Tvorba fondu oprav - nedostatek financí
Dobrý den, chtěl bych se zeptat, jestli je po právní stránce v pořádku uvedený odstavec, který je uveden v prohlášení majitele nového domu: „V případě havarijního stavu a nedostatečné výše a tvorby fondu nákladů provozu, oprav a údržby je každý vlastník jednotky povinen uhradit chybějící finanční prostředky v hotovosti v rozsahu podílu, v jakém se podílí na náhradě nákladů na správu, údržbu a opravy společných částí domu, a to ve lhůtě sjednané vlastníky jednotek na doporučení správce“. Podotýkám,že tento majitel-developer vlastní v našem sdružení nadále přes 50% podílu a že si do stanov společenství prosadil vahou svých hlasů, že není povinen do fondu oprav přispívat. Děkuji za odpověď.
V případech ohrožení života, zdraví či majetku (havarijní stav v časové tísni) je jistě možno požadovat složení zálohy jednotrázově i bez předchozího usnesení shromáždění. Jde o odvrácení hrozícího nebezpečí a taková povinnost vyplývá přímo z Občanského zákoníku. Nikoliv ze ZoVB. Rovněž obsah Prohlášení vlastníka či stanov SVJ je pr takový případ naprosto bezvýznamný.
Jestliže ve stanovách máte uvedeno, že určitý vlastník „není povinen do fondu oprav přispívat“, pak Vás mohu ubezpečit, že takovou povinnost nemá podle zákona ani žádný z ostatních vlastníků jednotek, tedy ani Vy.
Povinností vlastníka jednotky je přispívat na správu domu a pozemku. Jeho povinností však není vytvářet svými dary jakýsi „fond oprav“ v účetnictví SVJ – právnické osoby. Příspěvek na správu domu může být požadován pouze dodatečně – na krytí nákladů, které byly již prokazatelně vynaloženy.
Dále je možno vybírat zálohy ke krytí budoucích nákladů podle § 15 odst. 2 ZoVB. Platba záloh na nutné budoucí výdaje, o nichž shromáždění řádně rozhodlo, je zákonnou povinností každého z vlastníků jednotek. Toto nebude platit po 1.1.2014, po nabytí účinnosti nového Občanského zákoníku.
lake
„Toto nebude platit po 1.1.2014, po nabytí účinnosti nového Občanského zákoníku.“
Co přesně nebude platit? Nebude povinnost skládat předem zálohy na správu ke krytí budoucích schválených nákladů na správu?
Feldos Junior
Ano. Nový ObčZ neobsahuje povinnost hradit zálohy na správu. Psal jsem o tom v diskusi „Nový ObčZ ruší zálohy na správu“ zde: http://www.portalsvj.cz/…hy-na-spravu.
Někteří popletení diskutující tvrdili, že neexistenci této povinnosti lze nějak překonat usnesením shromáždění, nebo že o tom údajně budou rozhodovat soudy. Tento názor nesdílím. Shromáždění není oprávněno ukládat jednotlivým vlastníkům jednotek jakoukoliv povinnost bez výslovného zákonného zmocnění.
Ostatně je to jasné už z toho, že podle nového ObčZ bude ke změně stanov (a k uložení takové povinnosti vlastníkovi) nutný souhlas všech.
lake
Já to zákonné zmocnění vidím v § 1 176. Co je obsahem tohoto ustanovění vysvětluje důvodová zpráva. Ale žádný komentář k NObčZ jsem zatím nečetl. Ono je dost nejasností, co vlastně vzniklo někde v kabinetech plzeňských práv a co tak krásně, jako zpravodaj, protlačil Benda, který patří mezi turbostudenty.
Hezký den!
Pavel
A jak je to se zálohami na správu předepsanými před 1.1.2014? ObčZ je od 1.1.2014 také ruší, a nebo se to týká pouze záloh předepsaných od 1.1.2014?
A jak je to se zálohami schválenými před 1.1.2014 k předepsání pro období po 1.1.2014?
Feldos Junior
„…podle nového ObčZ bude ke změně stanov … nutný souhlas všech…“
- ano a dle čeho tak soudíte?
- jestli ano, pak je to dobrá připomínka – > je třeba udělat všechny „diskriminující“ (ale nikoliv protiprávní) změny Stanov do platnosti NObčZ. Pak to již nepůjde napravit, neboť 100% lze získat jenom kouzlem nebo podvodem :))
N.
