• Napsala jste: „Byty koupene od roku 2014 jsou casti bytoveho spoluvlastnic­tvi …“

To není pravda!!!

Je bezvýznamné kdy byl byt koupen. Rozhodující je pouze zda budova byla rozdělena prohlášením vlastníka budovy podle ZoVB do dne 31.12.2013, nebo byla rozdělena prohlášením podle NOZ od dne 1.1.2014. Všechny jednotky v domě jsou navěky buď jednotky(1994), nebo jednotky(2012), bez ohledu na dobu jejich koupě.

V domě rozděleném na společné části a jednotky(1994) není možno bezmyšlenkovitě uplatňovat část NOZ o bytovém spoluvlastnictví. Tato část NOZ je přece určena pro jiné osoby a pro domy rozdělené jindy a podle jiného zákona, ve kterých jsou jiné jednotky.

Práva a povinnosti právnické osoby SVJ(2000) jsou uvedena pouze v ZoVB. Soubor těchto práv a povinností tvoří svéprávnost a právní způsobilost právnické osoby. Podle § 15 a § 16 NOZ platí, že „svéprávnosti a právní způsobilosti se nikdo nemůže vzdát, a to ani zčásti. Učiní-li to, nepřihlíží se k tomu“.

Váš právník směřuje k tomu, že vaše SVJ(2000) bude mít stanovy absolutně neplatné v těch částech, které přisuzují právnické osobě (případně ostatním spoluvlastníkům) více práv, než mají podle zákona č. 72/1994 Sb.. Tento nedostatek nelze zhojit ani tím, že by všichni vlastníci jednotek na shromáždění schválili nové stanovy SVJ „podle NOZ“. Zákon označuje takové protizákonné jednání nejvyššího orgánu právnické osoby za nulitní (absolutně neplatné), bez výjimky.

• Práva a povinnosti, které jsou spojeny s jednotkami(2012), náleží pouze vlastníkům jednotek(2012) a právnické osobě SVJ(2012) podle NOZ. Ve vašem domě by tedy namísto jednotek(1994) musely napřed vzniknout jednotky(2012). Toho nelze dosáhnout jinak, než jedině zrušením rozdělení budovy na jednotky. Tím by také automaticky zaniklo vaše SVJ. Následně by spoluvlastníci budovy rozdělili budovu nově na na jednotky(2012) pomocí prohlášení podle NOZ, a založili by právnickou osobu SVJ(2012).
• Vlastník se může dobrovolně vzdát části svých práv ve prospěch ostatních spoluvlastníků. Takové vzdání se práva (nebo převzetí nové povinnosti, neuvedené v zákoně) by muselo být zachyceno ve smlouvě, nejlépe v písemné formě – přímo v prohlášení vlastníka budovy. Jen tak lze zajistit, aby se závazek vlastníka přenesl i na všechny pozdější nabyvatele jednotky.

Sny o odhlasování stanov SVJ(2000) zcela podle NOZ jsou tedy protiprávní, viz kogentní § 16 NOZ. Je samozřejmě možno přidat si do stanov některé technické detaily, které nemění rozsah vlastnických práv vlastníka jednotky(1994). Například je možno zavést způsob hlasování per rollam či elektronicky. Je možno rozumně upravit či zavést některé nové povinnosti člena právnické osoby, o kterých se ZoVB nezmiňoval, jestliže takové povinnosti směřují k „dobrému uspořádání práv a povinností“ ve smyslu § 10 NOZ. (Sem by patřila povinnost vlastníků oznámit svou doručovací adresu, nebo povinnost spoluvlastníků jednotky určit osobu, která bude vykonávat jejich práva vůči SVJ, a její doručovací adresu.)

Je však vyloučeno jednat s vlastníkem jednotky(1994) jako by šlo o vlastníka jednotky(2012). Rozdělení vlastnických práv a povinností je bez dohody všech neměnné. Nelze přisuzovat spoluvlastníkům společných částí (či přímo právnické osobě) více rozhodovacích práv, než která plynou ze ZoVB.

Pozdravujte ode mne vašeho právníka. Měli byste mu okamžitě vypovědět smlouvu a neplatit mu žádný honorář, neboť nejedná se znalostí a pečlivostí, která je s jeho povoláním nebo stavem spojena. Toto pochybení jde k jeho tíži. K tomu viz § 5 NOZ.

lake