Příprava revitalizace domu a otázky s ní spojené
Dobrý den, jsme bytový dům (24 BJ) a letos plánujeme zateplení fasády. Oslovili jsme 6 firem, od kterých máme i vyhotovené cenové nabídky podle našich specifikací rozsahu prací. Vzhledem k tomu, že jsme loni realizovali opravu a zateplení střechy, máme ve fondu oprav jen cca 600 000,–. Vzhledem k nabídkovým cenám (2,2–2,8 mil) si tedy budeme muset vzít úvěr. Mám několik otázek týkajících se zateplení fasády a případného úvěru:
- Potřebujeme stavební povolení?
- Potřebujeme před zahájením revitalizace stavební dokumentaci?
- Potřebujeme po realizaci energetický štítek budovy?
- Jaké další dokumenty potřebujeme, jaké další kroky je potřeba podniknout před samotným zahájením prací?
- Vlastníci v současnosti platí povinný příspěvek na opravu, správu a údržbu domu (20 Kč/m2), jehož část by měla sloužit ke splácení úvěru. V případě zadlužení SVJ ručí za jeho závazky svým vlastnickým podílem. Co když se bude chtít vlastník bytu přestěhovat a byt prodat? Přechází povinnost splácet úvěr formou příspěvku na opravu, správu a údržbu domu na nového majitele?
Děkuji za odpovědi.
Dobrý den, pokud chcete, aby revitalizace proběhla hladce, v souladu se
všemi zásadami a předpisy, také v požadované kvalitě a za rozumnou cenu
je potřeba se velmi odpovědně věnovat samotné přípravě této akce.
Zpracování velmi podrobného zadání (co vlastně a jak chcete udělat)a
v návaznosti na to projektu, je nutností (pokud si to nechcete dělat „na
koleně“ nějakými hochštaplery, kteří vám to slíbí za poloviční
cenu).V rámci zpracování projektu je možno v mandátní smlouvě
s projektantem ošetřit i to, že se sám postará o případné stavební
povolení- pokud bude potřeba – dle konkrétního rozsahu – oni to
vědí).
Pokud zasahujete do společných částí, což při zateplení vždy , je
nutné toto stavební povolení.Je ale také pravda že se na to mohou
v různých okresech dívat jinak – zajděte na stavební odbor a tam se
informujte.
Také nezapomeňte, že se zvětší obvodový rozměr domu (pokud budete
zateplovat 12mm polystyrénem tak o těchto 12 cm po celém obvodu. A to již
zabíráte část pozemku, který není váš, ale zpravidla města.Tedy nutno
s majitelem dohodnout nájem – dlouhodobý a bezplatný.
Stavební dokumentace je pro kvalitní a pro vás výhodný výběr
realizační firmy nezbytná.Měli byste mít nejen již uvedené podrobné
zadání, projekt, ale i tzv.slepý výkaz výměr – firmy musí podle
něčeho konkrétního cenu navrhnout.Také doporučujeme k zadávací
dokumentaci přiřadit i váš návrh smlouvy o dílo.
K vysvětlení celé problematiky, na kterou se ptáte je třeba mnohem více
času a místa.Doporučuji více na www.jinerady.cz, info@jinerady.cz nebo
mob.731 286 599.Tam můžeme podrobněji poradit tak, abyste byli velmi
spokojeni s kvalitou i konečnou cenou díla. Hezký den.
Ing.Hýsek Jiří
Pane Šťastný,
o chybách v účetnictví SVJ si můžete přečíst ve štítku
„podvod“.
O tom, že dluhy původního vlastníka nepřecházejí na nabyvatele jednotky
se dočtete ve štítku „dluhy původního vlastníka“.
