Pane Neználku, snažím se odpovědět na Vaše dotazy.

"mělo by pak po vlastníkovi, co nechce NYNÍ podepsat „individuální smlouvu“ → vymáhat okamžitě alikvótní podíl jako „bezdůvodné obohacení“? "
Nemyslím, že by šlo o bezdůvodné obohacení. Právním důvodem pro stavební úpravu bylo platné hlasování podle § 11 odst. 5, které zavazovalo vlastníky jednotek mezi sebou (i ty nesouhlasící) a bylo závazné i pro SVJ – právnickou osobu. Pokud vím, Nejvyšší soud to bral jako řádnou smlouvu uzavřenou mezi SVJ jako zhotovitelem a vlastníkem domu jako objednavatelem. Z této smlouvy jsou vlastníci jednotek povinni podle svých spoluvlastnických podílů (§ 12 ZoVB).

„… závazek plynoucí z přijatého usnesení je stále závazkem člena SVJ který byl členem v okamžiku přijetí toho usnesení …“
Má to logiku. Okamžikem přijetí usnesení již vlastník jednotky ví, že má být provedena určitá práce na domě. Má možnost byt rychle prodat a neúčastnit se splácení. V jeho vlastním zájmu tedy je, aby se pokusil přenést splácení na nabyvatele jednotky, a to písemnou dohodou v rámci kupní smlouvy. Kupující pak má dvě možnosti:

• přistoupí na přechod dluhu na sebe a cena bytu bude pochopitelně o to nižší (neboť nabyvatel bytu bude pokračovat ve splácení namísto původního vlastníka).
• nepřistoupí na přechod dluhu na sebe a cena bytu bude pochopitelně o něco vyšší (neboť prodávající z ní bude muset přednostně uhradit celý dluh vůči SVJ).

Pokud Vám to něco připomíná, pak nejspíše přechod leasingu na jinou osobu před úplným splacením.

„… může „alikvótní podíl“ vymáhat i do třech let …“
Promlčení nároku nastává po dvou letech. Nikoliv po třech. SVJ přece od počátku vědělo, že pro vlastníky jednotek provedlo nějaké stavební a montážní práce (jako zprostředkovatel), znalo přesně výši částek k vymáhání (viz uhrazená faktura) a vědělo také velmi dobře jaký je okruh osob na nichž je třeba dluh vvymáhat. Promlčecí lhůta počala běžet okamžikem, kdy SVJ mohlo své právo uplatnit poprvé.

„… může se ale této činnosti ujmout i jednotlivec“
Jednotlivec může navrhnout usnesení, kterým shromáždění vlastníků přikáže SVJ-právnické osobě konat určitým způsobem (například přikročit k vymáhání dluhů). Není-li schváleno, zbývá jedině obrátit se na soud podle § 11 odst. 3 ZoVB.
Ovšem v případě, že SVJ zahájí vymáhání, ocitne se nejspíše v důkazní nouzi: výbor od počátku sabotoval celou akci, provedl ji záměrně neprůhledně, klíčové původní usnesení je neurčité, není z něj zřejmý ani rozsah prací, ani způsob a čas úhrady, písemné smlouvy s dlužníky nejsou uzavřeny. V takovém případě soud by rozhodl ve prospěch údajných dlužníků a poučil by SVJ, že jako právnická osoba si mělo a mohlo předem zabezpečit „neprůstřelné“ právní vztahy a smlouvy či usnesení, které by nepřipouštěly různé výklady.

A už jste ve studni hlavou dolů! Nezbývá Vám než doufat, že nabyvatelé bytů, kteří za výtah už jednou zaplatili v ceně bytu, budou naivně dál hradit cizí dluhy.

lake