Výstavba předsíně na společné chodbě
Dobrý den, chtěl bych jak nejlépe řešit následující věc. Koupil jsem dvě bytové jednotky v bytovém domě v přízemí. Jsou naproti sobě přes domovní chodbu. Mají jeden společný záchod v místnosti, která je přístupná také z chodby. Jednotka A sousedí s místností WC přes nosnou stěnu. Jednotka B je přes chodbu. Místnost WC patří do společných prostor a je ve výlučném užívání těchto dvou jednotek. Rád bych udělal následující věc: Změnit prohlášení vlastníka tak, aby WC nebylo ve výlučném užívání pouze jednotky A. V jednotce B vybudovat WC uvnitř dispozice.
Dále bych chtěl získat malou část chodby mezi vstupem do jednotky A a vstupem do WC do výlučného užívání jednotky A, a tuto část chodby stavebně oddělit a vytvořit tak předsíň. Nechci část chodby odkupovat, protože pak by se musely měnit podíly a musel by být 100% souhlas. Takto by měl stačit souhlas nadpolovičních hlasů vlastníků pro změnu Prohlášení vlastníka. Výměnou za to bych přispěl adekvátní částku do fondu oprav a adekvátně by se navýšily platby na zálohy.
Řešil jsem to na stavebním úřadě a oni budou chtít Ohlášení stavby. K tomu bude potřeba souhlas SVJ se záměrem. Dále pak souhlas Odboru životního prostředí a Hasičů. Pro jistotu mám získat i souhlas památkářů. Stavba se nachází v Praze v ochranném pásmu památkové rezervace, ale sama o sobě chráněná není, takže tam nepředpokládám problém. Jsem architekt, se stavebním úřadem si poradím, mé dotazy směřují spíše k právním náležitostem vzhledem k vlastníkům a SVJ.
Kdo mi má udělit souhlas se stavebním záměrem, aby mi to mohl stavební úřad schválit? Jednotliví vlastníci, nebo schůze SVJ, nebo výbor SVJ?
Změnu Prohlášení vlastníka schvalují jednotliví vlastníci jednotek formou podpisu na dokumentu Změna Prohlášení vlastníka. Nemusí to schvalovat schůze SVJ. Je to tak?
Ačkoliv je to ale spojené se změnou vnitřního uspořádání stavby, tak to musí schválit ještě schůze SVJ nadpoloviční většinou. Je to tak?
Zatím to předběžně řeším s předsedou SVJ, abychom vymysleli správný postup, který předložit vlastníkům. Předseda si myslí, že když bude ta předsíň ve společném vlastnictví, tak by ji mělo stavět SVJ. Já si myslím, že SVJ může stavbou někoho pověřit a to konkrétně mě. Je to tak?
Máte případně nějaké rady jak to udělat aby se zvýšila pravděpodobnost na úspěch?
V příloze zasílám schématický nákres. Zamýšlená předsíň je čárkovaně. Prohlášení vlastníka a stanovy mohu zaslat do soukromé zprávy.
Předem děkuji za reakce!
| Příloha | Velikost |
|---|---|
| schema.jpg | 667.13 KB |
Dejte obě jednotky pod jednoho vlastníka a pak postupujte podle prirucky spojení 2 bytových jednotek do jedne bytové jednotky.
Uvedeny prostor budete muset odkoupit od vsech vlastníků.
V bytové jednotce se nemuže nacházet uzavřený společný prostor SVJ.
V bytových jednotkách se často nachází uzavřený prostor ve vlastnictví SVJ – například balkon nebo lodžie nebo terasa.
Výstavbou předsíně a změnou prohlášení (pokud budou všichni souhlasit) se změní i podíl vlastníků bytů na společné části domu. To vše je potřeba změnit i v Katastru. A kdo to zaplatí?
Variantu odkupu se změniu podílů dělat nechci jelikož by na to bylo potřeba souhlas 100% a zápisy do katastru. To bych klidně zaplatil, ale 100% souhlasu si myslím že nedostanu.
většina toho, co píše, je nesmysl. proč to hrotíte a neuděláte vstup z bytu A? za souhlasy všech vlastníků (resp. „odkup“ společných prostor), změnu prohlášení, změnu projektové dokumentace domu a další dáte více peněz, než za koupi pozlaceného wc s obsluhou.
