Jeden z čtenářů byl tak laskav a poskytl mi text rozsudku 47 Cm 63/2015–65, ze dne 17. září 2015, kterým samosoudce soudu Praha 5 rozhodl o tom, že dluhy převodce údajně přecházejí na nabyvatele jednotky automaticky.

Rozsudek je pěknou ukázkou naprosté neznalosti zákona, svévole a libovůle soudu.

Soud totiž nevzal do úvahy, že se jedná o jednotku(1994) podle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů (ZoVB). Na tento případ proto dopadá speciální ustanovení § 3063 NOZ, z něhož plyne, že právní vztahy k jednotkám(1994) se nadále řídí dosavadními právními předpisy. Nevznikl tedy prostor pro aplikaci § 1186 NOZ.

Podle ustanovení § 3063 platí, že „[n]abyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb. (…), vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů“.

V posuzovaném případě vzniklo vlastnické právo k jednotce podle dosavadních právních předpisů (a to derivativně – nabytím koupí od předchozího vlastníka). Práva a povinnosti převodce a nabyvatele je tedy nutno posuzovat výhradně podle dosavadních právních předpisů: podle ZoVB, nikoliv podle NOZ. Je tedy vyloučeno aplikovat na souzený případ § 1186 NOZ.

Rozsudek je vadný a protiústavní již z toho důvodu, že povinnosti lze uložit toliko zákonem. Zákon však soudcem tvrzenou povinnost neukládá a takovou povinnost z něj nelze dovodit ani výkladem.

Předmětem sporu je úhrada nákladů SVJ za dříve provedené technické zhodnocení domu, k čemuž došlo v roce 2007. Konečná cena díla (o jejíž výši není sporu) byla 1,254.807 Kč. K zhodnocení majetku a ke vzniku závazku tehdejších vlastníků jednotek došlo bezpochyby před účinností zákona č. 89/2012 Sb. (NOZ). Dlužníci vyjádřili souhlas se splátkovým kalendářem a začali hradit na vzniklý dluh také před účinností NOZ (i když splátky přijímané od dlužníků byly nesprávně označovány jako neexistující fond oprav).

Na věc v každém případě dopadá přechodové ustanovení § 3028 NOZ. Podle tohoto ustanovení platí, že „… vznik [práv osobních, rodinných a věcných], jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se (…) posuzují podle dosavadních právních předpisů“. Dále NOZ stanoví o veškerých jiných právních vztazích (a také o vztahu dlužníka a věřitele) toto: „… řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy.“

Z uvedeného je zřejmé, že osud dříve vzniklých dluhů i dříve vzniklé smluvní vztahy mezi věřitelem a dlužníkem je nutno i nadále posuzovat podle příslušných ustanovení zákona č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník a rovněž zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Tyto právní předpisy – nyní zrušené – neobsahovaly ovšem žádný postup, z něhož by bylo možno dovodit existenci „automatického“ přechodu dluhu na nabyvatele jednotky ze zákona, což soud sám v úvodu rozsudku konstatoval výstižně:

Je ovšemže rozporné se zákonem, jestliže soud postupoval v rozporu s přechodovými ustanoveními § 3028 a § 3063 a bezdůvodně aplikoval na souzený případ ustanovení § 1186. Toto ustanovení, účinné teprve od 1.1.2014 dopadá totiž výhradně na právní vztahy vzniklé ode dne 1.1.2014 mezi nově vzniklou právnickou osobou SVJ(2012) a vlastníkem jednotky(2012) (která je definičně odlišná od jednotky(1994) podle dosavadních právních předpisů).
------------------------------------------------------------------------

Ani zákon č. 89/2012 Sb. (NOZ), účinný od 1.1.2014, ovšem neobsahuje v žádném ze svých ustanovení generální přechod dluhů převodce na nabyvatele jednotky ze zákona.

I kdybychom snad připustili – v rozporu se zněním § 3028 a § 3063 NOZ – možnost použít § 1186 NOZ pro nabytí jednotky podle ZoVB, narazíme na zjevnou chybu: V ustanovení § 1186 není přechod dluhu ze zákona nijak upraven. Soudce toto ustanovení nesprávně vyložil v rozporu s jeho zněním, v rozporu s jeho smyslem a účelem, a v rozporu s úmyslem zákonodárce, který je vyjádřen v důvodové zprávě k NOZ. Soud bez důvodu a bez jakéhokoliv odůvodnění judikoval, že existuje (ve skutečnosti neexistující) bezvýjimečný zákonný přechod dluhů na nabyvatele. Ustanovení § 1186 ovšem nic takového neobsahuje, a údajnou povinnost z něj nelze odvodit ani výkladem. Cituji jednotlivé věty z rozsudku a přidávám k nim komentář.

