Dobrý den,

chci vás požádat o rady a názor, jak byste v níže popsané situaci postupovali. Naše SVJ vzniklo tak, že koncem roku 2014 proběhlo na původ předchozího vlastníka (bytové družstvo – dále jen BD) první shromáždění vlastníků, které schválilo stanovy. Do Obchodního rejstříku bylo naše SVJ zapsáno na jaře 2015, ale v položce datum vzniku je v OR uveden rok 2013. Chápu správně, že jsme vznikli podle ZoVB, i když nám BD tvrdilo, že SVJ musí vzniknout kvůli NOZ? A Teď k naší situaci:

• Ještě za vlády BD bylo odsouhlaseno zateplení (fasáda, střecha) a oprava střechy, byla vypracována projektová dokumentace a získali jsme stavební povolení s tím, že realizace proběhne po vzniku SVJ
• Po vzniku SVJ shromáždění vlastníků přijalo usnesení: shromáždění vlastníků souhlasí s tím, aby komise pro revitalizaci ve spolupráci se společností ABCD zajistila výběrové řízení na zhotovitele díla včetně zajištění nejvýhodnějšího úvěru a o výsledcích informovala shromáždění. Zřízení komise shromáždění odsouhlasilo jiným usnesením, členy komise byl zvolen celý výbor, celá kontrolní komise, další 3 vlastníci.
• Mandát k zajištění výběrového řízení dostala primárně komise pro revitalizaci, ale ze zadávací dokumentace a dalších informací vyplynulo, že celý tendr řídila společnost ABCD, včetně doporučení nejvhodnější nabídky – komise pro revitalizaci pak doporučení nepapouškovala na shromáždění. Podíl obou stran na organizaci výběrového řízení se tak oproti přijatému usnesení zásadně otočil.
• Na dalším shromáždění bylo přijato usnesení: Shromáždění schvaluje na doporučení komise pro revitalizaci objektu zhotovitelem stavby společnost EFGH dle jejich upravené nabídky ze dne DD.MM.RRRR a ukládá výboru SVJ za tímto účelem se společností EFGH uzavřít příslušnou smlouvu o dílo. Nabídku společnosti EFGH dodnes nikdo krom členů revitalizační komise neviděl, nebyla tedy logicky přiložena k pozvánce na shromáždění – na pozvánce nebyla ani informace, kde se lze seznámit s materiály k důležitým záležitostem, jediným materiálem byla prezentace firmy ABCD (organizátor výběrového řízení), kterou jsme nedostali pouhé 2 dny před termínem konání shromáždění – v prezentaci bylo podobné usnesení, to kromě zde citovaného textu obsahovalo přípustnou maximální částku na celou akci.
• Pro výběr firmy EFGH hlasovala naprostá většina (jedině já jsem byl proti), přestože existuje i nabídka firmy OPQR s cenou cca o 1 milion Kč nižší a se stejnými zárukami. Podle prezentace zmíněné v předchozím bodě tato nabídka splnila všechny požadavky zadávací dokumentace. Lustroval jsem si firmu OPQR na netu, jsou na ni jen dobré reference. Ptal jsem se výboru SVJ na konkrétní vážné důvody, proč nevzali levnější nabídku. Dostal jsem jen neurčité „kecy“, že cena byla podstatná, ale nikoliv zcela rozhodující, hodnotící zprávu mi odmítli ukázat.
• Následně jsem se dozvěděl, že organizátor výběrového řízení a zhotovitel jsou personálně propojeni, v top managementu obou firem sedí jedna stejná osoba. Výbor v tom nevidí problém, údajně tuto informaci měl již od začátku.
• Smlouva s vybraným zhotovitelem byla podepsána, lešení stojí a práce probíhají.
• Více než měsíc žádáme po výboru orientační harmonogram prací, záruky a cenu za práce na společných částech domu (výměna dřevěných oken za plastová, demontáž+zpětná montáž skel lodžií), vše je marné, výbor si vždycky najde výmluvu, proč nám to nesdělí
• A pak přišly 2 „bomby“: nejdřív jsme z výboru vydolovali informaci, kdo dělá technický dozor investora. Taky z výboru (asi omylem) vypadlo, že osobu dotoru jim doporučil organizátor výběrového řízení. Llustrací na webu jsme zjistili, že jde o člověka, který to jednak dělá vedle svého hlavního zaměstnání a hlavně, že jde o osobu, která se zná jak s organizátorem výběrového řízení, tak i se zhotovitelem (Google našel, že tohle je minimálně třetí stavba, kde výběrové řízení organizovala firma ABCD a minimálně druhá, kde byla zhotovitelem firma EFGH)
• Tento týden jsme se dozvěděli, že sondy na střeše provedené zhotovitelem údajně odhalily takové vady (nefunkční parotěsná zábrana, špatně provedená tepelná izolace a osazení střešních panelů s rozdíly až 3 cm), že nelze provést opravu střechy v souladu s projektovou dokumentací (sejmutí stávající střechy a postavení nové jednoplášťové, podle odborných portálů nejlepší a taky nejdražší řešení), resp. jen za výrazného zvýšení nákladů a rizika velkého zatékání kvůli nutnosti odhalit celou střechu. Proto prý komise pro revitalizaci po poradě s technickým dozorem operativně vybrala náhradní variantu, kdy se má položit další vrstva na stávající střechu. Přitom je to metoda, která se dnes již příliš nepoužívá, a hlavně ji výbor dodnes zavrhoval! Podle odborných portálů toto řešení není vhodné (bude mít velmi pravděpodobně kratší životnost, vlhkostí napadené bednění stávajícího pláště nemusí být dostatečně únosné, každý větší odklon od projektové dokumentace, na kterou bylo vydáno stavební povolení, se musí projednat se stavební úřadem – mohlo by jít i o změnu stavby v průběhu realizace díla – nutnost zahájit nové stavební řízení, atd.)
• Přitom podle zadávací dokumentace měl zhotovitel za úkol zajistit dokumentaci skutečného stavu před započetím prací a rovněž byl povinen ve své nabídce čestně prohlásit, že je seznámen se stavem staveniště a všemi okolnostmi, které mohou mít vliv na cenu díla, s tím, že nedokonalá informovanost není důvodem pro pozdější změnu ceny díla.