Na všechny Vaše otázky se zde odpovídalo předevčírem, v diskusi „nástavba – terasa. sauna“. Tak si to pozorně přečtěte.
- „Dále bych chtěl získat malou část chodby … do výlučného užívání jednotky A … Takto by měl stačit souhlas nadpolovičních hlasů vlastníků …“
Nemáte pravdu. Pro zřízení výlučně užívané části je nutný souhlas všech dotčených vlastníků jednotek se změnou prohlášení. Přečtěte si § 1169/2.
- „Předseda si myslí, že když bude ta předsíň ve společném vlastnictví, tak by ji mělo stavět SVJ.“
Myslet si může kdokoliv cokoliv. Stavebníkem může být SVJ, zedník Franta Šramota, Zilvar z chudobince, nebo třebas Vy. Případný nesouhlas SVJ s osobou stavebníka je možné překonat rozhodnutím shromáždění, ovšem pouze nejde-li o rozhodnutí porušující dobré mravy či veřejný pořádek (89/2012/§2).
Justitianus
Uvádíte odkaz na odst. 2, který se týká změny společných částí bez změny podílu, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky. V okamžiku změny o výlučně užívané části nejde, protože ještě neexistují. Po změně už o ně jde. Jak se to má vykládat?
Děkuji za odpověď. Hodně diskuzí jsem tady již četl a i díky tomi jsem vymyslel tento postup. Já jsem paragraf 1169/2 pochopil tak že stačí nadpoloviční souhlas:
(2) Ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, týká-li se změna
- společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky,
— Změna se týká společných částí a nemění se velikost podílů.
Předsíň by měla stejný režim jako má teď WC. Nebo jako mají například terasy nebo balkony – je to prostor který je ve vlastnictví SVJ, ale je ve výlučném užívání. Chápu to špatně?
Ohledně vstupu přímo přes stěnu: ano je to nosná stěna cca 60 cm široká, takže by bylo potřeba stavební povolení a taktéž souhlas nadpoloviční většiny hlasů vlastníků. Mám to jako variantu č. 2
- „Já jsem paragraf 1169/2 pochopil tak že stačí nadpoloviční souhlas …“
Jestliže nově postavená předsíňka má být i nadále společný prostor, užívaný všemi vlastníky jednotek, pak o změně stavby beze změny prohlášení rozhodne shromáždění nadpoloviční většinou přítomných hlasů (§ 1208).
- „Předsíň by měla stejný režim jako má teď WC.“
Takže nová předsíňka má být výlučně užívaná společná část domu. Tohle řešení jsem Vám už jednou popsal (5. leden 2024 – 14:18). Je nutná změna prohlášení a souhlas všech vlastníků jednotek (§ 1169/2). Čemu na tom nerozumíte? Na tom nic nevymudrujete.
- „V bytových jednotkách se často nachází uzavřený prostor ve vlastnictví SVJ – například balkon nebo lodžie nebo terasa.“
Nesmysl. Balkony, lodžie ani terasy NEJSOU ve vlastnictví SVJ.
Justitianus
Pane architekte,
vymýšlíte kraviny. Zřiďte vstup na WC z jednotky A. Vyřešeno.
Jako předseda bych s vestavbou Vámi zamýšlené krabice určitě nesouhlasil.
Jak pan architekt napsal, mezi jednotkou A a WC je nosná stěna. Kdyby to bylo jednoduché, asi by na to přišel sám. Takže vaše rady zřídit dveře jsou mimo mísu. Může to být komínová stěna, přes 1 m tlustá a pod. Víte jak vypadají nosné stěny v přízemí starých domů?
Já bych s krabicí nesouhlasil jako vlastník bytu. Když jeden vlastník nesouhlasí, tak se krabice nakoná. Předseda se k tomu může vyjádřit pouze jako vlastník bytu.
Poslední komentáře