SVJ
Dobrý den, prosím o radu. Jsme SVJ a jeden vlastník sbírá podpisy na to, aby mohl vybourat otvor na dveře v nosném panelu / 7 podlaží a jedná se o 3 podlaží/ Nás jako výbor obešel, že mu bylo řečeno na SÚ, že potřebuje podpisy 75% vlastníků a bude vše v pořádku. Výbor jako když není a nebo ví, že by s tím výbor nesouhlasil. Má statický posudek a na zadní stranu sbírá podpisi bez nějaké hlavičky a popisu o co se jedná. A lidé jen podepisují. Ve stanovách jsem nic nenašla. Nevím co dělat, aby se tomu zabránilo. Prý nemusí být ani podpis obou manželů pokud jsou spoluvlastníky. Hledám ve stavebním i pbčanském zákoně a nejsem z toho nijak chytrá.
Paní Marie prostudujte zde novelu stavebního zákona : https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2006-183 žádných 75% ani 100% nemůže stavební úřad požadovat. Není to v jejich kompetenci zkoumat stanovy či OZ. To přísluší jiným institucím v případných sporech. Stavební zákon hovoří něco o souhlasu vlastníka §184a, čili nemůže požadovat nějaké kvórum hlasů 75%. Buď bude požadovat souhlas společenství nebo souhlas vlastníka (všichni vlastníci), viz §184a – který je nutno doložit k projektové dokumentaci. Jestli někdo v danné novele stavebního zákona nalezne něco o stanovách či OZ, nechť předloží. Stavební úřad se musí pohybovat ve svých mantinelech a né v jiných.
§ 184a (1) Není-li žadatel vlastníkem pozemku nebo stavby a není-li oprávněn ze služebnosti nebo z práva stavby požadovaný stavební záměr nebo opatření uskutečnit, dokládá souhlas vlastníka pozemku nebo stavby. Není-li žadatel o povolení změny dokončené stavby jejím vlastníkem, dokládá souhlas vlastníka stavby. K žádosti o povolení změny dokončené stavby v bytovém spoluvlastnictví vlastník jednotky dokládá souhlas společenství vlastníků, nebo správce, pokud společenství vlastníků nevzniklo.
citace z 225/2017Sb. – §184a – souhlas vlastníka stavby
- …vlastník jednotky musí doložit souhlas společenství vlastníků, jde
tento příspěvek pouze poukazuje na to co má SÚ vyžadovat. Za souhlasné stanovisko SV pro SÚ není zapotřebí dokládat dohodu všech spoluvlastníků – tato odpovědnost leží pouze na SV. SÚ nemůže studovat stanovy jednotlivých SV nebo prohlášení vlastníka budovy (co je a co není ve společném vlastnictví atd.). Pokud někdo jménem SV rozhodne pro změnu dokončené stavby a vydá souhlas stavebnímu úřadu, tak stavební úřad povolí změnu stavby a případné soukromé spory si musí vyřešit vlastníci vs. Společenství. Novela stavebního zákona urychluje řízení ve věcech stavebních úprav. Pomysleme na případy, kdy nelze sehnat souhlas všech spoluvlastníků…neúčastní se shromáždění, nejsou k zastižení na kontaktních adresách. Schůdná cesta je taková : projednat danou věc na shromáždění, tj. – do pozvánky na shromáždění sdělit o čem se bude jednat, a poté vyžadovat potřebný souhlas spoluvlastníků na shromáždění. Kdo se chce vyjádřit a dát souhlas, tak učiní. Kdo se nedostaví (a byl písemně informován o daném jednání), tak mlčí a souhlasí. Co není výslovně zakázáno, je dovoleno. Tohle si uvědomte všichni, co zde píšete o 100%. Pokud se o dané věci nemůžete dozvědět tzn. nebyli jste písemně seznámeni s projednáváním na shromáždění , máte právo se bránit soudně kdykoliv. Pokud jste ale seznámení byli a nereagujete, neúčastníte se dané výzvy – mlčky jen souhlasíte. O svůj majetek se musíte starat a nejen sedět doma a čekat, že někdo zazvoní a bude se doprošovat Vašeho podpisu!
Napsal jte:
" Co není výslovně zakázáno, je dovoleno. Tohle si uvědomte všichni, co zde píšete o 100%."
V § 1175 je uvedeno, že vlastník nesmí změnit nebo poškodit společné části domu. Slovo nesmí je jasným zákazem, tak proč píšete, že zakázáno není.
Jestli se vlastník pokusí požádat cestou přes shromáždění o souhlasné stanovisko k danému zásahu do společných částí a tohoto shromáždění se nezúčastní všichni vlastníci z důvodu jejich nezájmu (ačkoliv jsou informování)a nikdo tomu vlastníkovi neřekne : NESMÍŠ ! , tak není povinností vlastníka běhat po domě a shánět a doprošovat se podpisů! Od toho se koná shromáždění, na kterém se tyto věci mají probírat a zakazovat. Kdo mlčí – souhlasí! „Proč ten kdo se odvolává na §-fy nekonal tehdy, kdy konat měl?“
Ano vyžaduje se souhlas SVJ. Ale v tomto případě (vybourání otvoru v nosné zdi) může SVJ vydat souhlas pouze při respektování § 1175, podle kterého nesmí vlastník změnit nebo poškodit společné části a tento zákaz může prolomit jedině souhlas všech vlastníků.