Známá skutečnost, že splátky úvěru bance nesplácí vlastník jednotky,
ani nejde o náklad na správu domu, je vysvětlena zde:
http://www.portalsvj.cz/…i-pry-na-svj#…
http://www.portalsvj.cz/…udoucnu-15–2
Ale Vás hlavně zajímá jak postupovat při fiancování akce a jak
si zajistit od dlužníků splacení jejich dluhu vůči SVJ. To jsem
podrobně popsal zde:
http://www.portalsvj.cz/…latit-ustava#…
http://www.portalsvj.cz/…a-prispivani#…
Snad vám to pomůže.
Ať se Vám daří a ať ten váš dům pěkně opravíte.
lake
Dobrý den, podobný problém řešíme také (zateplení celého domu), ale jsme už asi dál. Netvrdím, že se nedá postupovat jinak, ale my postupovali následnovně:
- nechali si udělat nabídku a zjistili podmínky v bance (jestli není nutná zástava nemovitosti).
- zpracování průkazu energetické náročnosti budovy (vy píšete energetický štítek). Tam nám udělali současný stav, stav po zateplení a uděli nám doporučení, co jak zateplit (jaké tloušťky polystirénu…).
- objednání projektové dokumentace. Součástí projektové dokumentace jsou i veškerá povolení (stavební úřad, památkový úřad, asi požárníci…)
Teď bychom po obdržení povolení měli zadat konkrétní poptávku a udělat výběrové řízení. Prvotní nabídka byla na 5 miliónů a po PENB to vylezlo za 7 miliónů. Můj totálně laický názor neověřený právníky a soudy je takový, že záleží, jak to mají banky ošetřené. Pokud bude úvěr podepisovat SVJ, dluží SVJ a vlastníci ručí do výše podílu. Nově kupujícího by měl prodávající s tímto obeznámit a kupující by toto měl splácet (jelikož se stane vlastníkem v SVJ, které dluží). Pokud však banka bude chtít, aby pan XY podepsal, že ručí svým podílem, dluží pan XY a zase by s prodávajícím měl při prodeji vyřešit, jak bude toto spláceno, protože pokud byt prodá a kupujícího s tím neobeznámí, nemá již žádný podíl, kterým by ručil a pak bych jako kupující toto považovala za důvod odstoupení od kupní smlouvy. Jinak těžko říci. Dohadovala jsem se tady, jelikož v bance mi řekli: Půjčí nám maximální částku, aby splátka dělala max 80% příjmů do FO bez zástavy nemovitosti. Od té doby se tady snažím konzultovat, jak je to při prodeji bytu. Dokonce jsem to konzultovala se správcovskou firmou a bylo mi řečeno, že momentálně snad ani banky neví, co si s tím počít a že správce toto vykazuje, jako FO v mínusu, aby kupující věděl o dluhu (pokud se tedy bude obtěžovat něco zjišťovat). Co by po nás pak chtěla podepisovat banka a jestli by něco podepisovali i vlastníci, zatím nevím, tam ještě nejsme.
