Zrušení podílového vlastnIctví a založení SVJ

Dobrý den, posíláme Vám a souběžně všem ostatním vlastníkům finální návrhy k prostudování.

Vážení vlastníci,

na základě Vašeho rozhodnutí ze dne ……., bylo SBD pověřeno zajištěním veškerých činností potřebných k založení Společenství vlastníků domu xxxxxxxxxxxxxxxx

V jednotlivých krocích to znamená:

• Přípravu a uzavření smlouvy mezi stávajícími spoluvlastníky domu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, jejíž součástí bude Prohlášení spoluvlastníků o rozdělení domu na jednotky, tj. jednotlivé byty a garáže. V rámci vypořádání podílového spoluvlastnictví k domu (které bude touto smlouvou zrušeno) budou na vyrovnání podílů přiděleny jednotlivým původním spoluvlastníkům konkrétní jednotky (jejich původní byty nebo garáže) domu a to tak, že stávající podíly budou vyměněny za jednotlivé jednotky – byty, ve kterých žijí stávající spoluvlastníci, resp. garáže. V minulosti došlo (při převodech podílu do vlastnictví jednotlivých spoluvlastníků) k jistým nepřesnostem a při porovnání podílů a velikosti jednotek vyjádřených podílem na společné části domu a pozemku, který bude příslušet k jednotlivým jednotkám – bytům a garážím je zřejmé, že valné většině spoluvlastníků bude jejich podíl mírně zmenšen, a to v rozsahu od 0,01 procenta do 0,80 procenta, naopak čtyřem spoluvlastníkům bude jejich podíl zvětšen.
• Další nezbytnou součástí smlouvy o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví bude kromě prohlášení o rozdělení na jednotky, taktéž návrh stanov společenství vlastníků jednotek obsahující také jméno (název a sídlo) statutárního orgánu. Stanovy budou tvořit součást Prohlášení.
• Smlouva o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví bude vložena (vlastnické právo k jednotlivým jednotkám) do katastru nemovitostí. Katastr nemovitostí jediným zápisem provede rozdělení domu na jednotky a zároveň podle smlouvy zapíše jednotlivé vlastníky jednotek.
• Na základě uvedených listin (smlouva včetně stanov a potvrzení Katastrálního úřadu o tom, kdy vlastnili jednotky tři různí vlastníci) bude proveden zápis Společenství do Rejstříku společenství vlastníků jednotek.

Až následně, po vzniku Společenství, bude nutné svolat shromáždění vlastníků a schválit potřebná usnesení (plán oprav, rozpočet, zálohové platby, pravidla pro stanovení zálohových plateb, apod.) pro další řádné fungování Společenství.

V současné chvíli jsou připraveny následující dokumenty:

• návrh Prohlášení vlastníka (rodná čísla a nabývací tituly budou doplněny následně v souladu s aktuálním výpisem z Katastru nemovitostí),
• návrh stanov budoucího Společenství vlastníků jednotek.

Součástí návrhu stanov je i určení 1. statutárního orgánu – dle usnesení výše uvedené schůze je navržena funkce Předsedy společenství, kterou by vykonávala právnická osoba = SBD za níže uvedenou odměnu: CELKEM za výkon správy domu a pozemku, funkce Předsedy společenství a administrativní činnosti SVJ včetně 21% DPH Vlastník bytu i garáže: 282,– Kč/měsíc Vlastník pouze bytu: 218,– Kč/měsíc Vlastník pouze garáže: 88,– Kč/měsíc

Prohlášení vlastníka a určení jednotlivých spoluvlastnických podílů je zpracováno v souladu s NV 366/2013 Sb., podíly jsou určeny jako podlahová plocha jednotky včetně všech vnitřních stěn (bytu nebo garáže), balkony a sklepní kóje jsou považovány za společnou část s výlučným užíváním pro konkrétní jednotku. Abychom mohli přistoupit k dalším krokům, předkládáme Vám k prostudování návrhy základních dokumentů a žádáme Vás tímto o Vaše písemné návrhy na případné doplnění či úpravu předloženého textu stanov.

Následně bude připravena Smlouva o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, kterou musí podepsat a ověřit podpisy všichni spoluvlastníci – vyžaduje se 100 % souhlas. Z návrhu Smlouvy budou vyplývat i případné finanční a daňové dopady, protože dojde ke změnám velikosti majetku. Vycházíme z předpokladu, že budoucí vlastníci jednotek budou chtít, aby jejich podíly na společných částech domu a pozemku odpovídaly velikosti bytu či garáže, které budou vlastnit, aby tak jejich podíl na nákladech na provoz a údržbu domu byl spravedlivý, tj. přesně odpovídal velikosti jejich jednotky. Velikost všech podílů, které změní vlastníka ve vztahu k celku, je v procentním vyjádření 4,05 procenta vzhledem k celku. Když vezmeme v úvahu, že tržní cena 1 m2 bytu v domě činí cca 16.000,– Kč a 1 m2 garáže v domě činí cca 10.000,– Kč, dojdeme k závěru, že přesun podílů vyjádřených finančně činí cca 500.000,– Kč. Tomu odpovídá daň z nabytí ve výši do 20.000,– Kč. Navrhujeme, aby si spoluvlastníci za vypořádání svých podílů a přizpůsobení jejich velikosti velikostem bytu (zjednodušeně řečeno) nic neplatili, resp. každý zaplatil symbolickou 1,– Kč. Daň z nabytí však bude vyměřena z celkového objemu podílu, který mění vlastníka a bude tedy činit do 20.000,– Kč. Předpokládáme, že varianta vyplacení podílů mezi jednotlivými vlastníky přesně v plné výši by nepřispěla k dobrým sousedským vztahům.

Abychom mohli připravit konkrétní smlouvu, je nezbytné závazné rozhodnutí všech spoluvlastníků na jaké variantě (ceně za převod) se shodnou.

Spolu se smlouvou budou podepisovat i návrh na vklad vlastnického práva k jednotkám včetně návrhu na rozdělení domu na jednotky. Smlouvu musí podepsat (tedy s ní souhlasit) všichni spoluvlastníci – vyžaduje se 100 % souhlas. Jakmile tedy budeme mít jistotu souladu, zorganizujeme termín schůzky v prostorách Kulturního domu za přítomnosti notáře k podpisu a ověření Smlouvy.

Vaše návrhy k předloženým dokumentům a zároveň potvrzení, zda budete souhlasit s variantou symbolického vyrovnání podílu za 1,– Kč nám, laskavě, zašlete v písemné formě nejpozději do ……., a to na adresu SBD nebo elektronicky nebo S ohledem na důležitost zasílaných dokumentů Vás zdvořile žádáme, o potvrzení přijetí této e-mailové zprávy.

S přáním příjemného dne SBD XXXXXXX