Tvrzení je nepravdivé a rozporné se zákonem. Na první pohled je z textu právní normy zřejmé, že nabyvateli jednotky neukládá vůbec žádnou povinnost. Absentuje i soudem tvrzená údajná povinnost „… si vyžádat nezbytné potvrzení o závazcích“. Soudce se tedy mýlí zásadním způsobem ve výkladu normy jednoduchého práva.

Ani přechod dluhu na nabyvatele není v § 1186 obsažen. Takovou zákonem uloženou povinnost by musel soud dovodit z některé jiné právní normy, avšak v rozsudku nedokázal soudce takovou právní normu označit. Rozsudek je tedy již za hranicí srozumitelnosti. Je natolik nesrozumitelný, že je nepřezkoumatelný. Je zjevné, že soudce použil právní normu, která na souzený případ nedopadá, neboť neobsahuje soudem tvrzenou povinnost.

I ze samotné důvodové zprávy k ustanovení § 1186 NOZ se podává, že cílem zákonodárce bylo pouze „… stanovit převodci povinnost doložit nabyvateli, jaké dluhy související se správou domu na nabyvatele účinností smlouvy přejdou. (…) Proto se vyžaduje, aby o těchto dluzích měl nabyvatel jednotky vědomost.“

Z uvedeného citátu je naprosto jasný úmysl zákonodárce: § 1186 odst. 2 ukládá pouze informační povinnost o případném dluhu, neupravuje však samotný mechanismus přechodu takového dluhu. Důvod proč má právnická osoba SVJ povinnost potvrdit stav dluhů je zřejmý: SVJ jako věřitel potvrzuje prodávajícímu i nabyvateli nikoliv pouze existenci dluhů, nýbrž zejména i výši zůstatků těchto dluhů. Je přece známo, že aktuální výše zůstatku dluhu jištěného zástavním právem není žádným způsobem zjistitelná ze zápisu v katastru.

Není vyloučeno, že zákonodárce mohl mít původně v úmyslu uzákonit bezvýjimečný přechod všech dluhů převodce (snad obdobně jako je tomu v § 736 zákona č. 90/2012 Sb. o obchodních korporacích), avšak k takovému legislativnímu kroku nedošlo a nic obdobného není v NOZ obsaženo.

Přechod dluhu, zmíněný v § 1186 NOZ, je popsán v NOZ jinde: v obecné části „Změna v osobě dlužníka – Převzetí dluhu“. Vzhledem k tomu, že ani ZoVB, ani část NOZ o bytovém spoluvlastnictví neobsahují žádnou speciální právní úpravu přechodu dluhů, je třeba použít obecné ustanovení § 1888 NOZ. Zde jde o přechod dluhu zajištěného zapsaným zástavním právem na jednotce dlužníka podle § 1888 odst. 2. Tato úprava je samozřejmě použitelná bez omezení i pro jednotky podle ZoVB. V souvislosti s existencí dluhu jištěného zástavním právem na jednotce převodce je mu jako zástavnímu dlužníkovi uložena informační povinnost podle § 1186. V souzeném případě však nebylo ani tvrzeno, ani prokázáno, že by na jednotce vázlo zástavní právo ve prospěch SVJ.

Zmíním se pro úplnost o ustanovení § 1107 NOZ o převzetí závad váznoucích na věci při nabytí vlastnického práva k věci. Tato právní norma však na souzený případ také nedopadá. Týká se totiž výhradně věcných závad, ať jsou či nejsou zapsány ve veřejném seznamu. Vlastník jednotky – jak podle ZoVB, tak podle NOZ – má ex lege ručitelský závazek (nikoliv dluh) za dluhy SVJ. Tento ručitelský závazek samozřejmě přechází na nabyvatele jednotky automaticky; je praktické a spravedlivé, aby SVJ vystavilo převodci potvrzení … jaké ZÁVAZKY související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové ZÁVAZKY nejsou.

