Sušák na prádlo na střeše
Dobrý den, v našem domě mají byty v nejvyšších patrech terasy namísto lodžií. Některé byty mají terasy poměrně veliké (cca 80 m2), nicméně z prohlášení vlastníka vyplývá, že k bytu přísluší jen určitá část (např. 18 m2, která je vydlážděná), zbytek je střecha (vysypaná kačírkem) – tedy společná část domu. Vlastníci těchto bytů však i tyto části využívají pro svou potřebu. Někteří dokonce vyřízli zábradlí, oddělující „jejich“ terasu od „naší“ střechy. Po pravdě řečeno, jsme nový dům a toto jsme ve výboru neměli zjištěno do chvíle, než si soused stěžoval na jiného souseda, že na „střeše“ umístil velkou dřevěnou konstrukci sušáku na prádlo (ne nepodobnému pergole, pro představu, nicméně konstrukce není ukotvena ani do zdi ani do střechy), který tomuto vlastníku vadí (asi i ve výhledu…). Domníváme se, že na střeše nemá co dělat, je to společná část. Požádali jsme vlastníka, aby sušák přesunul na svou terasu, to odmítl a sdělil nám, že požádá výbor o pronájem této části střechy. Můžete mi prosím poradit, jak v této záležitosti postupovat?
Dobry den vespolek,
já jsem majitel toho sušáku (tedy ne ten co přeřízl zábradlí). Podle toho jak je ta diskuze vede cítím potřebu zde zveřejnit i svoje stanovisko.
Onen prostor "střechy" vysypaný kačírkem není v prohlášeni vlastníka [1] jednoznačně označen jako společné části domu [2]. Zde tedy využívám ustanovení občanského zákoníku o držbě práva opakovaného užití [3].
Teď jak to celé vzniklo:
S manželkou jsme se rozhodli, že chceme venkovní sušák na prádlo na vzdálenější části terasy. Sousedce jsme to oznámili s předstihem a ta se vyjádřila souhlasně, že ať to klidně postavíme. Tak jsme nakoupili materiál a já jsem postavil jednoduchou "kostku" 2x2x3 metry (ano je to opravdu dost velký sušák) a umístil jsem tuto konstrukci cca půl metru od přepážky oddělující "naší" terasu od terasy sousedky. Cca po týdnu u nás sousedka zazvonila a požádala mě o přesunutí sušáku, protože jí to vadí ve výhledu a připomína šibenici (rohová podpěra). Tomu jsem (sice až po urgenci, ale přece jen) vyhověl někdy na přelomu října a listopadu 2008. Dokonce jsem původní požadavek posunutí jen o jeden metr překonal a posunul ten sušák cca o pět metrů. Tím byl tedy obnoven pokojný stav mezi mnou a paní sousedkou. Tedy že už to paní sousedce nevadí ve výhledu, což bylo předmětem stížnosti.
Dalším hlediskem může být změna vzhledu domu. Uznávám že můj sušák tam je jak pěst na oko, ale není jedinou "neschválenou" změnou vzhledu [4]. A protože si tam kdekdo (včetně členů výboru) mění vzhled domu jak se mu zachce, pak se podle již dříve uvedených vysvětlení vlastně jedná o pokojný stav.
Aktuální stav je takový, že sušák tam stále stojí a dokonce už jsme na něm zahájili novou sezónu (2009). V "běhu" je výzva k uvedení střechy do původního stavu, která byla zaslána až dva měsíce [5] po schůzi shromáždění, kde bylo přijato usnesení o výzvě k uvedení v původní stav. Vyzval jsem tedy výbor k předložení zápisu ze schůze, ale výbor ani na opakovanou žádost není ochoten (nebo schopen?) předložit zápis ze schůze shromáždění konané 18. listopadu 2008. Vzhledem k průběhu schůze, prezence a hlasování je dost dobře možné, že hlasování nebylo úplně košer, ale toto je čirá spekulace.
Teď mala pikantnost: Výzva k uvedení v původní stav je formulována takovým způsobem, že umožňuje řešení typu "vlk se nažral a koza zůstala celá". To asi paní M nechtěla.
Teď trochu o pozadí:
- 1) lidská hloupost
- 2) lidská závist
- 3) Sama paní M na schůzi shromáždění vlastníků řekla, že by tu terasu také využívala, kdyby v tom střešním bytě s obrovskou terasou bydlela.
