žalovaný – bývalý vlastník, který nám byt prodal (za cenu, která odpovídala skutečnému stavu nemovitosti – byt v původním stavu s umakartovým jádrem v domě po revitalizaci) žalobci – mi kteří jsme si byt koupily a přes to, že jsme se snažili zjistit zda se na zateplení bral nějaký úvěr jsme se dozvěděli jen to, že se to zaplatilo z fondu oprav a kolik se do fondu oprav platí a proto ve smlouvě nemáme nic speciálního a ni, že by jsme něco takového přebrali, protože jsme o tom nevěděli.

Text naší žaloby zněl: Na základě kupní smlouvy ze dne xxx, s právními účinky vkladu ke dni x, nabyly žalobci úplatně od žalované bytovou jednotku č. xxx Bytová jednotka včetně podílů na společných částech domu a pozemků je zapsána na listu vlastnictví číslo xxxxxx. Kupní cena za převáděné nemovitostí byla účastníky sjednána ve výši xxx,–Kč.

II. Před uzavřením kupní smlouvy o převodu bytové jednotky se žalobkyně informovala od realitní kanceláře, která obchod zprostředkovávala, jak se hradilo zateplení domu ve kterém se předmětná bytová jednotka nachází a bylo jí řečeno, že to bylo zaplaceno z fondu oprav. Až poté, co se žalobci stali vlastníky bytové jednotky , žalobkyně požádala správce, aby jí specifikoval částku placenou do fondu oprav a z této specifikace zjistila, že část platby do fondu oprav ve výši xxxx Kč jde měsíčně na splacení úvěru od České spořitelny, a.s., číslo smlouvy xxx, který byl čerpán SVJ xxx, k zaplacení zateplení domu. Stavební úpravy , sjednání úvěru ve výši xxx,–Kč a navýšení fondu oprav byly schváleny na shromáždění vlastníků jednotek dne XXX, tedy v době, kdy vlastníkem jednotky uvedené v čl. I. shora byla žalovaná.

III. Žalobci mají za to, že z důvodu převodu bytové jednotky citované v čl. I. shora této žaloby, na ně nepřešel závazek k náhradě nákladů na rekonstrukci domu, který vznikl za trvání vlastnického práva žalované k bytové jednotce. Tento závazek nebyl nikdy platně předveden na žalobce, ani kupní smlouvou citovanou shora, tento závazek nebyl ani nijak zohledněn v kupní ceně, např. jejím ponížením. Žalobci tak ke dni sepsání žaloby zaplatili za žalovanou částku ve výši XXX

IV.

V rámci právního posouzení je nutné vycházet ze zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, v platném znění , který upravuje některé spoluvlastnické vztahy k budovám, některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům ( dále v textu žaloby jen ZVB) a ze zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění ( dále v textu žaloby jen OZ). Spolu s jednotkou přecházejí na vlastníka jednotky i další práva a povinnosti spojené s tímto předmětem vlastnictví. Tato práva plynou ze zákona ( ZVB,OZ) , ze stanov společenství vlastníků a ze smlouvy o převodu bytové jednotky. K základním právům a povinnostem vlastníka jednotky patří jednotku užívat, právo s jednotkou disponovat a jednotku držet. Vlastník jednotky má ovšem i povinnosti, vycházejí obecně z přijaté Hedemanovy koncepce vlastnického práva vyjádřené v článku 11 odst. 3 Listiny základních práv a svobod dikcí, že vlastnictví zavazuje. Vlastník jednotky se podílí na správě domu. Podíl vlastníka jednotky na správě domu je také jeho právem ale i povinností. Rozsah tohoto práva a povinností odpovídá spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, a to na těch částech domu, které jsou společné všem vlastníkům jednotek ( §13 odst. 1 ZVB) . Podíl na správě domu je nutno chápat v souladu s ust. § 9 odst. 1 ZVB, tj. jako podíl na správě, provozu a opravách. S tím souvisí i podíl na nákladech spojených se správou domu ( § 15 odst. 1 ZVB). Ustanovení § 15 ZVB zní: 1 )Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu ( §8 odst. 2 ZVB).

1. K účelu uvedenému v odst. 1 skládají vlastníci jednotek předem určené finanční prostředky jako zálohu. Výši zálohy si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech. Výši částky a den její splatnosti sděluje vlastníkům výbor nebo pověřený vlastník.
2. K zajištění pravomocně přiznaných pohledávek vlastníků jednotek z povinností uvedených v odstavci 1 vzniká dnem právní moci rozhodnutí soudu vlastníků jednotek zástavní právo k jednotce povinného vlastníka.
3. Pokud vznikla právnická osoba ( § 9 ZKB) , jsou finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky závazkem právnické osoby vůči vlastníkům jednotek. Při vypřádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky se nepřihlíží k zálohám, které uhradil jako zálohy podle odst. 2.

Přechodem práv, která jsou spojena s vlastnictvím jednotky na jejího nabyvatele se zabývá také § 20 ZVB, který zní takto:

1. S převodem nebo přechodem vlastnictví k jednotce přechází spoluvlastnictví společných částí domu, popřípadě další práva a povinnosti spojené s vlastnictvím jednotky a se spoluvlastnictvím společných částí domu.
2. Je-li vlastník jednotky podílovým spoluvlastníkem pozemku, lze vlastnictví k jednotce převést pouze současně s převodem spoluvlastnického podílu na pozemku. Přechod vlastnictví k jednotce je podmíněn přechodem spoluvlastnického podílu na pozemku.
3. Práva a závazky dosavadního vlastníka budovy, popřípadě vlastníků jednotek v domě, týkající se společných částí domu a pozemku, zejména zástavní práva a věcná břemena, přecházejí na nové vlastníky jednotek nabytím vlastnictví k těmto jednotkám.
4. Vlastník jednotky je povinen oznámit společenství nabytí vlastnictví jednotky.

Vztah mezi společenstvím vlastníků jednotek a vlastníkem jednotky, týkající se plateb záloh na správu domu ve smyslu citovaného § 15 odst. 2 ZVB je vztahem závazkovým. Změna v subjektu závazkového vztahu je možná jen na základě důvodů uvedených v zákoně, především v příslušné části OZ. Protože závazkové vztahy jsou vztahy mezi konkrétními osobami a jejich přechod na nabyvatele věci, kterých se týkají, je výjimkou z pravidla, nelze ustanovení o takovém přechodu vykládat extenzivně. Z uvedeného lze učinit právní závěr, že obligační závazek , který vznikl přímo žalované v době jejího vlastnictví, nepřešel na základě kupní smlouvy na žalobce. Tím, že žalobci za žalovanou tento závazek plní, žalovaná se bezdůvodně obohacuje a na posuzovaný případ je tak nutno aplikovat ustanovení o bezdůvodném obohacení podle ust. § 451 a násl. OZ. V. Žalovanou jsme k plnění vyzvali, a to dopisem ze dne xxx , dne xxx a dne xxx a ze dne xxxx. Žalovaná však plnit odmítá s tím, že neuznává nárok žalobců , tvrdí , že došlo k ponížení kupní ceny a že jsme o závazku vůči České spořitelně a.s. věděli. Důkaz: korespondence mezi právní zástupkyní žalobců a žalovanou