Bohužel – při přípravě NOZ kdosi omylem zaměnil pojem „závazek“ (§ 13 odst. 7 ZoVB) za „dluh“ (§ 1186 NOZ). A tento neexistující dluh žije – zdá se – vlastním životem, jako by nešlo o překlep, ale o skutečný dluh.

Vraťme se k § 1107 NOZ. Dluh určité osoby vůči jiné osobě zcela jistě není závadou váznoucí na věci, není-li k tomu zapsáno zástavní právo na jednotce dlužníka. K tomu viz odkaz na zdroj [3]. K extensivnímu výkladu v tomto smyslu chybí v právním systému a v NOZ zvláště jakýkoliv důvod. Dluhy a pohledávky mezi osobami jsou v právu systematicky řazeny mezi závazkové (obligační) vztahy. Proto se souzený případ neřídí ustanovením § 1107.

K tomu cituji z důvodové zprávy k NOZ, co je v ní uvedeno o dluzích; autorem je profesor Karel Eliáš:
„Pohledávku má věřitel vůči dlužníkovi. Tento právní poměr se řídí pouze obligačním právem, které ustanovuje, jak pohledávka vzniká a jakým způsobem a kdy je dlužník povinen věřiteli plnit na vyrovnání jeho pohledávky svůj dluh. O splnění své pohledávky může věřitel žalovat pouze dlužníka.“
ELIÁŠ, K. a kol.: Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. Ostrava: Sagit, 2012

To je pro věc zcela bezvýznamná skutečnost. Závazek (obligace) osobního dlužníka nepřechází na jinou osobu pouze tím, že tato osoba snad o cizím dluhu měla vědomost, či mohla mít vědomost. Tvrzení soudce je tedy absurdní ukázkou neschopnosti logicky uvažovat.

Opět opakuji, že v ustanovení § 1186 odst. 2 se neukládá nabyvateli jednotky žádná povinnost – nejen v souvislosti s informacemi o dluzích převodce, ale neukládá se mu vůbec žádná povinnost. Soudce nebyl schopen prokázat opak. Ustanovení § 1186 pouze nařizuje převodci splnit informační povinnost „… doložit nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou“.

Pro správce domu tím vyplývá z § 1186 nepřímo povinnost vyhotovit ono potvrzení, které bude sloužit převodci ke splnění jeho zákonem uložené informační povinnosti. Nabyvatel jednotky však nemá povinnost požadovat takové potvrzení od převodce (a už vůbec ne od osoby odpovědné za správu domu).

I kdyby mu potvrzení snad bylo předáno, nemá samo o sobě konstitutivní účinky. Pouhé potvrzení má toliko funkci deklaratorní. Je zjevné, že pouhá existence jakéhosi potvrzení, vystaveného třetí osobou, nemůže být právním důvodem k přechodu dluhu mezi převodcem a nabyvatelem. Potvrzení může pouze osvědčovat existující skutečnost. Soudce se tedy mýlí zásadním způsobem ve výkladu normy jednoduchého práva.

Za prvé: Zmatený soudce se bezdůvodně domnívá, že dluh právnické osoby vůči bance přešel na nabyvatele jednotky nějakým tajemným způsobem a jaksi „za trest“ pouze proto, že si nabyvatel nevyžádal a neprohlédl jakýsi kus papíru s potvrzením. Takový právní závěr je samozřejmě mylný a naprosto absurdní. Takovým obskurním způsobem dluh na jiného přejít nemůže.

Za druhé: Závazky z úvěru přijatého právnickou osobou nikdy nepřešly na převodce, takže nemohly následně přejít ani na nabyvatele. Závazky z úvěru zatěžují stále SVJ – právnickou osobu, viz úvěrová smlouva. Právnická osoba si sjednala u banky úvěr vlastním jménem a na vlastní účet. Soudce nedovedl ani rozpoznat osobu dlužníka, přestože úvěrovou smlouvu měl soud k dispozici. Dlužník je od roku 2007 tentýž – právnická osoba SVJ. Na tom se nic nezměnilo a je tomu tak dosud. Při tom jde o zcela triviální záležitost z oblasti jednoduchého práva. O naprostém zmatení soudce svědčí tento citát z rozsudku:

To už by byly, nemýlím-li se, dva neexistující přechody dluhu: první ze SVJ na převodce, a druhý přechod dluhu z převodce na nabyvatele jednotky. Ve skutečnosti samozřejmě dluhy nemohou takto cestovat mezi osobami. Dluh neskáče jako bacil chřipky či jako blecha, bez právního důvodu, což soudce zjevně neví a nebere vůbec do úvahy. Nenastal tedy ani jeden z těchto soudem tvrzených dvou „přechodů dluhu“.