- 4) Výbor si stěžuje, že snaha o konstruktivní řešení nikam nevedla. No bodejť by vedla když výbor měl tehdy tehdy 5 členů (včetně mě), z nichž pouze dva si nastudovali něco z legislativy (já a paní M /před dávnou dobou/). Zbylí tři členové výboru se bez vysvětlení přiklonili k paní M. Usuzuji pouze, že to bylo asi ze strachu z konfrontace s paní M, když nemají nastudovanou legislativu. Nepomohlo ani vysvětlování dokolečka dokola. Takže zamítá-li někdo mojí obhajobu bez znalostí legislativy a snaží se mě bez argumentů přesvědčit, že nemám pravdu, pak se ztotožňuji s názorem výboru, tedy že snaha o konstruktivní řešení nikam nevedla, neboť konstruktivní řešení nebylo výborem ani předneseno. A pokud někdo vzdá snahu o řešení po prvním odmítnutí, je vůbec možné ještě hovořit o snaze?
- 5) Při schůzích výboru a při různých e-mailových diskuzích výboru jsem musel několikrát paní M korigovat, protože její právní konstrukce byly jednoduše mimo mísu (přiznávám, že i já jsem se občas nechal unést, ale nemám problém si nechat vysvětlit, že moc fantazíruju).
- 6) Paní M nesnese odpor, o to huř když má odporující pravdu.
- 7) Vzhledem ke stavu věcí je toto pro mě celkem jednoznačné. Jedná se o soukromou odplatu a sušák je jen dobrá záminka.
- 8) Z členství ve výboru jsem odstoupil, přestože jednotlivě by to asi byli fajn lidi (vyjma paní M), ale ve výboru je v této sestavě pod vlivem dominantní Paní M nevidím rád. Dle mého názoru jim tak trochu chybí "mužnost".
- 9) Paní M je velice šikovná ve standardní administrativě SVJ, kterou už zažila a řešila někdy dříve, ale ještě jsem neviděl aby jí něco nového prošlo napoprvé. Zatím vždy spolehlivě něco opomenula. Má extrémní snahu dělat věci co nejjednodušeji bez snahy o širší záběr a domýšlení konsekvencí. Takže to často někdo jiný z výboru musí dořešit.
Co říci závěrem:
Ať tak či onak ono to s tím kdo má pravdu a na které straně je právo, není zase až tak jednoduché a to kam se přiklonit můžete zjistit až po zjištění veškerých i malých detailů. Zde třeba v můj prospěch hrají "špatně" vybarvené nákresy podlaží které jsou součástí prohlášení vlastníka a kterými se určují společné části domu. Dalším prvkem, který zde hraje významnou roli je když naštvete osobu s funkcí, která vám může pěkně zavařit za nějakou hloupost.
-RudolfB
Reference:
- [1] paragraf 4 odstavec 3) zákona 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů (zákon o vlastnictví bytů); zejména poslední věta
- [2] paragraf 2, písmeno g) zákona 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů (zákon o vlastnictví bytů)
- [3] paragrafy 123 a 129-130 zákona 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů (občanský zákoník); paragraf 3 zákona 72/1994 Sb. ve znění pozdějších predpisu (zákon o vlastnictví bytů)
- [4] paragraf 13, odstavec 3) zákona 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů (zákon o vlastnictví bytů)
- [5] článek III, odstavec (7), písmeno a) vzorových stanov, které jsou přílohou nařízení vlády č. 371/2004 Sb. ve znění pozdějších předpisů; (stanovy našeho SVJ vycházejí z těchto vzorových stanov a v této části jsou totožné, resp. obsahují totožné ustanovení).
- Důležité je, zda se ta kačírkem (ať už je to, co chce) vysypaná část střechy vůbec dá používat (z pohledu stavebních předpisů).
- Pokud se používat dá, tak před pronajmutím společných prostor je dobré si zjistit daňové konsekvence.
- Pokud pronajmout střechu jako SVJ nechcete a osoba, co střechu neoprávněně užívá a umístila na ní sušák/pergolu se nemá k jeho/jejímu odstranění i po písemné výzvě, nezbude než se obrátit na soud s žalobou na odstranění (uvedení v původní stav). Eventuálně lze využít správní orgán o ochranu pokojného stavu (§ 5 občanského zákoníku) – to bych udělal já, je to rychlejší a levnější (když tam sedí někdo schopný)než soud a paralelně vedenému soudu to nebrání.
- Pergola už možná samo o sobě bude znamenat zásah do vzhledu domu – opět stavební předpisy, ve kterých nejsem úplně silný – takže mžná by na souseda šlo poštvat stavební úřad.
- Jestli pergola není pořádně ukotvená a bude na ní prádlo, pak při větru může představovat bezpečnostní riziko – pak by asi přicházelo v úvahu její odstranění bez součinnosti s vlastníkem, který by ovšem měl být na tuto možnost předem upozorněn a dána mu lhůta k odstranění.
