Zálohy na správu domu a pozemku, jejichž výše nesouvisí s velikostí jednotky
Dobrý den, v lednu 2017 proběhlo v našem SVJ shromáždění, kde jedním z bodů bylo „Hlasování o zavedení samostatných příspěvků na správu domu a pozemku, jejichž výše nesouvisí s velikostí jednotky, resp. s velikostí spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu a pozemku a jsou stejně pracné a nákladné ve vztahu k malé i velké jednotce, včetně jejich výše.“ Jedná se o tyto položky – odměny výboru SVJ včetně zdravotního pojištění; výměnu vodoměrů SV+TUV; administrativu SVJ (poštovné,kopírování,upomínky); revize a kontroly plynu; revize elektro a hromosvodu; revize požární. Návrh zavést přijetí těchto záloh, byl z důvodu, že toto vyplývá z §12 a §17 uvedených v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., a §1180 odst. 2) zákona č. 89/2012 Sb., platnými již od 1.1.2014. S tím, že celkovou částku za všechny příspěvky by platili jak majitelé bytů tak garáží a to za každou jednotku, kterou v domě vlastní. Jediný rozdíl mezi bytem (cca 150 Kč/jednotku a měsíc) a garáží (cca 100 Kč/jednotku a měsíc) by byl v tom, že „garážníci“ by neplatili příspěvek na vodoměry, plyn a revize elektro, protože toto v garážích není osazeno. Kompenzací mělo být snížení výše platby do „fondu oprav“ za m2, tak aby výsledné finanční zatížení jednotlivých vlastníků jednotek bylo pokud možno co nejmenší.
Tento bod na proběhlém shromáždění nebyl odsouhlasen/přijat, přesto prosím o Vaše názory na tuto problematiku. A odpovědi na následující dotazy:
- zda tím že všechny výše uvedené položky se jednotlivým členům SVJ nyní rozpočítávají podle vlastnického podílu je špatně a porušuje se tím legislativa, jak tvrdí místopředseda?
- zda se o všech těchto zálohách, jejichž výše nesouvisí s velikostí jednotky, musí hlasovat, když už jsou dané ze zákona?
- je možné, aby SVJ tyto zálohy, jejichž výše nesouvisí s velikostí jednotky, prostě jednotlivým vlastníkům jednotek předepsalo do evidenčního listu pro výpočet záloh (fondu oprav) a záloh na služby?
- je tento stávající stav nějak postihnutelný, sankcionovatelný ze strany nějakých orgánů?
Za Vaše odpovědi a názory předem děkuji
Ještě doplňuji, že v současné době všichni členové SVJ, platíme toliko dvě zálohy: zálohu na odměnu správci ve stejné výši a to za vedení účetnictví a správcovskou činnost. Ti co vlastní více jednotek, platí za každou jednotku (byt+garáž=120+120). O této záloze na odměnu správci jsme také v minulosti nehlasovali, její výše byla určena již při založení SVJ a slouží pouze na platby za činnosti správce. A zálohu do „fondu oprav“ podle velikosti spoluvlastnického podílu (Kč/m2 a měsíc)- z tohoto platí naše SVJ všechno ostatní (mzdy výboru, výměny vodoměrů, pojistku na barák, revize a kontroly plynu ve společ. prostorách i bytech, revize elektro ve společ.prostorách, SIPO, poštovné, opravy na baráku atd.).
To je problém, protože já bydlím v rodinném domě na vesnici a tam nemáme domy s více spolumajiteli. Ale až přijedu, zaúkoluji Bruna (manžela), ho to tak nějak baví, vlastně on našel tyto stránky a jiné, tiskne NOZ , state zakony a vsechny hlouposti kolem toho.
To by bylo prima. Sice nám to moc napomůže,když to budeme vědět, možná nás to i naštve, protože to, co tady stát svými zákony udělala s svj, to nemá obdobu.
Anon, nejsem právník a o politiku se nezajímám. Sleduji dění SVJ po dalších,horších novelách a zákonech a to je diktování,donucování, nařizování. Je moc dobře, že existuje tento Portál, je také dobře, že se bude zakládat spolek (nebo sdružení, jak to nazvat)na ochranu vlastníků bj vůči SVJ. Ale je to málo (můj možná naivní názor).Já nechci žít ve strachu a v neustálých bojích, které trvají asi 12 let. Nechci tady vystupovat jako buřič.Teď to přeženu, ale jak bylo tunelování, tak nyní pomalinku dochází k tzv. vyvlastňování. A spolumajitele pod SVJ podle mého názoru (možná špatného)bude na tom stále hůř. Já jsem např. ani vzorové stanovy nepodepsala (ikdyž do zápisu dali 100% odsouhlaseni s notářkou a do veřejného rejstříku). Ty vzorové stanovy 2004 nebyly v souladu se zák 72/94, to byla předehra ke stanovám k NOZ. Už jenom o problematice tzv. příspěvku tím spojený podvod, o kterém jsem psala prezidentovi.(Nedoufám, že mi odpoví). Iva
Dobrý den Ivo, přečetla jsem si Vaše příspěvky. Ale obávám se, že nejdete úplně správným směrem (i když kdo z nás jde ;-)?)