Dobrý den, zaujalo nás, že po zjištění energetické náročnosti budovy stoupla cena o 2 miliony.Snad jen zvýšením tloušťky či kvality izolačního materiálu nebo jsou v tom i zahrnuty náklady na výměnu oken…Kdo vám měření a výpočet dělal – není ve vztahu k některé realizační firmě? Je tu dost otázek, pozor abyste neplatili více než musíte.Zajímalo by nás jak velký (počet jednotek)je váš dům, co všechno chcete dělat a jakým způsobem chcete vybrat realizační firmu.Předpokládám, že elektronickou aukcí to je nejvýhodnější.Poznáte to podle toho, že všechny firmy vám budou říkat, že se to na stavebnictví nehodí, že to není nákup šroubů, energie apod.Mají z toho strach, cena po aukci klesá i o více jak 10 – 15%.My jsme toto realizovali a jde to !Pokud máte zájem napišt podrobně na info@jinerady.cz nebo volejte 731 286 599 a můžeme to detailně probrat. Hodně štěstí při realizaci. Ing.Hýsek Jiří
Dobrý den, došlo k několika věcem, se kterými v původní nabídce nebylo počítáno (zvýšení tloušťky polystirénu, zateplení i technického podlaží, balkóny znovu udělat i zvrchu (toto před 4 lety dělal kamarád bývalého výboru, původně jsme mysleli, že je OK, ale není). Zateplovat budeme vše – plášť, střechu, průchod, balóny, výměna oken a balónových dveřích ve společných prostorách, zateplení komínu, vybourání luxfer + zazdění a část okna). Je nás 42 bytů. Výběrové řízení nám bude dělat firma. Stojí to cca 8.000 Kč a nebudeme alespoň poslouchat, co z toho výbor měl. Kromě toho jsme byli upozorněni, že je třeba důležité nepodcenit, do jaké výše je realizační firma pojištěna… Škola vedle nás šla do elektronické aukce a pláčí. Vyhrála to firma, která podtrhla ceny. Tato firma vyhrála všechna výběrová řízení a pak to nestíhala, takže místo toho, aby zateplení trvalo 2 měsíce, zateplovali 8 měsíců a ještě s problémy, jelikož najímali kohokoliv.....
Dobrý den p.Dvořáková,z vašeho textu v „odpovědi-revitalizace domu“vyplývá že takové navýšení (z 5 mil. na 7 mil.)došlo zřejmě proto, protože nebyla řádně provedena příprava akce a něměli jste ujasněno co vlastně chcete dělat hned od začátku (pokud to není záměr někoho, kdo vám to případně dělal). Výběrové řízení vám bude dělat firma – lepší je si jej v první fázi(ne konečnou aukci)dělat sami, ale firmu lze také pověřit.Jen se zamyslete nad tím, zda jste vybrali správnou.Pokud je její smluvená odměna fixní a není závislá na výši úspor nákladů na revitalizaci při aukčním nebo jiném výběrovém řízení, tak je nutno se ptát, jaký má tato firma zájem na snížení konečné ceny díla.Kde berete jistotu, že není spjata s nějakou (více)realizačními firmami. Způsob a výše pojištění škody způsobené podnikatelskou činností té, které firmy je samozřejmou přílohou (mimo mnoha jiných) smlouvy o dílo. Škola šla do aukce a pláče.Zde neuvádíte jakým způsobem a kdo aukci dělal, jak byly připraveny podklady pro aukci.Jen na okraj – aukce je jedna z věcí, kterou je vhodné nechat udělat odbornou aukční firmou.Jejich odměny zpravidla závisí na uspořené částce – berou si dohodnutá procenta.Že aukci nevyhraje firma s nápadně nízkou cenou si pohlídá aukční firma sama (zpravidla rozdíl mezi dvěma nejnižšími cenami 20% + už je podezřelý a vítězí další v pořadí).To vše je samozřejmě nutné dát do zadání aukce.A co je hlavní, aukce se můžete účastnit sami – vše vidíte online – celý průběh.Opravdu se před takovouto akcí vyplatí si nechat poradit odborně – pokud to chcete dělat poctině a úsporně za zachování požadované kvality.Hezký den a hodně štěstí při realizaci.Ing.Hýsek Jiří, www.jinerady.cz,731 286 599
1. Zateplení stavby je stavební úpravou podle Stavebního zákona. Konkrétně Vám odpoví stavební úřad.
2. Vy snad nemáte projekt? A podle čeho tedy oslovené firmy zpracovaly své cenové nabídky?
3. Míníte nejspíše průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Tím bych se ale zabýval až po skončení zateplovací akce. Záleží na tom ve kterém roce vznikne pro dům povinnost nechat vypracovat PENB.
