předání společných prostor
Naše SVJ existuje od dubna 2013. Všechny byty budou v nejbližší době prodány. Chceme od developera převzít společné prostory, on se však nemá k tomu, aby nám předal dokumentaci ke stavbě (projekt, stavební deník, zakreslený a zaprotokolovaný skutečný stav, včetně všech vyjádření dotčených orgánů státní správy). Chtěli jsme nechat udělat znalecký posudek před převzetím. Nikdo z nás není stavař, a proto bychom měli rádi všechno před převzetím v pořádku a aby vady a nedodělky byly odstraněny. Chtěla jsem se zeptat, jestli je nějaká zákonná lhůta na předání společných prostor a jak dlouho trvá, aby nedošlo k nějakému promlčení atd. Náš developer je znám tím, že SVJčka sousedních domů ještě po 10 letech domy nepřevzala. A jak je to se záruční dobou na společné prostory? Jen taková perlička z jednání s developerem o předání dokumentace „nenechám se přece šikanovat nějakým soudním znalcem“. Víme jak to na stavbě vypadalo, jak se měnil projekt, jistě nikde nic není zaprotokolováno a dle mého názoru ani ve Stavebním deníku. Děkuji, že jste dočetli až sem.
Vážená paní Kozáková. Již při přejímce bytové jednotky se zároveň automaticky stáváte vlastníkem poměrné části společných prostor, vzhledem k velikosti Vaší bytové jednotky. Žádný developer o tom při předávání bytu nemluví, ani nemá zájem Vám předávat společné prostory, ale de-fakto můžete prohlížet a vyjadřovat se ke všem společným prostorám, neboť se stáváte vlastníkem „ideální, poměrné části“ společných prostor. Z výše uvedeného je tedy zřejmé, že máte m.j.nárok na projektovou dokumentaci nejen bytové jednotky, ale i společných prostor. Z praktických důvodů je vhodné pověřit zástupce SVJ k převzetí společných prostor, včetně projektové dokumentace skutečného provedení. pěkný den. RJ
Paní Kozáková
Váš dotaz se skládá ze tří částí, které spolu více či méně souvisí, navíc se chystáte řešit skutečnosti, které ZoVB neupravuje.
1. Uplatnění záruky za společné části domu: Je smysluplné, pokud se uplatňování této záruky ujme SVJ. Tato právnická osoba není v tomto případě v žádném právním vztahu s developerem, to jsou jednotliví vlastníci jednotek. To ale jednoduše zhojíte tím, že některý nebo lépe skupina vlastníků jednotek udělí SVJ zmocnění k uplatnění této záruky (a SVJ tuto plnou moc přijme).
2. Běh záruční lhůty za společné části domu: Kdysi jsem se touto záležitostí zabýval a jako nejsmysluplnější termín (a současně nejméně zpochybnitelý) se mně jeví, že běh záruční lhůty za společné části domu začíná dnem uvedením těchto společných částí do provozu a tedy dnem převedení vlastnických práv k první převáděné jednotce (tedy „prodejem“ první jednotky).
3. SVJ je podle stavebního zákona povinno, jak správně uvádí lake, archivovat a udržovat aktuální dokumentaci domu. Developer by proto měl dnem vzniku SVJ tuto dokumentaci SVJ předat. Pokud tak neučinil, vymáhejte to na něm. Opět je rozumné, aby SVJ k tomuto bylo jedním nebo skupinou vlastníků zmocněno. V krajním případě si budete muset tuto dokumentaci (nebo její část) vyžádat na vlastní náklady od stavebního úřadu nebo dodatečně zhotovit. Pak může SVJ uplatňovat náklady na tyto činnosti vůči developerovi.
Nějak si to pletete. Společné prostory domu jsou ve spoluvlastnictví VŠECH vlastníků jednotek. Už dávno nejsou v majetku původního vlastníka (developera). On není povinen SVJ předávat nic sám za sebe. Nezapomeňte, že developer je pro SVJ pouze jedním z vlastníků jednotek v domě. Ohledně dokumentace či převzetí čehokoliv nejste s ním v žádném právním vztahu.
Reklamace vad se SVJ také netýká: společenství není vlastníkem, nic si od developera nekoupilo. Z jakého právního důvodu by mělo reklamovat vady cizího majetku?
Vlastník stavby má povinnost archivovat a udržovat v aktuálním stavu dokumentaci stavby. Tato povinnost, uložená Stavebním zákonem, přešla z původního vlastníka na VŠECHNY vlastníky jednotek v domě. Po vzniku SVJ a volbě jeho statutárního orgánu má tuto povinnost uloženu SVJ – právnická osoba.