To je na stavební povolení. Souhlas udělte pouze s předložením kladného statického posudku
Vlastník nemusí oslovovat výbor. Ten je pouze „zaměstnanec“ vlastníků, nikoliv jejich nadřízený. Ovšem musí pro zásah do nosných částí budovy získat souhlas kvora uvedeného ve Vašich stanovách, který by měl být v souladu (stejný nebo vyšší) s platným občanským zákonem. Podpisy vyjadřující souhlas by měly být na společném listu, kde je uvedeno meritum věci. Členové výboru budou jako vlastníci neopomenutelnými účastníky stavebního řízení a mají možnost se v zákonné lhůtě SÚ vyjádřit. Pokud stavebník předloží projekt, souhlas statika a souhlasy vlastníků v dostatečném počtu (dle Vašich stanov) nelze stavbě nijak zabránit.
Píšete, že „musí pro zásah do nosných částí budovy získat souhlas kvora uvedeného ve Vašich stanovách, který by měl být v souladu (stejný nebo vyšší) s platným občanským zákonem.“
Proč nenapíšete, kolik je to tedy podle občanského zákoníka? Statutární orgán jako zástupce SVJ by měl být také osloven, protože je odpovědný za kontrolu stavebních úprav. Statutárním orgánem může být i nevlastník.
Ve stanovách může být libovolné číslo, stanovy nemohou omezit vlastnické právo, které chrání Ústava. Již tu byl citován § 1175 NOZ
„(1) Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.“
Společné části patří každému a žádný moula bez 100% souhlasu je nemůže zničit.
Napsal jste:
„Ve stanovách může být libovolné číslo, stanovy nemohou omezit vlastnické právo, které chrání Ústava. Již tu byl citován § 1175 NOZ“
Chtělo by to dovysvětlit, jak jste toto tvrzení myslel. Souhlasil bych v případě, že jste to myslel tak, že pokud bude ve stanovách uvedeno méně než souhlas všech, tak by bylo takové kvórum neplatné, protože odporuje zákonu (§ 1175), z kterého vyplývá ke schválení změny společných částí jedině souhlas všech vlastníků.
„ke schválení změny společných částí jedině souhlas všech vlastníků“
To se tak jeví podle § 1175, který platí pro vlastníka. Pro společenství vlastníků takovéto omezení neplatí, nebo je uvedeno jinde?
Hledám obdobný §, podle něhož _společenství vlastníků_ nesmí ztížit vlastníku jednotky výkon jeho práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.
Domnívám se, že říkáte totéž jako příspěvek nad vaším tzn. v důsledku že ve stanovách by nemohlo být platně kvorum nižší než 100 procent.
Otázkou je, jak to zákonodárce myslel. Když bude vlastník měnit spol. část, potřebuje teoreticky podle vás souhlas všech; zatímco když bude měnit společnou část SVJ, pak stačí obecné kvorum 50%? Mně to smysl nedává.
§ 1175 NOZ
„(1) Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně
užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné
části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky
výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné
části.“
§ 1182 NOZ
„Upravuje-li vlastník jednotky stavebně svůj byt, umožní do bytu
přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo
nemění společné části, pokud byl k tomu předem vyzván osobou
odpovědnou za správu domu.“
Důvodová zpráva k § 1182 NOZ
„K § 1182: Navržené ustanovení reaguje na závažný problém, který
se vyskytuje v praxi a jehož řešení je dosud velmi obtížné. Vlastník
jednotky má sice právo upravovat svůj byt, a to i stavebně, nesmí
však ohrozit, poškodit nebo změnit společné
části. V praxi dochází k tomu, že někteří vlastníci jednotek
této povinnosti nedbají. Její dodržování nezkoumají ani stavební
úřady. V každém případě musí mít osoba odpovědná za správu domu
právo ověřit, nakolik je tato povinnost vlastníka jednotky dodržována.
Proto se této osobě navrhuje založit právo domoci se vstupu do bytu, kde
jsou stavební úpravy prováděny.“
Můžete se informovat na stavebním úřadě, zda je pravda, že ke odsouhlasení uvedené změny společné části domu vyžadují pouze souhlas 75% vlastníků. Pokud budou tvrdit že ano, tak ať uvedou podle čeho, ať uvedou konkrétní zákonné ustanovení. Upozorněte je také, že uvedených 75% souhlas upravoval zrušený Zákon o vlastnictví bytů, ale že současně platný občanský zákoník ve své části „Bytové spoluvlastnictví“ žádný 75% souhlas neupravuje a změnu společných částí zakazuje v citovaném § 1175 NOZ, z čehož vyplývá, že uvedený zákaz by mohla prolomit jedině dohoda (tj. souhlas) všech vlastníků. Uvedené citované ustanovení NOZ si vemte sebou.
Hlavně jste zapomněla uvést důvod, proč to chce dělat. Něco se tím zlepší, nebo naopak zhorší? Pokud to bude znamenat zlepšení a bude mít statický posudek, tak proč byste s tím neměla souhlasit? Pokud to bude pro vás znamenat nějaké zhoršení současného stavu, tak vás chápu. V opačném případě nikoliv. Jirka
Poslední komentáře