Dotaz položil dotaz: „… kamerový systém tedy podle Vás JE správou?“

Otázka byla položena zmatečně. Kamerový systém je věc. Správa domu je činnost. Věc nemůže být činností, kamerový systém nemůže být „správou domu“. SVJ má zákonné oprávnění provádět správu domu (§ 9 odst. 1 ZoVB), a pouze a jedině k tomuto účelu si může pořizovat movité či nemovité věci (např. kamerový systém).

Otázkou tedy je, zda pod správu domu lze zařadit případ, kdy SVJ si namontuje a provozuje svůj vlastní kamerový systém. Ano, domnívám se, že ochrana společných prostorů domu spadá pod správu domu, stejně jako úklid či péče o domovní zvonky. Správa domu musí podle judikátů splňovat dvě kriteria:

• týká se společných částí, nebo společných prostorů domu,
• týká se hlavního účelu činnosti SVJ, tedy správy, provozu či oprav domu.

Známý rozsudek Krajského soudu dovodil, že i pořízení parkoviště do vlastnictví SVJ je správou domu, neboť se tím umožňuje vlastníkům „lepší využití bytového domu“.

Obdobně existuje judikát, že SVJ je oprávněno svým jménem podat žalobu proti vlastníkovi pozemní komunikace a požadovat snížení hluku. Klíčová pro rozsudek byla ta skutečnost, že hluk z komunikace pronikal do společných částí domu, takže věc byla v kompetenci SVJ. (Kdyby ovšem šlo o hluk z bytu do bytu, pak by SVJ nebylo oprávněno ve věci jednat.)

Provozování kamer, zabírajících společné prostory domu, může být označeno za činnost správy (či spíše činnost provozu) společných částí. To ovšem neznamená, že vlastník jednotky by se musel proti své vůli stát vlastníkem kamerového systému. Není ani jeho povinností skládat na tento účel dlouhodobé zálohy, pokud SVJ mu nějak neprokáže, že instalace kamer je NUTNÁ.

Rozsah společného vlastnictví (společné části a technická zařízení domu) je uveden v Prohlášení vlastníka. Změna Prohlášení, kterou se zasahuje do samé podstaty vlastnictví, je možná jedině se souhlasem všech, kterým se rozsah jejich vlastnictví mění.

Kamery si tedy může pořídit SVJ do svého vlastnictví a užívat je ke správě domu, pokud provoz kamer bude sloužit k lepšímu využití bytového domu jeho vlastníky. Nelze však bez souhlasu všech tvrdit, že by se tento systém stal automaticky (pouhou instalací v domě) společnou částí domu podle § 2 ZoVB. Novou společnou částí se kamery mohou stát teprve změnou Prohlášení.

lake