Skutečný důvod vzájemných závazků je úplně jiný: SVJ provedlo pro tehdejší vlastníky jednotek zhodnocení domu na jejich objednávku v ceně 1,254.807 Kč. Objednatelům tedy vznikla na základě dodávky díla povinnost uhradit cenu díla. Že si SVJ sjednalo v bance úvěr ve výši 1,300.000 Kč je zcela jiná záležitost; společenství si tím řešilo svůj vnitřní problém s cashflow a šlo pouze o právní vztah mezi SVJ a bankou. SVJ tedy nebylo oprávněno přenést splácení jistiny úvěru na dlužníky (tehdejší vlastníky jednotek). To by jim cenu naúčtovalo vlastně dvakrát! Mohlo si do vynaložených nákladů započíst (kromě úhrady díla samotného) pouze částky související se sjednáním úvěru, s vedením úvěrového účtu a splácení úroků. Povinnými osobami (osobními dlužníky) samozřejmě jsou pouze ti objednatelé, kterým SVJ zhodnotilo jejich majetek.

Žalobci i soudci tedy zůstalo zcela skryto, že vedle sebe existují dva různé závazky. Soudce nebyl schopen ani ujasnit si který z obou závazků je předmětem sporu. Každý z obou dluhů vznikl z jiného právního důvodu a v jiné době. Výše každého z obou dluhů je různá. Osoba věřitele a osoba dlužníka je v každém případu jiná. Na každý z obou případů se vztahují odlišné právní předpisy. Oba případy také mají odlišné právní osudy. Účtuje se o nich dvěma odlišnými způsoby: v jednom případě jde o dluh SVJ vůči bance, ve druhém případě o pohledávku SVJ za jednotlivými osobami (tehdejšími vlastníky jednotek v domě).

Podotýkám, že na nabyvatele jednotky přešel ze zákona pouze ručitelský závazek za závazky a dluhy právnické osoby (§ 13 odst. 7 ZoVB, případně pro SVJ(2012) § 1194 odst. 2 NOZ). Samotný dluh z úvěru však nepřešel ani na tehdejšího vlastníka jednotky, ani na nabyvatele jednotky.
-----------------------------------------------------------------------

Opusťme nyní na okamžik nepodložené právní fantazie samosoudce Krajského soudu v Praze. Podívejme se jak je přechod dluhu skutečně upraven v novém občanském zákoníku.

Přechod dluhu je v NOZ upraven jednoznačně v § 1888 odst. 2 (http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…). K přechodu dluhu musí být kumulativně splněny všechny následující podmínky:

1. Existuje dluh převodce, související se správou domu a pozemku.
2. Tento dluh je jištěný zástavním právem na jednotce dlužníka.
3. Převodce nevyloučil přechod dluhu na nabyvatele jednotky.
4. Nabyvatel nevyloučil přechod dluhu na nabyvatele jednotky.
5. Převodce vyzval věřitele v písemné formě, aby namísto něho přijal nabyvatele jako nového dlužníka.
6. Věřitel neodmítl dát svůj souhlas ke změně v osobě dlužníka.

Potvrzení zmíněné v § 1186 je pouze souhlasem věřitele podle bodu č. 6. Žádný jiný význam nemá, ani mít nemůže. Věřitel tímto potvrzením dává (či odmítá) souhlas s přechodem dluhů, které jsou v potvrzení vyjmenovány, a upřesňuje aktuální výši dluhů (nesplacených pohledávek SVJ).

Je přitom zcela zjevné, že dluh může přejít na nabyvatele pouze mechanismem uvedeným v § 1888 odst. 2 NOZ, a to při splnění všech podmínek č. 1 až 5, jak to vyžaduje zákon. Toto Potvrzení vystavené SVJ stojí na samém konci řetězu událostí. Pouhé vystavení potvrzení samo o sobě přechod dluhu způsobit nemůže.

Soudce se ani nepokusil nějakým způsobem zdůvodnit svůj překvapivý a protizákonný názor.