Takže se dá říci, že náš developer hraje na čas a myslí si, že v budoucnu již nebude možné stanovy změnit, i když jsou samozřejmě protiprávní. On tento postup uplatňuje ve všech prodaných domech, tedy ve všech sdruženích, kde měl na počátku prodeje bytů jasnou většinu.
Dajd,
stanovy bude samozřejmě možné měnit menším kvorem než je 100%. Píšu o tom zde:
http://www.portalsvj.cz/…obcz-1–206–2
100% kvorum je v praxi nerealizovatelný nesmysl. V Praze jsou SVJ i s více než 500 členy. Jak byste tam chtěl získat 100% na změnu stanov?
Hezký den!
Pavel
„…do stanov společenství prosadil vahou svých hlasů, že není povinen do fondu oprav přispívat…“
- pokud míníte „fondem oprav“ příspěvky dle §15/1 ZoVB pak je takové usnesení neplatné a měli by jste jej napadnout soudně
- jinak odpovědnost kterou uvádíte je v pořádku. Je ale více než nutné včas uplatňovat kontrolu účetnictví a hospodaření SVJ, kterou má zjevně stále pod palcem developer.
- doporučil bych nastudovat co se stane v případě, že se developer dostane do insolvence
N.
Pokud nejste p.Dajde člen výboru, tak vás to ve neznalosti legislativy (snad) omlouvá. Každý občan by měl ale vědět, že zákon je nadřazen všem stanovám.
Četl jste vůbec zákon, když jste tedy četl stanovy ?
Zákon omlaťte výboru a developerovi o hlavu (možná je ve výboru zástupce developera). Divím se, že rejstříkový soud si neoprávněného ustanovení vašich stanov nevšiml.
Již zde bylo v diskusi bezpochyby x-krát uvedeno, že stanovy nemohou změnit to, co je v zákoně.
ZoVB § 15 (1) Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2).
Děkuji za pro mě pozitivní odpovědi.
Zákon č.72 samozřejmě znám. Neplacení do fondu je zřejmě možné po odsouhlasení 100% všech vlastníků jednotek, tedy dohodou všech. To se u nás nestalo, 3% vlastníků bylo proti tomuto rozhodnutí. Samozřejmě, že zvažuji žalobu, ale do tohoto sporu se mi nechce jít samotnému kvůli úhradě soudních výloh v případě prohry. Developer se nám směje do obličeje a argumentuje takto: „K základním právům kaŽdého vlastníka (kromě práva dispozice a práva držby jednotky) patří právo jednotku a společné části býového domu užívat, tedy realizovat užitnou hodnotu věci. JelikoŽ Zelená terasa s.r.o. tuto uŽitnou hodnotu nerealizuje (v případech neuŽívaných jednotek, doposud nezkolaudované části bytového domu není třeba zmiňovat, nebot'doposud nejsou jednotkami) a nebude nikdy realizovat, nebude nikdy užívat bytovou jednotku ani společné části býového domu' tedy neopotřebovává ani nebude opotřebovávat společné části bytového domu, není morální po ní požadovat placení záloh do fondů oprav.“ Samozřejmě, že je zcela zřejmé protiprávní jednání developera, ale v dnešní době se domoci práva… Již jsme nepřispívajícímu většinovému vlastníku dvakrát poslali přes výbor dopis s výzvou k doplacení dlužné částky, ale jak jsem zmínil výše-pouze se nám vysmál a máme ho prý žalovat. Takže asi bude nutné sehnat dobrého právníka a na tuto hru přistoupit.
Dajd, nechápu co zde složitě řešíte. Čeho vlastně chcete dosáhnout právní cestou? Jasně jsem vám napsal, že žádné „fondy“ společenství nemá a platit do neexistujících fondů by bylo bláznovství. Neplaťte tedy do těchto záhadných „fondů“ nic stejně jako neplatí developer.
Pokud developer odmítá platit zálohy na správu domu, pak je to bezpochyby proto, že žádné zálohy nebyly shromážděním řádně schváleny. Bez toho nelze žádné zálohy vybírat. Píšete, že developer má více než 50% podíl. K platnosti usnesení o zálohách je třeba nadpoloviční většina přítomných (§ 11 odst. 2 ZoVB). Tuto většinu nemáte, takže žádné zálohy na správu ve vašem SVJ nebyly zřejmě nikdy platně odsouhlaseny. O co se tedy chcete soudit, vy nešťastníku?