Není-li dokumentace úplná, nebo zcela chybí, pořídí vlastník či SVJ alespoň zjednodušenou dokumentaci vlastním nákladem. Tuto dokumentaci (popř. náklady na její pořízení) tedy vymáhejte od současných vlastníků domu. Nikoliv od developera.
Předání a převzetí stavební dokumentace budovy si měli s původním vlastníkem dojednat nynější vlastníci bytů v domě. Každý z nich měl jistě zájem na tom, aby obdržel alespoň část dokumentace týkající se jeho jednotky. Také měli samozřejmě požadovat dokumentaci všech společných částí domu od základů po střechu, včetně vedení vody, elektroinstalace, topné soustavy, dalších rozvodů, anténních rozvodů.
I když si kupuji elektrickou varnou konvici za 400 Kč, zkontroluji si přece zda k ní je návod k použití a záruční list. Oni kupovali byt za 2 miliony a nevymínili si v kupní smlouvě kde je uložena kompletní dokumentace??? Teď ani nemohou reklamovat skryté vady. Pokud si stavební dokumentaci nezajistili, lze pořídit kopii z toho, co archivuje Stavební úřad.
lake
P.S.: SVJ ani nemusí od nikoho nic přebírat: správu společných částí vykonává ze zákona i bez „převzetí“. A co patří mezi společné části je přece známo z Prohlášení vlastníka.
Podle stavebního zákona §125 odst. 5 se za vlastníka stavby pokládá SVJ, které by mělo převzít dokumentaci při změně vlastnictví stavby (z developera na SVJ).
No tak jsem z toho trošku zmatená. Copak developer a jeho stavební firma neodpovídá za nekvalitně provedenou práci společných prostor? Samozřejmě, že jsem při kupní smlouvě jednotliví vlastníci dostali plán, ale ten, který je v projektu a ne skutečný stav. To bychom ještě nikdo z nás nebydlel, kdybychom požadovali skutečný stav. Jako zástupci vlastníků (výbor SVJ) nemůžeme požadovat dokumentaci? Takže pokud bych tomu rozuměla, tak bych jako jeden z vlastníků měla požadovat i dokumentaci společných částí domu. Omlouvám se za svojí možná naivitu, ale někde se zeptat musím. A jak ta koukám, je v tom pěkný zmatek. Děkuju za odpovědi
Paní Kozáková,
není pravda, že SVJ je „zástupce vlastníků“. Přečtěte si zákon
o vlastnictví bytů alespoň do § 16. Čím dříve, tím lépe. SVJ je
právnická osoba, která sama od sebe nikoho nezastupuje.
Za nekvalitně provedenou práci ve společných prostorách neodpovídá kupujícímu ani developer, ani stavební firma. Odpovídá vždy prodávající (což mohla být nějaká realitní kancelář). A odpovídá vždy kupujícímu, nikoliv právnické osobě SVJ, která si nic nekoupila a v domě nic nevlastní. Musíte rolišovat skutečné právní vztahy od pouhých domněnek.
Podle § 121 Stavebního zákona „stavebník předloží stavebnímu úřadu spolu s oznámením o užívání stavby podle § 120 odst. 1, popřípadě se žádostí o vydání kolaudačního souhlasu, (…) dokumentaci skutečného provedení stavby, pokud při jejím provádění došlo k nepodstatným odchylkám oproti vydanému stavebnímu povolení, ohlášení stavebnímu úřadu nebo ověřené projektové dokumentaci.“
Takže vždy existuje projektová dokumentace. Stavební úřad ovšem kopie výkresů neumožňuje, jde o autorské dílo projektanta. V případě, že došlo při stavbě k odchylkám od projektu, musí existovat i dokumentace skutečného provedení stavby. Bez toho nemohla stavba být vůbec „zkolaudována“.
A opět jsme u vlastníků jednotek:
Jestliže jim bylo známo, že kupují stavbu odchylnou od projektové
dokumentace, mohli a měli si v kupní smlouvě vymínit nejen kde bude
přístupná projektová dokumentace, ale rovněž to, že obdrží od
prodávajícího dodatečně dokumentaci skutečného provedení stavby. Pokud
to ve smlouvě nemají (nejlépe se smluvní pokutou), těžko dodatečně něco
radit. Ať se obrátí na Stavební úřad, nebo vymáhají na původním
vlastníkovi budovy.
lake
Já vím, že jako SVJ nejsem zástupcem vlastníků. V našem případě totiž developer, stavební firma a realitní kancelář je jedna a táž firma, pouze pro stavbu bylo ustanoveno s.r.o Kolaudace sice proběhla, ale pochybuji, že skutečný stav byl kdy zakreslen. Proto ještě někteří vlastníci, ač už bydlí, stále nemají uzavřenou kupní smlouvu, protože tuto dokumentaci požadují. Děkuji moc za informace.
Poslední komentáře