Sjednocení fondu oprav
Měl bych takový dotaz. V momentu , kdy jsem se dostal do čela bytového družstva jsem zjistil , že i když vedle bytového družstva v domě působí dva vlastníci nebytových prostorů , spřátelený správce fakturuje platby za revize a opravy jenom nám. Na fond oprav spoříme také jenom my. V domě vzniklo SVJ dle ZoVB , avšak ustavující shromáždění , volba orgánů a zapsání do OR neproběhlo. Já toto chci dát nějakým způsobem do pořádku. Problém je v tom , že tento stav již trvá nějakých 8 let. Mám dotaz. Ve fondu oprav je nějakých 300 Kč/m2 u jednotek ve vlastnictví družstva. Bylo by možné na členské schůzi družstva odhlasovat,že dosavadní fond oprav zlikvidujeme , peníze účetně vrátíme družstevníkům (fakticky nikomu nic vracet nebudeme)a současně je použijeme na první mimořádnou splátku nového fondu oprav pod hlavičkou SVJ a na shromáždění SVJ odhlasujeme fond oprav SVJ s tím , že první mimořádná splátka bude u všech jednotek 300 Kč/m2. Družstvo sem přesune již naspořené peníze a vlastníci takto doplatí fond oprav za posledních 8 let. Byl by takový postup možný ?
zajímá hospodaření členů SVJ a proč chcete tomuto cizímu subjektu dávat peníze družstva? Pokud jsou všichni družstevníci vlastníky musíte družstvo zlikvidovat a v rámci likvidace se s členy vypořádat. Pokud tam ještě družstevní byty zůstaly starejte se o své ovečky.
Dobře. Zapomeňme na nějaké družstvo jako jednoho ze spoluvlastníků. Máme tuto situaci. Dům má pět spoluvlastníků. Vzniklo zde SVJ dle zákona o vlastnictví bytů, nicméně neproběhlo ani žádné ustavující shromáždění , ani schválení stanov, ani volba orgánů…prostě nic.. No a družstvo , jako spoluvlastník který má v domě podíl 80% si na své členské schůzi schválilo založení a tvoření fondu oprav. Takže jsme v situaci , kdy družstvo má našetřeno nějakých 600 tis. Kč , ale ostatní nic. Tak a otázka zní , jak to narovnat. Když budu po vlastnících , kteří nic nepříspívali vymáhat doplacení jejich podílu do fondu oprav , pošlou mne pravděpodobně někam..neboť na žádnou schůzi , kde by se toto řešilo pozváni nebyli.. Pak je druhá varianta. A sice , že když bude potřeba nějaké opravy , družstevníci si svůj podíl zaplatí z fondu oprav a ostatní cash… Tady to akorát narazí na problém , pokud vlastnictví takové jednotky přejde na jiného vlastníka, musí být ten nový vlastník srozuměn s tím , že nebude přispívat do FO , ale že mu například každý měsíc přijde faktura , která bude vystavena na jeho podíl na revizích , opravách , atd… Jak z toho ven.. Mít dva systémy plateb na revize a opravy mi přijde zhovadilé.
Jak je možno zapomenout na BD, když s ním pořád operujete. :-)
Nápady:
- Založíte SVJ. Nebudete vybírat dlouhodobé zálohy na opravy a investice (zkráceně FO). Opravy a investice budou všichni hradit zpětně dle skutečných nákladů (tj. ne zálohově). BD nebude vybírat příspěvky od členů, bude platit z našetřených peněz, dokud je nevyčerpá. Až budou peníze docházet, navrhne BD na shromáždění SVJ dlouhodobé zálohy.
- Založíte SVJ. Stanovíte výši příspěvku do FO. Všichni začnou platit příspěvky. BD nebude vybírat příspěvky od členů, bude platit z našetřených peněz. Až je vyčerpá, začne od členů vybírat příspěvky.
- Založíte SVJ. Stanovíte výši příspěvku do FO. Všichni začnou platit příspěvky. BD zrušíte a našetřené peníze si členové družstva rozdělí dle svých členských podílů.
Založíme SVJ. To ano. Nicméně situace , kdy opravy budeme platit zpětně a to tím stylem , že družstvo z našetřených peněz , ostatní ze svých peněz a v momentu , kdy fond oprav „vyschne“ se stanoví dlouhodobé zálohy…toto je nereálné.. Apropo.. Družstevníci jsou zvyklí platit , já jim dnes řeknu , že 3 roky nebudou platit nic a poté budou platit trojnásobek dnešní částky…absurdní. Jinak BD nezrušíme.. je to o státní dotaci a zástavě nemovitosti ze strany státu. Dále pochybuji o tom , že všichni budou chtít z drusžtva vystoupit.. Vycházím z následujících premis:
- dle NOZ platí všichni vlastníci příspěvky na správu domu. Při stanovení výše příspěvků se přihlédne k tomu , zda někteří vlastníci mají některou společnou část domu ve svém výlučném užívání… takže NOZ zde říká , že nemusí všichni majitelé jednotek přispívat do fondu oprav (DZ) příspěvky na m2 ve stejné výši.
- dle NOZ pokud se na shromáždění navrhne jiný způsob (rozklíčování ) plateb, než je stanoven legislativou , musí s tím souhlasit všichni vlastníci.
