Dluhy předchozího vlastníka
V jiné diskusi o dluzích vlastníka jednotky vůči SVJ (http://www.portalsvj.cz/…aly-vlastnik#…)
byl zveřejněn tento názor pana koncipienta:
„Proč je tedy ve všech judikátech výslovně zmíněno, že SPLATNÉ
závazky nepřecházejí na nabyvatele? Proč tam není prostě napsáno
závazky? Podle mého názoru je to proto, aby soud dal najevo, že to platí
pouze o splatných závazcích, nikoli o těch dosud nesplatných. Nebo jste
toho názoru, že kdyby ve shora citovaném případu nastal napřed prodej
jednotky a pak teprve splatnost závazku, že by soud dopadl stejně. Já se
domnívám, že nikoli. A neexistuje judikatura, která by tvrdila opak.
Stejného názoru je i většina právníků.“
Toto tvrzení je dílem zavádějící a dílem nepravdivé.
Napřed odpovím na otázku „Proč je tedy ve všech judikátech výslovně zmíněno, že SPLATNÉ závazky nepřecházejí na nabyvatele?“
Odpověď: Pokud se soudy v rozsudcích výslovně zmiňují o SPLATNÝCH závazcích, je to z toho prostého důvodu, že žalovat lze pouze splatné závazky. Je známou skutečností, že NESPLATNÉ závazky nelze ještě soudně vymáhat. Soud by žalobu označil za předčasnou a zamítl by ji. Je tedy logické, jestliže všechny dostupné judikáty se týkají již splatných závazků.
Není ani ničím podložené tvrzení pana koncipienta, že při prodeji jednotky před splatností závazku by soud dopadl jinak. Takový útěk před povinnostmi nepřipouští ani právo, ani judikatura. Viz zřetelně formulovaný závěr judikátu Ústavního soudu I. ÚS 2926/10 ze dne 19. 1. 2011:
| „Ústavní soud přitom neopomíjí princip, jež má pro tento případ zásadní význam, a sice, že vlastnictví nelze chápat jako beneficium svědčící toliko jednotlivci, ale že klade na vlastníka (třebas i bývalého) rovněž povinnosti; stručně řečeno, že vlastnictví zavazuje (čl. 11 odst. 3 Listiny). Těchto povinností se přitom nelze obecně apriori zříci jen tím, že jedinec přestane být vlastníkem věci, s níž tyto povinnosti ať už jakýmkoliv způsobem souvisí; řečeno jinak, ne všechny závazky související s vlastnictvím konkrétní věci přichází automaticky na nového vlastníka.“ |
Je třeba připomenout, že závazek vzniká již uzavřením smlouvy či dohody. Pro věc je bez významu, kdy se stane splatným dluh, plynoucí z existujícího závazku. Ovšem pokud si někdo plete pojem „závazek“ z pojmem „vymahatelný dluh“, pak to může svým velmi deformovaným pohledem vidět jinak …
Výrok Okresního soudu v Přerově sp. zn. 11 C 58/2010 judikoval:
| „Žalovaná nezaplatila stanovený příspěvek do fondu oprav
v částce 7.200,– Kč, který byl splatný do 21. 4. 2009, ačkoliv jí
tento závazek vznikl jako vlastníkovi bytové jednotky č
159/8 (neměně do 7. 7. 2009) v domě spravovaném žalobcem. (…) Skutečnost, že žalovaná převedla kupní smlouvou vlastnické právo k předmětné bytové jednotce na další osobu jí nezbavila povinnosti uhradit závazek vzniklý prokazatelně v době, kdy ještě byla vlastníkem této bytové jednotky. Soud proto žalobě v celém rozsahu vyhověl a zavázal žalovanou k zaplacení částky 7.200,– Kč spolu s požadovanými úroky z prodlení neboť žalovaná se již dne 22, 4. 2009 ocitla v prodlení splněním svého peněžitého závazku.“ |
Správnost tohoto rozsudku potvrdil Ústavní soud v usnesení I. ÚS 2926/10 ze dne 19. 1. 2011. Stojí za povšimnutí, že Okresní soud v Přerově odvodil povinnost úhrady od VZNIKU závazku. Splatnost na existujícím závazku již nic nezměnila, pouze se v příslušný den dlužnice dostala do prodlení s úhradou a bylo možno podat žalobu. Soud také přesně stanovil okamžik, kdy došlo ke vzniku smluvního závazku mezi žalovanou vlastnicí a SVJ:
| „… žalobce je (…) oprávněn vymáhat na žalované plnění, které bylo žalované uloženo platným rozhodnutím shromáždění společenství vlastníků jednotek žalobce 9. 3. 2009, jež bylo přijato kvalifikovanou většinou vlastníků jednotek ve smyslu § 11 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů.“ |
Soud tedy správně určil vznik závazku již na okamžik, kdy bylo přijato rozhodnutí příslušného orgánu SVJ. (Je známo, že nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění.) Toto určení doby vzniku závazku mezi vlastníkem jednotky a SVJ je v plném souladu také se zněním Občanského zákoníku:
| 40/1964 Sb. § 490 Vznik smluv, kterými se zakládají závazky, se řídí ustanoveními §43 a násl., pokud dále není stanoveno jinak. |
| 40/1964 Sb. § 492 Ustanovení o závazcích, které vznikají ze smluv, se použijí přiměřeně i na závazky, vznikající na základě jiných skutečností upravených v zákoně, není-li zvláštní úpravy. |
| 40/1964 Sb. § 47 (1) Jestliže zákon stanoví, že ke smlouvě je třeba rozhodnutí příslušného orgánu, je smlouva účinná tímto rozhodnutím. |
Shrnutí na závěr:
Smluvní závazek vlastníka uhradit (budoucí) opravu společných částí
domu vzniká již schválením příslušného rozhodnutí shromážděním.
Nikoliv až okamžikem, kdy SVJ po provedení prací začne splácet nějaký
svůj úvěr bance! V té době již závazek konkrétních osob dávno
existuje.
Samotné splácení bankovního úvěru SVJ ostatně není nákladem na správu domu. Prokazatelným nákladem na správu je částka, která byla vynaložena na opravu. Tuto částku má SVJ vymáhat na dlužnících, jakmile je práce ukončena a je známa výše vynaložených nákladů.
Může být, že SVJ poskytlo dlužníkům navíc nějaké nadstandardní platební podmínky (odklad splatnosti, splátkový kalendář, překlenovací půjčku). Jde ale jen o způsob a termíny úhrady jejich dluhu. Samotný závazek se tím nijak nemění, dluh zůstává, výše dlužné částky se nemění, osoba dlužníka se nemění.
lake
Poslední komentáře