přestavba koupelny
Dobrý den, rozhodli jsme se s manželem zrekonstruovat koupelnu v panelovém bytě. Po odstranění umakartového jádra se nám zalíbila velká prostorná místnost a začali jsme uvažovat o umístění koupelny do jiné části bytu. Nakonec jsme se rozhodli, že koupelnu umístíme vedle druhého WC, do jednoho z pokojů v bytě a to z důvodu druhých stoupaček. Tudíž jsme nebourali žádné příčky, místnost není průchozí, takže ani co se požárních požadavků týká, by neměl být problém. Avšak máme zvídavé sousedy, kteří se hned pídili po stavebním povolení. Zákon jsem si četla a domnívala jsem se, že stačí jen ohlášení. Na úřadě mě však paní vyhodila se slovy, že potřebujeme stavební povolení, posudek statika, vyjádření HZS, vyjádření výboru a obce. Nezapomněla mi zdůraznit, ať si příště vezmu 5000 Kč a to jako poplatek za podání žádosti o stavební povolení. Jsem z toho dost nervozní, s rekonstrukcí jsme již začali a nemůžeme čekat přes měsíc, než to úřad povolí. Je povolení opravdu potřeba? Předem děkuji za názory.
Nejde o přestavbu koupelny, ale o přestavbu bytu. Doteď se hluk vaší koupelny přenášel do koupelny pod vámi, teď možná bude rušit jinde. Mimochodem, ve vašem paneláku máte dvoje stoupačky v bytě? A dvoje WC? Hlavně nezapomeňte správně napojit odsávání nové koupelny.
a zejména část co nepodléhá ani stavebnímu řízení ani ohlášení stavby. Dělali jsme opravu BD za 1,7 mio a protože jsem potřeboval nějaký befel od SÚ kvůli Zelené úsporám podal jsem jen oznámení s popisem rozsahu opravy tak, že jsem dostal kýženou bumážku, že předmětná stavba nepodléhá stavebnímu řízení. Nejste povinni pouštět sousedy do bytu. Když uvedete, že se jedná o běžnou opravu bez zásahu do nosných zdí nepotřebujete nic. Pokud ovšem budete mít blbou podlahovou izolaci a vytopíte sousedy tak smůla. Záleží na tom co už jste na sebe práskli lidem v domě.
Koupelny se projektují nad sebou (důvodů pro to je více). Máte tyto možnosti:
(A) Přesvědčit všechny byty pod Vámi i nad Vámi, aby si přemístili koupelnu podle Vašeho návrhu (jistě je Váš záměr smysluplný a výhodný). V takovém případě dostanete souhlas vlastníka domu.
(B) Od Vašeho záměru upustit, neboť nedostanete souhlas vlastníka domu.
Polák
Dle vašeho popisu bych to pochopil že provádíte rekonstrukci bytu se změnou dispozice, ale bez zásahů do nosných částí. Na to by vám stačil jednoduchý projekt a potom posudek statika. To aby jste SVJ doložili, že skutečně nijak nebudete zasahovat do společných částí domu a konstrukce příček (nejen) vaší přemístěné koupelny neohrozí únosnost stropního panelu na kterém budou stát, dodržíte kročejovou izolaci atp. Cena takového posudku se pohybuje kolem 2000,– až 3000,– (dle složitosti). S tímto dobrozdáním potom oslovit SVJ a získat souhlas. Tento krok je nutný aby se společenství na základě posudku ujistilo, že společné části zůstanou skutečně nedotčeny a zároveň vám nastavilo pravidla realizace (např. nemůžete otravovat sousedy večer a v neděli hlukem bouracího kladiva, povinnost zachovat předepsaný přístup do stoupaček, revizní zprávy od elektroinstalace, plynu, vody apod.) Pokud jde o stavební úřad, ten do vámi uvedeného rozsahu rekonstrukce nemusí vstupovat vůbec, pouze mu rekonstrukci ohlásíte.
Nemilé ovšem je, že jste všechny tyto úkony vynechali a zcela tak ignorovali ostatní spoluvlastníky vašeho domu. Nedivte se tedy jejich reakcím.
Pane advisere, o SVJ píšete nesmysl. SVJ(2000) není vlastníkem domu ani vlastníkem jednotky a proto vůbec nebude účastníkem případného stavebního řízení. Už jsem to přece napsal srozumitelně. Stavebník tedy není povinen SVJ jako cizí osobě cokoliv dokládat.
SVJ má stavebním zákonem uloženu pouze povinnost uchovávat aktuální stavební dokumentaci domu. Takže stavebník má povinnost předat jedno paré dokumentace skutečného provedení stavby do rukou SVJ.
lake
Psal jste, že ustanovení stavebního zákona, podle něhož bylo SVJ účastníkem stavebního řízení, bylo zjevně protiústavní. To pouze je Váš názor, nebo jde o názor Ústavního soudu, na jehož základě toto ustanovení bylo zrušeno?
Polák
Účastníkem stavebního řízení jsou všichni vlastníci jednotek. U nás jednání na úřadě probíhá s otevřenými dveřmi, protože polovina účastníků stojí na chodbě.
Vyjádření SVJ (nikoliv výboru) byste jako stavebník potřeboval podle § 1208 NOZ, a to jedině jsou-li kumlativně splněny všechny tyto podmínky:
- dochází ke změně podlahové plochy bytu,
- byt je součástí jednotky(2012),
- v domě existuje SVJ(2012).
Jsou-li v domě jednotky(1994), a existuje SVJ(2000), pak nepotřebujete souhlas SVJ. Podle § 11 odst. 5 ZoVB však potřebujete souhlas všech vlastníků jednotek ve formě smlouvy o výstavbě, jsou-li kumulativně splněny všechny tyto podmínky:
- měníte podlahovou plochu jednotky(1994),
- měníte vnitřní uspořádání domu.