- A čí je to zábradlí? Pokud nepatří k bytu, tak by také mělo být opraveno k nákladům toho, kdo jej poškodil.
Nemáte zkušenosti s § 5 občanského zákoníku – ochrana pokojného stavu? Jak takové řízení probíhá, je zdarma? Když jsem se ptal na obecním úřadě, byl mi uveden tento příklad: „Soused složí na Vašem pozemku bez Vašeho dovolení hromadu písku. Pokud Vy se budete snažit tuto hromadu odstranit, narušíte pokojný stav. Pokud se na nás soused obrátí, uspěje, a my Vám nařídíme, abyste zanechal narušování pokojného stavu. Jak tento stav vznikl zkoumat nebudeme.“
Pokud to pronesl pracovník obecního úřadu, tak to pronesl patrně pod vlivem omamných látek požitých v množství nikoliv malém.
Příslušný orgán může nařídit obnovení v předešlý stav. Tím předešlým stavem je můj pozemek bez sousedova písku.
Jiná věc je, že ochota cokoliv činit u úředníků limituje k nule. Ale § 5 ObčZ takhle vykládat nelze, ani pro odrazení potencionálního žadatele o postup dle tohoto ustanovení.
Nebo je to ze strany nicku E apríl?
Hezký den!
Pavel
Souhlasím, že výsledkem užití § 5 obč.zák. má být obnova posledního pokojného stavu. Nařídil-li by ji správní orgán, v posuzovaném případě by to znamenalo odstranění sušáku z místa, kam byl umístěn bez povolení/souhlasu.
Souhlasím i s tím, že použití tohoto paragrafu značně závisí na ochotě úředníků. Navíc, je to řízení podle správního řádu, takže úplně bez reakce to zůstat nemůže.
Nicméně si nemyslím, že by to nebylo použitelné pro „zastrašení“ deliktně jednající osoby. Dát ji do kopie, aby věděla, že se něco děje, může mít psychologický efekt.
Pouze jsme si nerozuměli. Já jsem psal, že nelze vykládat § 5 ObčZ tak, jak ho údajně vyložil pro nick E obecní úřad. Tj. že pokud mi někdo cizí bez dovolení umístí na můj pozemek haldu písku, tak že já bych porušil pokojný stav tím, že bych se písku chtěl zbavit. Proto jsem psal, že § 5 takhle nelze vykládat, ani kdyby si obecní úřad nechtěl „přidělávat“ práci s nařízením na odklizení té haldy a raději by si vyložil zákon podle pravidla „nic nejde“.
A té osobě, co by mi tam písek navezla, bych to samozřejmě dal v kopii, ať není překvapen a možná by zareagoval dříve než obecní úřad. :-))
Takže jsme ve shodě. Pouze ten obecní úřad je mimo.
Hezký den!
Pavel
Pokojný stav je faktický a trvalý
Podnět sp. zn.: 4329/2002/VOP/VBG (ze Souhrnné zprávy VOP za rok 2003)
Veřejný ochránce práv konstatoval, že při posuzování návrhů na poskytnutí ochrany podle § 5 občanského zákoníku je nutné vycházet z toho, že „pokojný stav“ je dán, jde-li o stav faktický, daný a trvalý. Tímto stavem nemusí být nutně stav pokojný ve smyslu klidný, nerušený.
Stěžovatelovu návrhu na poskytnutí ochrany podle § 5 občanského zákoníku nebylo správním úřadem vyhověno, neboť se ochrany pokojného stavu domáhal téměř půl roku poté, kdy k zásahu do pokojného stavu mělo dle vyjádření stěžovatele dojít. Své zamítavé rozhodnutí správní úřad taktéž odůvodnil tím, že před tím, než mělo dojít k zásahu do pokojného stavu, neexistoval pro vzájemné rozbroje mezi stěžovatelem a bratrem stěžovatele tzv. pokojný stav, který by bylo třeba ve smyslu § 5 občanského zákoníku chránit.
Veřejný ochránce práv se s tímto názorem správního orgánu neztotožnil, neboť má za to, že na vzájemné útoky stěžovatele a bratra, k nimž dle předložené spisové dokumentace již v minulosti v otázce užívání společné nemovitosti docházelo, je třeba nahlížet jako na pokojný stav ve smyslu § 5 občanského zákoníku. V důsledku neřešení totiž nabyly charakteru stálosti a podílely se na konstituování nového pokojného stavu, do něhož bylo dle vyjádření stěžovatele nově zasaženo. Pokud šlo o posouzení existence pokojného stavu, ten je dán vždy, neboť se jím rozumí ve smyslu ustanovení § 5 občanského zákoníku stav faktický, daný, trvalý. Tímto stavem nemusí být nutně stav pokojný ve smyslu klidný, nerušený.
