Pan Pavel položil zajímavou otázku: „Ale pokud bych připustil „argument racionálního zákonodárce“ (vím, že to v ČR není prakticky možné, ale soudy tuto teorii někdy používají), tak jak vysvětlit § 1 186/2 o přechodu dluhů souvisejících se správou domu na nabyvatele jednotky?“

Pokusím se tedy o vysvětlení. Ustanovení § 1186 odst. 2 nObčZ o přechodu dluhů na nabyvatele jednotky lze vysvětlit celkem snadno.

1. Toto ustanovení neobsahuje nic o ZÁKONNÉM přechodu dluhu na nabyvatele jednotky. Takže zákonný přechod dluhu se nekoná. Tečka. Zákonodárce by jistě takový zákonný přechod dluhu neopomněl výslovně uvést, kdyby bylo jeho úmyslem takovou právní úpravu zavést a zasáhnout tak do čistě soukromoprávních vztahů.
2. Toto ustanovení se nemůže týkat závazků, které jsou zaznamenány v katastru (zástavní právo, věcné břemeno k jednotce či pozemku). Racionální zákonodárce jistě ví, že přechod těchto závazků nemůže potvrzovat správce, neboť jsou vloženy do veřejného seznamu – katastru nemovitostí. Ostatně nejde o dluhy, takže toto ani zákonodárce mínit nemohl.
3. Zbývá tedy jedině přechod dluhu na základě soukromoprávní dohody mezi postupitelem a postupníkem. Jde tedy v § 1186 odst. 2 pouze o činost správce (SVJ) při smluvním přechodu dluhu (cese) ze současného vlastníka jednotky na nabyvatele. Přechod dluhu bude nejspíše uveden přímo v kupní smlouvě.

Ustanovení § 1186 odst. 2 je tedy možno vyložit jedině tak, že stanoví jakou konkrétní povinnost má prodávající vůči nabyvateli jednotky a jaká je povinnost SVJ vůči prodávajícímu:

• SVJ je povinno vystavit prodávajícímu potvrzení, že SVJ jako věřitel souhlasí s přechodem dluhu (cesí), kterou si mezi sebou v kupní smlouvě dohodli prodávající a kupující. SVJ tím potvrzuje výši dluhu. Prodávající toto potvrzení povinně předkládá nabyvateli.
• Nedochází-li k přechodu dluhu na nabyvatele jednotky (na základě soukromoprávní smlouvy), je povinností správce (SVJ) vydat potvrzení, že žádný dluh na nabyvatele nepřechází.

Podotýkám, že při změně v osobě dlužníka je nezbytné, aby věřitel vyslovil se smluvním přechodem dluhu (cesí) svůj souhlas. Proto musí tato skutečnost být věřiteli oznámena. Oznamuje to vždy jedna z obou smluvních stran. SVJ tedy pouze potvrzuje svůj souhlas s přechodem dluhu původního vlastníka na nabyvatele jednotky. Nic jiného nelze v § 1186 odst. 2 hledat.

lake