Zákonodárce dle mého může upravit, jak mají vypadat spoluvlastnické vztahy. A dle mého může nechat i ze zákona vzniknout SVJ. Dokonce si i myslím, že je rozumné, když dům spravuje zvláštní právnická osoba, než aby vlastníci museli zakládat jiné právnické osoby. Chyba není v této konstrukci. Představte si, že nebude existovat nic, pouze vlastníci bytů. Jak budete rozhodovat o společných věcech?
Samozřejmě že nad ÚS je ještě ES pro lidská práva. To je ovšem už zcela jiný kalibr a obávám se, že argument, že nechci být proti své vůli členem SVJ, zde neobstojí.
Novelou 103/2000 Sb. se stalo to, že nám stát nadiktoval, jakým způsobem se spoluvlastníci budou starat o společnou věc (šlo pouze o společné části). Upravil tak spoluvlastnické vztahy (stejně tak upravuje zákon i jiné spoluvlastnické vztahy a nikdo se tomu nediví).
NOZ už ovšem v bytovém spoluvlastnictví zasahuje nikoli pouze do spoluvlastnických vztahů, ale i do vlastnických vztahů (tedy stalo by se tak, pokud by existovalo přechodné ustanovení a NOZ o bytovém spol. by dopadal na stará SVJ). A to proto, že v případě jednotky dle NOZ nevlastníte byt, ale spoluvlastníte část domu. Já bych to přirovnala k podílovému spoluvlastnictví. A protože jste spoluvlastníkem celého domu (nikoli vlastníkem bytu), tak všichni o celém domě rozhodujete.
Jenže naše jednotky jsou jiné. My nevlastníme část domu. Vlastníme byt (sami) a spoluvlastníme společné části. A to je základní kámen úrazu. Pokud vlastníme byt, tak zkrátka nemůžeme společně rozhodovat o něčem, co není společné. SVJ tak nemůže rozhodovat o mé jednotce.
Je tedy v pořádku, že existují SVJ. Problém je v tom, jak se uvnitř SVJ k sobě lidé navzájem chovají. A zda dodržují pravidla, která jsou zákonem nastavena. Moje zkušenost je, že SVJ pravidla nedodržuje, podvádí a šikanuje vlastníky. Tomu je potřeba se bránit. Nikoli bránit vzniku SVJ. Bohužel, soudy prozatím nepřiměřeně straní SVJ na úkor vlastníků. A to je potřeba narovnat.
Pohodový den.
Magda
Ivo,
pokud si vzpomínám, tak na novelu 103/2000 Sb. byla podána ústavní stížnost a ÚS stížnost zamítl. Tím v předstihu odpověděl na Vaše otázky. :-))
Tím ty otázky a odpověď ÚS nehodnotím, pouze konstatuji jaká je realita.
Hezký den!
Pavel
Ivo,
pokud znáte výsledek ústavní stížnosti, tak nerozumím Vašim otázkám. ÚS je již zodpověděl a současný ÚS se k otázkám postaví stejně.
Hezký den!
Pavel
Pavle, já nejsem právník, takže se mohu dost mýlit a nemám se s kým zatím poradit, protože moji bojovou aktivitu vyvíjím v těchto dnech a začínám si sbírat materiály. Já jsem moc do diskuzí (co jsem v Opavě) nechtěla přispívat (vzhledem k času). Jsem přes E-mail v kontaktu s Magdou (asi 2 týdny). Dále bych chtěla říct, že se o politiku nezajímám, právník nejsem.Takže mé otázky budou položené stručně (možná naivně). Co je nad Ustavním soudě? Jako jednotlivec nemá šanci se obrátit na vyšší soud než je ÚS? Děkuji za odpověď
včera jsem nebyla na PC, odpovídám nyní. p.Rudy, já mám za sebou pár soudních sporů se SVJ (2000). Dle mých zkušeností, ať jsou argumenty podložené zákony, soudci v ČR budou rozhodovat v rozporu se zákonem. Jejich výklad, odůvodnění (VS Olomouc) k §3063 OZ je protiprávní a absurdní. §3028 se vůbec nezabývali (žádná zmínka v rozsudku) a závěrečná řeč právníka (SVJ) a obhajobou §3041, není možnost vyvrátit, protože je konec soudního jednání. Podobný případ u místního soudu v Opavě (ohledně jiné žaloby, náhrady škody)opět špatná argumentace právníka (zastupuje SVJ) a když jsem chtěla to vyvrátit (u všech soudů nemám právní zastupování), stop, soudce řekl, konec, vynesení rozsudku bude za dva dny (, na které se právník už nedostavil). Nevěřím, že jsme demokratický , právní stát. Dnes po mých 2 ročních zkušenostech dávám za pravdu soudci okresního soudu p. Špalkovi, když se mě ptal, cituji:" A vy si myslíte, že jsme právní stát?" Abych nezapomněla, předtím následovala otázka:„Proč se soudím?“ Má odpověď naivní zněla (zaprotokolováno):„jde mi o spravedlnost“. Soudní spory vedu dál, nyní mě čeká nejvyšší soud, potom Ústavní a potom EU soud. Zároveň budu nucena (pokud neuspěji jinak)podat žalobu na Českou republiku a to z mnoha důvodů. Tak jsem se rozepsala, to jen na okraj a děkuji za přečtení Iva Müllerová.
