Pane Dušane,
Vámi uvedený text důvodové zprávy k nObčZ samozřejmě znám. Netýká se však dluhů původního vlastníka. Je zřejmé, že autor důvodové zprávy se spletl, když k ustanovení § § 1186 částečně opsal znění § 1107 nObčZ:

• „(1) Kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon.
  (2) Závady, které nepřejdou, zanikají.“

Ustanovení § 1107 se samozřejmě týká i nabytí vlastnického práva k jednotce, ale upravuje pouze přechod závad váznoucích na věci. Neupravuje přechod dluhů původního vlastníka jednotky. Takový dluh samozřejmě může přejít na nabyvatele jednotky podle § 1888 nObčZ. Ovšem se závadami váznoucími na věci to nemá naprosto žádnou spojitost! Paní Schodelbauerová prostě jen bez vlastní mozkové činnosti opsala nesmysl, který se objevil v důvodové zprávě k zákonu, ale nemá to hlavu ani patu.

Pojem „závada váznoucí na věci“ je v českém právu dobře definován a jeho výklad nečiní potíže. Takovou závadou na věci určitě není stav, kdy osoba A dluží cosi osobě B. Rozdíl mezi věcnými právy a obligačními (závazkovými) právy jsem už vysvětlil. Pro zopakování:

• Jestliže jako majitel rodinného domu dlužíte kominíkovi z vyčistění komínu, nejde o závadu na věci, nýbrž pouze o závazkový vztah (dluh) mezi Vámi a tím kominíkem.
• Jestliže jako vlastník automobilu neuhradíte dluh za jeho opravu, nejde o závadu na věci, nýbrž pouze o závazkový vztah (dluh) mezi Vámi a oním autoservisem.
• Jestliže jako vlastník jednotky v domě dlužíte příspěvky na správu za půl roku, nejde o závadu na věci, nýbrž pouze o závazkový vztah (dluh) mezi Vámi a SVJ.

Podle zákona č. 99/1963 Sb. Občanský soudní řád (před posledními novelami), § 336a odst. 1, platí, že před provedením dražby nemovitosti „soud určí a) cenu nemovitosti a jejího příslušenství, b) cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených, c) závady, které prodejem v dražbě nezaniknou“.

Závadami ve smyslu odstavce 1 písm. c) jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále.

Obdobně podle zákona 280/2009 Sb., Daňový řád, § 221 platí, že při daňové exekuci se postupuje tak, že „Po právní moci exekučního příkazu ustanoví správce daně znalce k ocenění nemovitosti, jejího příslušenství a jednotlivých práv a závad s ní spojených“.

Závadami věci jsou takové závady, které jsou spojeny s vlastnictvím věci a omezují vlastníka věci v užívání (nebo jej v budoucnu omezí): Zástavní práva, zadržovací práva, věcná břemena, výkon rozhodnutí (exekuce), jejímž předmětem je věc, právo stavby svědčící jiné osobě, právo jiné osoby provozovat v domě výměníkovou stanici, právo jiné osoby zřídit a provozovat telekomunikační vedení uvnitř stavby, neukončený soudní spor týkající se věci, probíhající řízení vedené Stavebním úřadem týkající se věci, práva z trvajících nájemních smluv. Poslední uvedenou položku bude dokonce podle nObčZ možno zapsat do katastru.

lake