Soudce je dokonale popleten. Je tomu naopak: NAPŘED musí být smluvně dohodnuto mezi převodcem a nabyvatelem, zda má či nemá dojít k přechodu (některých či všech) dluhů převodce na nabyvatele (body 3 a 4). Každý z nich má možnost přechod dluhu vyloučit, a tím by potvrzení od SVJ pozbylo smyslu. Vydá-li SVJ potvrzení předčasně (dříve než si převodce s nabyvatelem stanoví práva a povinnosti v kupní smlouvě), zavazuje se tím předem, že přijme nabyvatele jako nového dlužníka. SVJ však nemá možnost ovlivnit zda si převodce s nabyvatelem skutečně přechod nějakých dluhů sjednají. To záleží pouze na vůli jich samotných.

Pouhá existence potvrzení nemá právní účinky a nezpůsobuje sama o sobě přechod žádného dluhu.

Zákon neobsahuje další mechanismus, kterým by závazek (obligace) jedné osoby mohl přejít na jinou osobu bez jejího souhlasu. Vzhledem k tomu, že o případ podle § 1888 odst. 2 se nejedná, je zcela zmatečné a protiústavní dovozovat údajný přechod dluhů pouze na základě projevu libovůle soudce, bez přihlédnutí k zákonné právní úpravě.

Je možno v obdobných případech uvažovat o případném převzetí dluhu podle § 1888 odst. 1 NOZ. Nejde ovšem o „přechod dluhu“ zmíněný v § 1186 NOZ! Převzetí dluhu je právně odlišná záležitost, která nastává jedině při kumulativním splnění těchto podmínek:

1. Dlužník vyjádří souhlas s převzetím dluhu nabyvatelem jednotky.
2. Přejímatel dluhu vyjádří souhlas s tím, že dluh přejímá.
3. Věřitel dá souhlas se změnou v osobě dlužníka.

V tomto případě by potvrzení zmíněné v § 1186 mělo funkci souhlasu (či nesouhlasu) věřitele. V souzeném sporu však nebylo ani tvrzeno, ani prokázáno, že by dlužník a přejímatel dluhu dohodli změnu v osobě dlužníka, ani že by k tomu SVJ dalo svůj souhlas.
-------------------------------------------------------

Na závěr cituji z usnesení Ústavního soudu: „[V]lastnictví nelze chápat jako beneficium svědčící toliko jednotlivci, ale že klade na vlastníka (třebas i bývalého) rovněž povinnosti; stručně řečeno, že vlastnictví zavazuje (čl. 11 odst. 3 Listiny). Těchto povinností se přitom nelze obecně apriori zříci jen tím, že jedinec přestane být vlastníkem věci, s níž tyto povinnosti ať už jakýmkoliv způsobem souvisí; řečeno jinak, ne všechny závazky související s vlastnictvím konkrétní věci přichází automaticky na nového vlastníka.“
(usnesení Ústavního soudu I. ÚS 2926/10 ze dne 19.01.2011)

Na zde analyzovaný rozsudek je třeba aplikovat ústavní zákon č. 2/1993 Sb. Listina základních práv a svobod. Podle článku č. 4 Listiny platí, že povinnosti mohou být ukládány toliko na základě zákona a v jeho mezích a jen při zachování základních práv a svobod. Je zjevné, že soudce uložil žalovanému povinnost, která není uvedena v žádném zákonu. Proto by rozsudek měl být zrušen pro zjevnou protiústavnost a též pro zmatečnost (viz nesprávně označená osoba dlužníka z úvěru, neexistence právního důvodu pro přechod dluhu).

V rozsudku sp. zn. 47Cm 63/2015–65 nenacházím ani jedno místo, které by soudce nepomotal a nepopletl. Sledujeme zde pošlapání, poplivání právních principů a Ústavy ČR v přímém přenosu. Ovšem vadný rozsudek se sám nezruší. Soudní zvratky a exkrementy se samy nevytřou. Proti bezpráví, hlouposti, zlu a temným silám je třeba bojovat. Je třeba obrátit se na soud.

Pokud to žalovaný neudělá, pak jsme prohráli všichni: Další soudci bez vlastních fungujících mozků netrpělivě čekají v zástupu, aby mohli z vadného rozsudku vycházet a odvolávat se na něj. Spuštěná lavina prasečího práva pak již nepůjde zastavit.
-----------------------------------------------------------------

Doplňková četba:
[1] http://www.portalsvj.cz/…-karel-elias
[2] https://obczan.cz/…5/pododdil-4#…
[3] http://www.portalsvj.cz/…2-podle-ep-2