V současné době se radím s právníkem, co s tím. Věřím, že mohou hodně pomoci i rady zkušených a erudovaných členů tohoto fóra, proto vás chci požádat o odpovědi na následující dotazy:

1. Chci se vyhnout situaci, aby kvůli soudnímu rozhodnutí zůstalo dílo rozestavěné. Naopak chci, aby byla stavba dokončena podle původního projektu i za vyšší cenu a rozdíl mezi nabídkovou cenou EFGH a OPQR (plus další eventuelní „zbytečné“ náklady, dál náklady na soudní řízení a advokáta) vymáhat jako škodu na výboru z toho důvodu, že nepostupoval s péčí řádného hospodáře). Domníváte se, že je to reálné?
2. Na výbor se opravdu hodně zlobím, pokud dojde na jednání o náhradě škody, chci oslovit i firmu OPQR, aby se přihlásila se žádostí o náhradu ušlého zisku? Půjde to?
3. Co se stane, když soud zruší platnost usnesení, kterým shromáždění uložilo výboru uzavřít smlouvu se zhotovitelem? Bude smlouva dál platná a budou moci pokračovat práce?
4. Pokud měla komise pro revitalizaci výše uvedený rozsah mandátu (dle mého názoru její činnost automaticky skončila usnesením, kterým shromáždění potvrdilo výběr zhotovitele), mají její rozhodnutí nějakou váhu?
5. Má výbor SVJ právo (nebo celá komise pro revitalizaci) sám od sebe takto zásadně měnit rozsah prací bez souhlasu zbývajících vlastníků (i když se celková cena akce údajně sníží)?
6. Je potřeba projednat změnu v projektu se stavebním úřadem ještě před započetím prací na střeše?
7. Když si přivedu vlastního odborníka (stavbyvedoucí, projektant, případně soudní znalec), musí mu výbor SVJ umožnit vstup na střechu za účelem nezávislého posouzení stavu (třeba i na mé náklady)?
8. Je legitimní a logické požadovat po výboru pozdržení prací na opravě střechy do té doby, než se jednoznačně prokáže, že to, co říká výbor a technický dozor, je pravda a nejde jen o domluvenou kličku zhotovitele ve shodě s technickým dozorem s cílem zjednodušit si práci a ušetřit si výdaje nezahrnuté v nabídkové ceně?
9. Pokud by zhotovitel v souladu se zadávací dokumentací ve své nabídce skutečně čestně prohlásil, že je seznámen se stavem staveniště a všemi okolnostmi, které mohou mít vliv na cenu díla, s tím, že nedokonalá informovanost není důvodem pro pozdější změnu ceny díla, může pak výbor trvat na původní variantě s tím, že náklady jdou za zhotovitelem?

Předem moc děkuji za všechny názory, rady a komentáře i nad rámec mých otázek.

Marpe