Takže dle mého názoru , pokud budeme mít dva systémy plateb , je to přijatelné za předpokladu , že s tím budou souhlasit všichni vlastníci . Ze systémového hlediska je to pro mne problém , z legislativního by s tím problém být nemusel…
Zkusím Vám to popsat na příkladu.
Příspěvky členů BD do FO jsou dejme tomu 80.000,–Kč ročně, po dobu 8 let, tj. celkem 640.000,–Kč. Nebytovky měly platit 20.000,–Kč ročně, tj. za 8 let celkem 160.000,–Kč.
Teď založíte SVJ. Členy SVJ jsou nebytovky + BD.
SVJ začne od členů vybírat třeba ten Váš trojnásobek, tj. 240.000,–Kč ročně od BD a 60.000,–Kč ročně od nebytovek. (BD od členů vybírá stále těch 80.000,–Kč ročně). Po 4 letech je skóre vyrovnané. BD má na FO nulu, je celý přesunut na SVJ. Nebytovky doplatily svých 160.000,–Kč.
Vracíte se zpátky na 80.000,–Kč ročně od BD a 20.000,–od nebytovek.
Takže postupně.
„opravy budeme platit zpětně a to tím stylem , že družstvo z našetřených peněz , ostatní ze svých peněz a v momentu , kdy fond oprav „vyschne“ se stanoví dlouhodobé zálohy…toto je nereálné..“ – Můžete dlouhodobé zálohy stanovit hned na prvním shromáždění SVJ, nebo je nemusíte stanovit nikdy a platit vše zpětně. To jsou možnosti, jak se nakonec rozhodnete, je interní věc Vašeho SVJ.
„Družstevníci jsou zvyklí platit , já jim dnes řeknu , že 3 roky nebudou platit nic a poté budou platit trojnásobek“ – proč by měli platit trojnásobek? proč by neplatili pořád stejně? Myslela jsem, že Vaším cílem je narovnat příspěvky do FO ve prospěch družstevníků, tj. aby přispořili taky něco vlastníci nebytů.
„BD nezrušíme..“ – ok, BD nelze zrušit, to jste v prvním příspěvku nepsal
„někteří vlastníci mají některou společnou část domu ve svém výlučném užívání… takže NOZ zde říká , že nemusí všichni majitelé jednotek přispívat do fondu oprav (DZ) příspěvky na m2 ve stejné výši.“ – To ano, ale psal jste, že ti nedružstevní vlastníci mají nebyty, nikoli společné prostory ve výlučném užívání.
„dle NOZ pokud se na shromáždění navrhne jiný způsob (rozklíčování ) plateb, než je stanoven legislativou , musí s tím souhlasit všichni vlastníci.“ – Je pravděpodobně, že budou vlastníci nebytů souhlasit?
„Takže dle mého názoru , pokud budeme mít dva systémy plateb , je to přijatelné za předpokladu , že s tím budou souhlasit všichni vlastníci.“ – Můžete prosím vysvětlit, co myslíte těmi dvěma systémy plateb? Z hlediska SVJ.
Ještě pár poznámek:
„družstevníci si svůj podíl zaplatí z fondu oprav a ostatní cash“ – Ne. Všichni budou svůj podíl platit stejně. Tedy buď zálohově, nebo zpětně dle skutečných nákladů. Prakticky – BD pošle peníze na účet SVJ a ostatní vlastníci též pošlou peníze na účet SVJ. Jestli někdo z vlastníků ty peníze má na spořícím účtě, nebo doma v obálce s nápisem „na novou střechu“, nebo je nazývá „fond oprav“ – to není důležité.
"například každý měsíc přijde faktura, která bude vystavena na jeho podíl na revizích, opravách, atd… – obvykle se vyúčtování dělá 1× za rok a ne 1× za měsíc
„Mít dva systémy plateb na revize a opravy mi přijde zhovadilé.“ – SVJ nebude (snad ani nesmí) mít dva systémy.
Na to bych si dal pozor a řešil bych to pouze s daňovým poradcem. Asi to není tak jednoduché, jak se vám to jeví, protože na družstvu si vždycky smlsne finanční úřad. O žádném přesouvání peněz a sjednocení nemůže být ani řeč. U vás má družstvo a svj jeden účet? Dále mne zarazilo, že váš spřátelný správce si dělá co chce. Kdo to je? A rozhodně v svj zrušte FO.
SVJ nemůže mít účet, když není zapsané v rejstříku a nemá IČ, žádná banka Vám nezaloží účet na právnickou osobu vzniklou pouze právní fikcí.
V ostatním Vám dávám zapravdu, není možné jen tak převést peníze na SVJ.
Měli by v první řadě založit SVJ. Poté, až se budou platit nějaké opravy, investice atd., SVJ na ně předepíše příspěvky jednotlivým vlastníkům dle spoluvlastnických podílů.
Zpětně nevím, zda se to dá nějak vyřešit. Jedině soudně, že by žalovali správce, nebo spíše bývalé představenstvo BD, za porušení péče dobrého hospodáře, nebo loajality člena voleného orgánu, když zvýhodňovali cizí vlastníky nebytových prostor na úkor členů vlastního družstva.
Poslední komentáře