5a. Neexistuje nic, co by se nazývalo "povinný příspěvek na opravu, správu a údržbu domu 20 Kč/m2". Předpis takového neurčitého příspěvku je absolutně neplatný pro neurčitost. Pletete si zřejmě zálohy a příspěvky. Vlastník hradí buď příspěvek na správu (v konkrétní výši na náklady konkrétní již zafinancované akce), nebo hradí zálohy na správu, a to pouze na ty náklady, které bude nutné vynaložit v příštích měsících a následujících letech. Požadujete od vlastníků neurčité platby bez právního důvodu. Doporučuji, aby je nehradili. A SVJ si v tom musí udělat pořádek ještě před zateplováním a čerpáním bankovního úvěru.
5b. Neexistuje žádná "povinnost vlastníka splácet úvěr", jestliže SVJ vlastníkovi žádný úvěr neposkytlo. Pokud SVJ nějaký úvěr vlastníkovi poskytlo, je dlužníkem samozřejmě pouze on. Tedy ten, kdo úvěrovou smlouvu se SVJ podepsal. Na něm SVJ vymáhá jako věřitel dlužnou částku. Nemá to naprosto žádnou spojitost s tím, zda dotyčný je či není vlastníkem jednotky v domě.
lake
ad 1) podle stavebního úřadu údajně není nutný do výšky domu 12 m, což splňujeme. Spíše mě zajímalo, jestli zde nejsou ještě nějaké nadřazené právní předpisy, které by SVJ k obstarání stavebního povolení zavazovaly. (např. při stavebních úpravách nad 25 % obálky domu, to se často zmiňuje)
ad 2) projektovou dokumentaci nemáme. Se zástupci firem jsme se osobně sešli a sdělili požadavky na typ materiálu, jeho tloušťku, způsob zateplení, požadované další stavební úpravy. Podle původní projektové dokumentace jsme jim sdělili i přesné rozměry domu.
ad 3) píšete, že „Záleží na tom ve kterém roce vznikne pro dům povinnost nechat vypracovat PENB.“ V jakém smyslu? (dejme tomu, že rekonstrukce bude dokončena v r. 2014, je povinnost zajistit PENB?)
ad 5) jedná se o „Rozpis plateb na správu, opravy, údržby domu a zálohových plateb na služby spojené s užíváním jednotky“. Podle jednotlivých položek tohoto rozpisu hovořím o „Příspěvku na opravy a údržbu domu (Fond oprav)“. Každý vlastník bytu má stanovenou měsíční částku (stanovenou podle m2) a kterou hradí společně s dalšími zálohami a příspěvky na účet SVJ, což bylo odsouhlaseno při vzniku SVJ. SVJ bude hradit splátky dluhu z těchto příspěvků. Banka poskytne úvěr přímo SVJ, nikoli jednotlivým vlastníkům. Má otázka směřovala k hypotetické situaci: pokud by některý ze současných vlastníků byt v budoucnu prodal, stane se nový majitel členem zadluženého SVJ. Bude SVJ vyžadovat tyto příspěvky po novém nebo po starém vlastníkovi?
O tloušťku izolace „zabíráte“ něčí pozemek. Je-li Váš OK. Jinak souhlas vlastníka pozemku. Stavební povolení ani ohlášení stavby skutečně není třeba. Pokud nežádáte o žádnou dotaci je PENB vyhazováním peněz. Na nic ho nepotřebujete. Pokud Vám vlastníci schválí své zadlužení jsou povinni dluh uhradit.Případný přechod dluhu na nového majitele bytu by musel být mezi kupujícím a prodávajícím smluvně upraven a nový vlastník by Vám musel tento závazek pídemně potvrdit. O dluzích musíte účtovat samostatně. Představte si situaci, kdy některý z vlastníků bude chtít hradit cash. Také mu budete předepisovat splátky úvěru, který si nevzal?
Projektovou dokumentaci nemáme. Se zástupci firem jsme se osobně sešli a sdělili požadavky na typ materiálu, jeho tloušťku, způsob zateplení, požadované další stavební úpravy. Podle původní projektové dokumentace jsme jim sdělili i přesné rozměry domu. Vy máte odvahu. Cpak vy nevíte, jak to dneska chodí? Člověče, vy jste sebevrah.