Jo, jo Emilku. Rozdíl je pouze v tom, že já to vím, ale JUDr. táhne na Olymp a neví, že tam už sídlí jiný bůh.
Rudy, falešný politolog bude školit novináře, poslance a nepochybně i soudce, aby vykládali jeho alternativní pravdu. Odborné veřejnosti stačí podrobně zdůvodněné judikáty.
O tom, zda jde o ustanovení kogentní se tu už diskutovalo vícekrát a není na to jednoznačné stanovisko. Vžádném případě se mně ale nelíbí zahrnutí všech těch uvedených revizí do nákladů za správu, které by se měly rozúčtovat na každou jednotku stejně.
Podle § 17 NV č. 366/2013 tam uvedené revize nepatří:
§ 17 Vymezení některých nákladů vlastní správní činnosti
Podobnými náklady vlastní správní činnosti uvedenými v § 1180 odst. 2 občanského zákoníku se rozumí zejména
- náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství vlastníků jednotek,
- náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo,
- náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy,
- náklady kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřena, poštovné, a
- náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku
V §12 NV, je uvedena věta: „Některé další činnosti společenství vlastníků jednotek při správě domu a pozemku“ – není určeno jaké. Co se týká revizí, tak by se na vlastníky podle m2 (spoluvlastnických podílů) měli účtovat revize na společných zařízeních, ostatní revize by měli být na každou jednotku stejně. Tím myslím, např. revizi a kontrolu plynového sporáku a přípojky, kdy revizního technika zajistí SVJ, aby byla dodržena periodicita (kdyby si to zajišťovali samotní vlastníci tak by se většina na to vyprdla), ale zaplatit by tuto revizi a kontrolu měl zaplatit vlastník. V našem SVJ máme také vodoměry vedeny jako příslušenství bytu, ale výměnu zajišťuje SVJ a platí se to z fondu oprav podle m2.
To máte nějaké popletené. Věta „Některé další činnosti společenství vlastníků jednotek při správě domu a pozemku“ není uvedena v § 12 NV, jak uvádíte, ale je to nadpis nad § 13 a 14.
Zhlediska vlastní správní činnosti není podstatné, co je uvedeno v § 7 až 14, tam jsou uvedeny činnosti celkové správy správy domu.
Náklady vlastní správní činnosti, které sa mají rozúčtovat na každou jednotku stejně, jsou vymezeny v § 17 NV, který jsem citoval ve svém předchozím příspěvku.
Já tomu rozumím tak, že společenství musí spočítat náklady domu celkem na to, co má být hrazeno na jednotku stejně a to vydělí počtem bytů. To spočte účetní a na shromáždění se to jen připomene, protože někteří vlastníci asi ani nevědí, co v NOZ a NV je. Někteří by si asi nevšimli ani změn v EL (snížení tzv. fondu oprav a nová položka vlastní správní činnost či jak se to zve). Dle wikipedie „Nařízení vlády, jako prováděcí předpis /pozn. 1/ k zákonu, může obsahovat pouze právní normy /pozn. 2/, které nepřekračují meze zákona, k jehož provedení je vydáno, a které tento zákon provádí. Nařízení vlády nesmí nově upravovat věci, jejichž úprava patří do zákona“.
pozn. 1/ Právní předpis (např. zákon, vyhláška apod.)…". pozn. 2/ "Právní norma je vyjádření toho, co má být, která je zároveň právně závazná.
Takže nevím, proč by se to mělo odsouhlasovat.
A protože je zřejmě zmíněné ustanovení NOZ kogentní, tak to tak (bez debat) musí být. NV určuje o které položky se jedná. Každé SVJ může snad i mít svoje další „extra“ platby, které by se měly rozpočítat na byt stejně.
Pane Pozorovateli,
pokud budete důsledně studovat a nejen pozorovat NOZ, tak zjistíte, že
NOZ klade zásadní důraz na smluvní svobodu a dispozitivnost ustanovení
soukromého práva. Pravidlo pro rozlišení kogentních a dispozitivních
ustanovení je obsaženo v § 1 odst. 2 NOZ, z něhož vyplývá, že
smluvní strany si mohou sjednat odlišnou právní úpravu nebo aplikaci
některých ustanovení NOZ zcela vyloučit, pokud nedojde k porušení
výslovného zákonného zákazu, dobrých mravů, veřejného pořádku nebo
práv týkajících se postavení osob.
Dle důvodové zprávy k NOZ je výslovný zákonný zákaz formulován buď
(i)zakazuje se nebo (ii)výslovným stanovením důsledku odklonu od kogentního
ustanovení poukazem na neplatnost ujednání nebo (iii) stanovením, že
k závadnému jednání se nepřihlíží.
Poslední komentáře