Zvykejte si na to, že od 1.1. 2014 nebude možno vybírat zálohy na správu bez souhlasu všech. Naopak povinnost přispívat na správu domu bude samozřejmě zachována. Přispívat znamená hradit skutečné náklady poté co prokazatelně vznikly. Viz nový Občanský zákoník.
lake
Lake, asi máte pravdu. Peníze bude nejjedodušší si nechat vyplatit zpět. Šlo nám o to, že developer nám doporučil do tohoto fondu platit z důvodu budoucích nutných investic do domu, ale sám to nečiní, tak jsme ho k tomu chtěli nějak přinutit. Z onoho fondu byl doposud např. hrazen nákup stojanů na kola a podobné věci.
V našich stanovách je článek: Úhrada nákladů spojených se správou a
opravami domu a pozemku a úhrada za služby a v ní odstavec:
(1) Příspěvky na správu domu a pozemku, dále zálohy na úhradu za služby,
popřípadě další platby podle zvláštního právního předpisu (např.
zákon č. 185/2001 Sb., o odpadech a o změně některých dalších
zákonů, ve znění pozdějších předpisů) platí členové společenství
v částkách a v termínech stanovených k tomu příslušným orgánem
společenství na účet společenství [čl. VII odst. 3 písm. f) a g)],
nerozhodne-li shromáždění o placení na účet správce. Člen
společenství, společnost Zelená terasa, s.r.o., je povinen přispívat na
správu domu a pozemku pouze v rozsahu služeb a spotřebovaných energií –
pojištění, teplo, SV, TUV, servis výtahů a plošin a úklid spol. prostor,
a není povinen přispívat do fondů společenství, neboť není a nebude
uživatelem bytových jednotek, s výjimkou bytů pronajímaných.
Pochopil jsem to dobře, že když bude nutné v budoucnu řešit opravu např. střechy nebo opláštění domu tak to bude nutné řešit úvěrem a ten pak následně zplatit z rozpočítaných příspěvků všech vlastníků a nebo jednorázovým příspěvkem od každého vlastníka?
Ano, budoucí náklady na správu včetně oprav a údržby můžete řešit tak, že vyzvete vlastníky jednotek k uhrazení vzniklého výdaje společenství. Pokud někdo na výzvu nezaplatí, je možno mu naúčtovat kromě úroku z prodlení také vzniklé náklady (např. náklady na bankovní půjčku k překlenutí finanční nedostatečnosti SVJ). Lze vymáhat i soudně.
Citoval jste ze stanov: "Člen společenství, společnost Zelená terasa, s.r.o., (...) není povinen přispívat do fondů společenství, neboť není a nebude uživatelem bytových jednotek"
(1) Článek ve vašich stanovách je neplatný pro neurčitost.
Společenství nemá žádné fondy. Deklarace že vlastník jednotky není povinen přispívat do neexistujících fondů nemá žádný vliv na jeho zákonnou povinnost přispívat na správu domu a pozemku podle § 15 odst. 1 ZoVB.
(2) Článek ve vašich stanovách je absolutně neplatný pro rozpor se zákonem.
Přispívání na správu domu je zákonnou povinností vlastníka a odvíjí se od vlastnictví jednotky. Nikoliv od užívání či neužívání jednotky. Zda společnost Zelená terasa, s.r.o. některé své jednotky užívá je tedy pro věc bezvýznamné. Je jistě mnoho vlastníků jednotek, kteří je sami neužívají (např. proto, že jednotku pronajímají, nebo ji ponechávají prázdnou k budoucímu prodeji). To je samozřejmě nezbavuje jejich zákonných povinností.
lake
Povinnosti vlastníka jednotky dle ZoVB
"§ 2 Vymezení pojmů Pro účely tohoto zákona se rozumí
- jednotkou byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor,
- podlahovou plochou bytu nebo rozestavěného bytu …
- podlahovou plochou nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru …"
Práva a povinnosti vlastníků jednotek § 13 (1) Vlastník jednotky se podílí na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, není-li mezi vlastníky jednotek dohodnuto jinak.
- – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Podle mne by mohl být problém v §13 „není-li mezi vlastníky jednotek dohodnuto jinak“. Tvůrce zákona ale tím nemyslel, že by některý vlastník neplatil nic. Tak by to myslím konstatoval soud a to byste měli ve své případné žalobě zdůraznit.
- – – – – – – – – – – – – – –
Co máte v Prohlášení vlastníka ?