Správní orgán měl posoudit, zda zásah narušil dřívější „pokojný stav“ a zda byl tento zásah zřejmý. Zřejmost zásahu předpokládá jeho zjištění bezprostředním vnímáním, tj. bez dalšího složitějšího dokazování. S ohledem na průběh dokazování (vycházející z protichůdných výpovědí stěžovatele a jeho bratra) se veřejný ochránce práv ztotožnil se závěrem správního orgánu, že zásah do pokojného stavu nelze považovat za zřejmý. Stěžovatelův podíl na neúspěchu poskytnutí ochrany podle § 5 spočíval zejména v jeho nečinnosti, neboť tím, že podal návrh na ochranu pokojného stavu s půlročním prodlení, se připravil o možnost jejího poskytnutí, neboť stav vzniklý zásahem se v mezidobí konstituoval opět ve stav pokojný, který je nutno chránit.
Hezký den!
Pavel
Děkuji panu Pavlovi za zprostředkování názoru ombudsmana na pokojný stav. Jeví se mi, a to zejména ve spojitosti s § 6 občanského zákoníku a tím, že ombudsman uvádí jako příčinu nemožnosti věc řešit nečinnost stěžovatele, že je třeba svépomocí zasáhnout a docílit tak alespoň dílčího výsledku. Nežádoucí stav se tak nemůže stát stavem pokojným a požívat tak ochrany.
Názor pracovníka obecního úřadu, který jsem citoval výše, z názoru ombudsmana přímo vychází: Původně neoprávněně umístěná hromada písku se stala novým pokojným stavem.
Nejasností zůstává řada: = po jaké době se stav stane pokojným (trvalým), = týká se pokojný stav pouze materiálních záležitostí, nebo rovněž osobnostních práv?
Děkuji. Takhle nějak jsem si to všechno myslela, jen bych to tak hezky nenapsala… Problém je trochu taky v tom, že na tuto část střechy – terasy je přístup pouze z bytů přes skutečnou terasu (anebo po žebříku z „doopravdické“ střechy). Hloupé taky je, že někteří měli mezi terasou a střechou to zábradlí, ale někdo ne, takže vlastně neexistuje způsob, jak jim bránit ve vstupu na tuto část. Jinak stavebně použitelná střecha / terasa je, jediný rozdíl je v tom, čím je vysypaná / vydlážděná. Díky
Je jedno, odkud se dá na střechu lézt. Že tam mají přístup, neznamená, že si tam můžou dělat, co chtějí. Pokud by se v létě opalovali mimo svou terasu, věřím, že by vám to bylo jedno. Ale zastiňující pergola je o něčem jiném.
To zábradlí jeskutečně divné, že je jen někde. Každopádně tam, kde bylo, mělo zůstat.
Souhlasím s tím, že si tam nemůžeme dělat co chceme. Otázkou je kde je ta míra co ještě ano a co už ne. Jestliže mám kupní smlouvou zaručeno, že mohu společné části domu volně užívat, pak se toto vztahuje i na tuto přístupnou střechu. Zde ještě nutno podotknout, že to platí pouze v případě, že připustíme že se skutečně jedná o společné části domu, ale prohlášení vlastníka v tomto směru není jednoznačné. Vzhledem k tomu, že je tato střecha dobře přístupná pouze z našeho bytu, jsem v dobré víře, že jsem držitelem práva opakovaného užití.
Spor se sousedkou, které konstrukce vadila ve výhledu byl narovnán, došlo tedy k obnovení pokojného stavu.
Narušeni pokojného stavu ve formě změny vzhledu neuznávám, protože si tam kdekdo (včetně členů výboru) mění vzhled budovy a měnění vzhledu budovy se tak stalo pokojným stavem. Jinými slovy pokud půjde dolů sušák na prádlo z důvodu změny vzhledu, pak půjdou i všechny satelitní a Wi-Fi antény, květináče, rohože, skříně a předokenní rolety. Do budoucna nebudu souhlasit ani s instalací markýz či zasklení balkónů. U všech antén bude provedena kontrola porušení pláště budovy. Takže záleží jak moc chtějí tento naschvál paní M podpořit a sami být následně obdobně omezeni.
Vážený pane RudolfeB,
možná se budete divit, ale protiprávní jednání jiné osoby Vás neopravňuje k obdobnému protiprávnímu postupu.
E56
Poslední komentáře