Pane Šťastný, je nutné rozlišovat co je záloha na správu a co příspěvek na správu. Vy si to zřejmě pletete, když neurčitou částku „20 Kč/m2“ označujete jako příspěvek. Soudím, že se ve skutečnosti jedná o zálohu na správu. Označujete tuto platbu způsobem, který může uvést jiné osoby v omyl.
• Zálohu na správu domu
je povinna hradit ta osoba, která je vlastníkem jednotky v den splatnosti
částky.
• Příspěvek na správu domu
je povinna hradit ta osoba, která byla vlastníkem jednotky v době
hlasování o zateplení a v době realizace tohoto zateplení. Jednoduše
řečeno: platí ten, kdo si objednal a obdržel hotové dílo. Den splatnosti
částky je bezvýznamný. Pozdější nabyvatel jednotky s tím samozřejmě
nemá nic společného.
• Splácení přijatého úvěru společenstvím
je povinna hradit ta osoba, které banka úvěr poskytla – tedy SVJ.
S náklady na správu domu to nijak nesouvisí. Vlastník jednotky ručí za
tento závazek/dluh společenství, a to do výše svého spoluvlastnického
podílu.
lake
Pane Šťastný, dobrý den,
ad 5b) Chápu Vaši otázku tak, že vlastníci platí finanční prostředky na Dlouhodobou zálohu na opravy ve výši 20,– Kč/m2 měsíčně. Revitalizace již byla řádně schválena na usnášeníschopném shromáždění vlastníků. Dlužníky jsou osoby, které byly vlastníky jednotek v okamžiku hlasování a v okamžiku provedení revitalizace (opravy svého majetku). Z hlediska práva tedy již vznikl závazek mezi konkrétním vlastníkem a SVJ. Jakmile je účastníkovi závazkového vztahu poskytnuto plnění (opravou jeho majetku, tj. ukončení revitalizace, předání díla), je závazek ze zákona splatný. Tedy měsíční platbu Splátka úvěru platí ten vlastník, který byl účastníkem závazku a jemuž bylo přijaté plnění ku prospěchu. Vlastnictví jednotky je odlišné od dlužení. Zpočátku je sice vlastník jednotky také dlužníkem, pokud ale vlastník jednotku prodá, tak se vlastnictví a dlužení oddělí. Každý vlastník, který nesložil svůj podíl na schválené částce revitalizace jednorázově předem, podepíše se statutárním orgánem Smlouvu o splácení dluhu (můžete si to pojmenovat i jinak), kde je jasně definována splatnost celé částky podílu vlastníka na úvěru v okamžiku, kdy jednotku prodá nebo nebude hradit ostatní běžné měsíční zálohy apod. Pak bude každý měsíc hradit platbu Splátka úvěru a platbu Dlouhodobá záloha na opravy (předpokládám další schválené opravy v domě, na které je potřeba našetřit, např. výměna stoupaček apod.)
Při prodeji bytu bude prodávající (=původní vlastník) neprodleně informovat statutární orgán o prodeji jednotky. Pak mohou nastat 2 možnosti :
- Prodávající uhradí příslušnou část úvěru odpovídající podílu této jednotky na úvěru. Kupující (=nový vlastník) bude nadále platit jen sníženou platbu Dlouhodobá záloha ve stejné výši jako např. jiný vlastník v domě, který nepřistoupil k úvěru a svůj podíl na schválené částce revitalizace uhradil jednorázově předem.
- Kupující smluvně převezme závazek Prodávajícího po jejich vzájemné dohodě (např. kvůli snížení kupní ceny bytu) a písemně se zaváže podílet se na splácení úvěru formou Smlouvy o splácení dluhu. Pak bude Kupující platit stejně jako Prodávající platbu na Dlouhodobou zálohu a Splátku úvěru.
Monika
Poslední komentáře