ZoVB § 4 Prohlášení vlastníka (2) Prohlášení podle odst. 1 musí obsahovat
- pravidla pro přispívání spoluvlastníků na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí, popř. domu jako celku,
Zdravím se zpožděním. Níže cituji naše prohlášení vlastníka: . Pravidla pro užívání bytových jednotek a společných části bytového domu, pravidla přispívání vlastníků bytových jednotek a spoluvlastníků společných částí bytového domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami jednotek a společných částí domu
Vzájemný vztah mezi vlastníky jednotek a spoluvlastníky společných částí bytového domu a stavbou bytového domu zastavěného pozemku se řídí občanským zákoníkem, zákonem č. 40/1964 Sb., v platném znění, zákonem č. 72/1994 Sb., tzv. zákonem o vlastnictví bytů, v platném znění, tímto prohlášením, popřípadě dalšími dohodami a smlouvami, jež budou v souvislosti se společným hospodařením s jednotkami a bytovým domem uzavřeny.
Po dostavbě rozestavěného bytového domu, vydání rozhodnutí o povolení užívání bytového domu (kolaudačního souhlasu) budou dokončené bytové jednotky převáděny do vlastnictví budoucích kupujících s nimiž vlastník rozestavěných bytových jednotek vymezených tímto prohlášením uzavřel platné a účinné smlouvy o smlouvách budoucích o převodu bytových jednotek a k jednotkám příslušejících spoluvlastnických podílů na společných částech bytového domu a stavbou bytového domu zastavěného pozemku.
Každý vlastník jednotky je od data převodu bytové jednotky do jeho vlastnictví povinen hradit náklady spojené se správou, údržbou a opravami jednotek respekt, zajistit hrazení nákladů jeho nájemníky v souladu s plamou právní úpravou a nájemními smlouvami.
Každý vlastník jednotky a spoluvlastník společných částí bytového domu bude povinen hradit náklady spojené se správou, údržbou a opravami společných částí bytového domu v poměru součtu podlahové plochy jednotky v jeho výlučném vlastnictví k součtu podlahové plochy ostatních jednotek.
V případě havarijního stavu a nedostatečné výše a tvorby fondu nákladů provozu, oprav a údržby je každý vlastník jednotky povinen uhradit chybějící finanční prostředky v hotovosti v rozsahu podílu, v jakém se podílí na náhradě nákladů na správu, údržbu a opravy společných částí domu, a to ve lhůtě sjednané vlastníky jednotek na doporučení správce.
Vyúčtování dlouhodobých záloh na opravu a údržbu společných částí domu provede správce pouze při jeho změně. Správce je povinen informovat vlastníky o pohybu a stavu finančních prostředků na dlouhodobé záloze nejméně lx ročně. Náklady na správu domu představují zejména: náklady na údržbu a opravy společných částí domu a pozemku příslušejícího k domu, včetně uzavírání ..smluv se zhotoviteli pojištění domu spotřeba energií ve společných částech domu úklid domu úklid chodníků, čištění pozemků příslušejících k domu náklady na správce domu revize stanovené obecně závaznými právními předpisy ostatní náklady vztahující se k domu a pozemku. Náklady na daň z nemovitosti bude hradit každý z vlastníků bytové jednotky a spoluvlastníků společných částí domu samostatně dle jeho podílů na nemovitosti.
Podrobnosti týkající se pravidel pro přispívání na správu, údržbu a opravy společných částí ýdou sjednány mezi vlastníky jednotek a společných částí domu a jimi pověřenými správci.
Pane Petře, váš naivní výrok „Divím se, že rejstříkový soud si neoprávněného ustanovení vašich stanov nevšiml.“ svědčí o tom, že netušíte, co má v náplni rejstříkový soud. A pak se divíte a ještě svá moudra roznášíte po webu. Více studujte a budete se méně divit.
qwerty bez ověření – raďte tazatelům, nikoli těm co se snaží poradit a pomoci. Tazateli samému jste nepomohl. To, že soud třeba stanovy nezkoumá, nic to nemění na tom, že jsou ve zmíněném bodě neplatné. Takže se divím, že si toho nevšimli členové a zvláště výbor. To mně snad schválíte.
Reagujte na mne, ale reagoval jste někdy na evidentní hlouposti v některých příspěvcích ? Pan Lake kdysi napsal „Re: Shromáždění se mohou účastnit i opice, 5. Leden 2010 – 15:25 Nejen shromáždění, nýbrž i této diskuse se mohou účastnit primáti, pokud jsou schopni trefit se do klávesnice. To by vysvětlovalo obsah některých příspěvků“.
Poslední komentáře