Vyjádření obce nepotřebujete. Kdo ví, s čím si to paní na stavebním úřadě spletla.
Zda je potřebné stavební povolení Vám mohl sdělit projektant. My neznáme rozsah stavebních úprav, takže nemá cenu spekulovat.
Jisto je, že pouhé označení „rekonstrukce koupelny“ neříká nic o tom, zda je či není nutné stavební povolení. Stavební zákon nezná žádnou „rekonstrukci“. To je pojem z oblasti daňové, nikoliv z oblasti stavebního práva.
lake
Máme jednotky podle 72/1994, SVJ(2012). Vlastník kompletně přestavěl byt. Doufám, že bourá jen příčky. Mění zcela půdorys bytu. Z bytu 2+1 bude nyní 2+KK. V domě jsou litinové odpadní roury, staré 55 let. Podle původní dispozice byly přístupné dřevěnými dvířky z WC, klasická dřevěná přepážka. V přebudovaném bytě vlastník kompletně obezdil odpad i stoupačky , nechá zřejmě malá revizní dvířka na odečet a montáž vodoměrů, zdivo obloží obkladem a ještě částečně k němu namontuje sprchový kout. Kdo zaplatí v budoucnu náklady na vybourání a nové obezdění a obklad? A jaké povinnosti měl před rekonstrukcí vlastník a jaké SVJ? Měli nějaké?
Děkuji Jar
Mnoho vlastníků obecně nepochopilo, že i byt je de facto samostatná stavba (tzn. stavbou není obecně jen fyzicky stojící panelák) – nic ve zlém proti vám, jde jen o vysvětlení pojmů.. Samostatnou stavbou je tedy z pohledu St. zákona každý byt a jakékoliv stavební úpravy v bytě znamenají mít zajištěný souhlas Stavebního úřadu a dalších dotčených úřadů/orgánů. Jako projektový manažer výtahářské firmy komunikuji s mnoha stavebními úřady po celé ČR a něco podobného jsem řešil nakonec i já doma sám..
Zkrátím to: pokud jste celou akci nazvali „rekonstrukce koupelny“, pak paní ze Stav. úřadu má pravdu. Vše spadá do kategorie „st. povolení“. Aktualizovaný poplatkový a správní řád skutečně přiznává poplatek 5.000,– Kč (před tím pouze 500,– Kč!), posudek statika, vyjádření HZS (tzv. požární úseky). Vyjádření výboru (tady je asi správně myšleno spíše Společenství – ANO, pokud jsou v prohlášení vlastníka budovy jakékoliv příčky v domě bez rozlišení uvedeny, že jde o konstrukce ve společném vlastnictví všech vlastníků). Ale vyjádření obce? Tomu moc nerozumím.
Špatně je, že jste se do akce již pustili – zde vám hrozí postup dle správního řádu – započetí stavebních prací bez souhlasu (černá stavba). Nejlepší je nejdřív se jít zeptat a pak teprve něco začít kutat – dnes si člověk není jistý téměř ničím. Co dál? Pokusil bych se po dohodě se SÚ celou akci přejmenovat jako „odstranění nenosných, nevhodných a zastaralých umakartových příček v bytě“ – pak by snad šlo licitovat o pouhém „ohlášení stavby“. Pokud ale budete na tom samém místě (pozici) cokoliv nově budovat, může SÚ trvat skutečně na Stav. povolení a dalších vyjádřeních (souhlasech dotčených úřadů – např. Hygiena – hluk a Hasiči – požární úseky, nově také např. Odbor životního prostředí – ohledně nakládání s odpady, které během rekonstrukce vzniknou..).
Jen na závěr doplním, že se se Stavebním zákonem stalo cosi zvláštního: tam, kde měl „přitvrdit“ – se povolilo (dodatečné souhlasy, změny stavby, započetí stavby..) a tam, kde se mělo „uvolnit“ (práce uvnitř bytů v osobním – nikoliv družstevním – vlastnictví) se bohužel zcela nesmyslně přitvrdilo. Váš případ je toho ukázkou, bohužel.
Držím vám palce, ať vše nakonec dobře dopadne! Petr Piskač, MBA
Byt v osobním vlastnictví neexistuje. Jakékoliv upravy v bytě nepodléhají žádnému oznámení ani povolení stavebního úřadu. Jsou to jen určité st. úpravy kde je zásah do nosných částí a pod. Nenosné příčky nejsou nikdy ve společném vlastnictví. Rovněž nejsou potřebné žádné revize el. rozvodů a vodoinstalace už vůbec né. Plynové rozvody a spotřebiče v bytě taky nepodlehají žádným revizním kontrolám.
Pane Piskači, proč se domníváte, že má být vyjádření výboru. K čemu by se ten výbor podle vás měl vyjádřit.
Jak jsem psal výše, vyjádření výboru je špatný termín, který dotazovatel ve svém dotazu poprvé uvedl. Podle mého je asi správně myšleno spíše schválení Společenstvím SVJ – pak ANO, pokud jsou v prohlášení vlastníka budovy jakékoliv příčky bez rozlišení v domě vedeny, že jde o konstrukce ve společném vlastnictví všech vlastníků. Pak Stavební úřad může požadovat dokonce souhlas 100% všech vlastníků s bouráním takových příček (opět uvádím, pakliže je dům veden jako SVJ).
Petr Piskač, MBA
Máte v tom trochu chaos, dům nemůže být vedený „jako SVJ“, Společenství SVJ nic neschvaluje, SVJ je pouhý správce domu. Jinak ale rozumím tomu, co chcete vyjádřit. Akurát to funguje poněkud jinak.
Poslední komentáře