nebyly všechny jednotky rázem nepřevoditelné.

Tolik tedy ke vzniku věcného práva.

Obdobně je ponechána možnost vzniku právních poměrů dle ZoVB, neboť podle občanského zákoníku vzniká SVJ jiným způsobem, než vznikalo dle ZoVB, kdy SVJ vznikala ze zákona a podle občanského zákoníku vznikají zakladatelským jednáním. Ono se totiž podle ZoVB mohlo stát, že v domě vzniklo SVJ podle ZoVB a nikdo jej nikdy nezapsal do rejstříku a nikdy nezačlo reálně pracovat. Toto dle občanského zákoníku není možné, SVJ nevznikne ze zákona, ale až aktivním přičiněním vlastníků, kteří jsou ovšem pokud jej nezaloží sankcionováni nemožností převodu vlastnických práv k jednotce, kde katastr nemovitostí nezapíše změnu. No a protože se tedy mechanizmus vzniku SVJ v minulosti a dnes liší, je ponechána možnost vzniku právních poměrů dle ZoVB, aby SVJ vzniklá dle ZoVB nebyla dnes v rozporu se zákonem pro absenci zakladatelského jednání vlastníků, neb toto nikdy neproběhlo.

Ovšem ať už vaše SVJ, coby právnická osoba vzniklá jako zákonná úprava právních poměrů vlastníků jednotek, vzniklo dle ZoVB nebo podle občanského zákoníku, tedy před 1.1.2014 nebo po 1.1.2014 tak se všechna dnes řídí občanským zákoníkem a nikoli předchozí právní normou, neboť od počátku účinnosti občanského zákoníku je jedinou možnou právní úpravou poměrů týkajících se vlastnického práva k jednotkám SVJ dle občanského zákoníku