Vážená Arveno, Nový občanský zákoník je psaný tak logicky přísným a stručným způsobem, že pro správné pochopení některých jeho ustanovení musela být ustavena expertní skupina při Ministerstvu spravedlnosti s názvem Komise pro aplikaci nové civilní legislativy (KANCL). Berte proto moji snahu jako úsilí malého mravenečka, který se pokusí pohnout velkou kládou, kterou nemůže pohnout ani velký kůň.

K Vašemu dotazu. Mnoho lidí neví co je to prohlášení vlastníka. Mnoho lidí si myslí, že je to prohlášení vlastníka bytu. Ale to není pravda. Je to písemné prohlášení bývalého vlastníka domu a pozemku. V tom prohlášení bývalý vlastník píše (přeloženo do obecného lidského jazyka): „Už nechci být majitelem tohoto domu a pozemku. Už se nechci starat o nájemníky. Chci rozdělit svůj dům na jednotky, tj. na byty a k nim příslušející společné části domu a podíly na pozemku. Tuto změnu chci úředně zaznamenat do veřejného seznamu, který se jmenuje Katastr nemovitostí.

Jakmile se toto stane, bývalý majitel domu a pozemku přestane být panem domácím, a stane se majitelem jednotek. A začne ty bytové jednotky prodávat. Když rozprodá všechny jednotky, zbude po něm jenom prohlášení (bývalého) vlastníka. Co všechno prohlášení obsahuje, to najdete v § 1166.

Z domu plného nájemníků se postupně stane dům plný vlastníků jednotek. Tito vlastníci potřebují někoho, do by na sebe převzal starosti bývalého pana domácího a kdo by je zastupoval na veřejnosti (§ 1195). Založí si za tím účelem speciální právnickou osobu která to dokáže a která se jmenuje Společenství vlastníků jednotek (§ 1190).

To dá rozum, že hlavní slovo ve společenství vlastníků mají vlastníci jednotek. Nejvyšším orgánem společenství je proto jejich shromáždění (§ 1205 odst. 1). Podklady pro rozhodování shromáždění připravuje a společenství navenek zastupuje statutární orgán, kterým je výbor (§ 1205 odst. 1). Pravidla, podle kterých se řídí činnost uvnitř a navenek společenství, jsou uvedena ve stanovách.

Nyní znova k Vašemu dotazu. Podívejme se, co je napsáno v § 1208 písm. f) bod 2). Přeloženo do běžné řeči, „o změně v účelu užívání domu nebo bytu rozhoduje výlučně shromáždění vlastníků.“ Co to znamená? Dejme tomu, že se některý z vlastníků rozhodne, že si ve svém bytě zařídí malou opravnu bot. To je změna v užívání bytu a první, koho se vlastník musí zeptat (prostřednictvím výboru), je shromáždění. Je to ustanovení kogentní, donucující, tj. nemohou se vlastníci dohodnout, že o těchto záležitostech bude rozhodovat např. výbor. (Mlčky se také předpokládá, že nebudou narušena jiná zákonná opatření; například by vlastníkovi nebylo nic platné rozhodnutí, že mu shromáždění povoluje založit si v bytě pěstírnu konopí).

Pokud by si zřízení opravny bot v bytě vyžádalo změnu prohlášení, postupovalo by se podle § 1196 odst. 1 a 2. V tomto případě se také může stát, že osoba oprávněná bude rozhodnutí shromáždění vetovat, nebo že žadatel nezíská potřebný počet podpisů (které bude vyžadovat např. katastr nemovitostí).

Pokud se Vám příklad s obuvníkem zdá málo pravděpodobný, promyslete si obdobný případ, kdy by vlastník žádal o možnost zřídit si v bytě kancelář (= PC, stůl, židle a jedna police ve skříni) pro vedení účetnictví několika živnostníkům (OSVČ). To by s velkou pravděpodobností šlo beze změny Prohlášení.

Snad to tento konkrétní příklad objasní.

Se srdečným pozdravem ivanq.