Podpora teorie, že splácení úvěru SVJ nepřechází na nového vlastníka

Takto se vyjádřil autor (Česká spořitelna) ke změně vlastníka jednotky

Dotaz:

Dobrý den, proč v úvěrové smlouvě s SVJ sjednáváte VII. bod 2 smlouvy o úvěru – ZMĚNA VLASTNÍKA JEDNOTKY: V případě prodeje Jednotek se Klient zavazuje zajistit, aby kupní cena prodávané jednotky byla použita na splacení příslušné části úvěru odpovídající podílu této Jednotky na Úvěru nebo předložit bance po formální a obsahové stránce pro ni přijatelné písemné prohlášení nového vlastníka Jednotky obsahující závazek podílet se na splácení Úvěru a nadále strpět Zajištění připadající na prodávanou jednotku,je-li zřízeno. Předem děkuji za informaci.

Odpověď: Předem bych se ráda omluvila za prodlevu se svojí odpovědí, musela jsem o vyjádření požádat kolegy z kompetentního oddělení banky. Jejich odpověď na Váš dotaz je následující. Zatím stále platí, že SVJčku nedluží jednotka, ale fyzická osoba – vlastník jednotky. Se změnou vlastníka jednotky se její nabyvatel nestává „automaticky“ dlužníkem vůči SVJ. Uvedeným požadavkem banka vlastně chrání SVJ před potížemi, které by mohly vyplynout při nesplácení úvěru při výpadku úhrad od nabyvatelů jednotek. Věřím, že tato odpověď bude pro Vás dostačující.

Dotaz:

Dobrý den, nepřechází tato povinnost platit tento úvěr na základě § 13 odst. 7 zákona o vlastnictví bytů?

Odpověď: Dobrý den, ustanovení § 13, odst.7 zákona o vlastnictví bytů pojednává o ručení (pro případ nesplácení); banka má však zájem na pravidelném a faktickém splácení úvěru.

Dotaz:

Dobrý den, takže jestli tomu dobře rozumím. Tak pokud současný vlastník prodá bytovou jednotu a nezajistí písemné převzetí závazku, tak má povinnost tento úvěr splácet i nadále i když není už vlastníkem a v případě, že tak nečiní, má povinnost to splácet současný (nový) vlastnik?

Odpověď Dobrý den, přeposílám opět vyjádření z pověřeného oddělení. Banka poskytla úvěr SVJčku a to je povinno úvěr bance splácet. Prostředky na splácení úvěru získává (vybírá) SVJ od vlastníků jednotek v budově, kteří se tak „skládají“ na každou splátku úvěru . Vlastnictví jednotky je odlišné od dlužení. Zpočátku je sice vlastník jednotky také dlužníkem, pokud ale vlastník jednotku prodá, tak vlastnictví a dlužení se oddělí. Pokud nabyvatel jednotky nepřevezme dluh prodávajícího vůči SVJ, dluží SVJčku dále a stále původní vlastník jednotky (prodávající). Protože tento původní dlužník po prodeji jednotky již nemá motivaci tento svůj dluh vůči SVJ splácet a „díky tomu“ by SVJ mohlo mít problémy se splácením úvěru bance, požaduje banka aby buď nabyvatel jednotky dluh (podíl na splátkách) od prodávajícího převzal, nebo aby dluh, vztahující se k prodané jednotce, byl jednorázově uhrazen z kupní ceny jednotky. K „automatickému“ přechodu dluhu na nabyvatele jednotky tedy nepřechází.

Máte jen dvě možnosti byt. jednotku si ponechat a platit za zhodnocení dle rámcové smlouvy a podílu vlastníka a poté požadovat úhradu od prodávajícího nebo od smlouvy odstoupit pro omyl způsobený prodávajícím. Soud nemůže vzít v úvahu Vaše případné omyly při koupi, a rozhodnutím Vám přiznat právo, které by zatížilo koupě nezúčastněné osoby (tj. nemůže na základě jakkoli oprávněného Vašeho omylu při koupi od prodávajícího, soud rozhodnout, že je to na ůjmu někoho jiného než prodávajícího, ledaže byste dokázal , že dotyčný (např. člen výboru SJM,nebo ODPOVĚDNý statutární orgán správce,nebo jím prokazatelně písemně pověřená osoba k této věci, Vás dezinformovali s tím, že věděli, že při znalosti věci , byste byt za danou cenu nekoupil ), Pokud jste byt koupil za výhodnou cenu, budou vždy tvrdit, že předpokládali že Vám muselo být jasné, že je na domu nesplacená anuita , zvážila bych případně oznámení na policii , ale jen v tom případě, pokud můžete průkazně nezávisle doložit , že jste se ptal a byl jste záměrně informován mylně )

A nebyl by možný jiný postup, než ten, který zvolil žalobce?

Kupující žaluje předchozího vlastníka. SVJ ovšem netvrdí, že mu předchozí vlastník něco dluží, nepožaduje po něm uhradit sporné úhrady. Předchozí vlastník proto nemá důvod SVJ něco platit.

Pokud SVJ požaduje sporné úhrady po novém vlastníkovi, ten by mohl podle jeho mínění neoprávněné platby odmítnout. Pak by muselo SVJ samo prokazovat oprávněnost předepsaných plateb a dále je třeba soudně vymáhat.

Nebylo Vám divné, že je ve smlouvě zmínka o zástavním právu?

Já tedy naopak myslím, že má tazatel pravdu. Prodávající prodala byt ve zhodnoceném domě za cenu bytu va zhodnoceném domě. zhodnocení však zaplatila jen částečně a zbytek zaplatíte vy. Takže zaplatíte cenu zhodnoceného bytu a ještě náklad na to zhodnocení. Paragrafy k tomu ale ode mne nechtějte. Jirka

Ani jeden z nás neví, za jakou cenu dotyčný koupil. Třeba v dané lokalitě se podobné byty prodávají o 200000 dráž. V okamžiku prodeje se snaží obé strany trochu chytracit. Není to vyloučené ani v tomto případě.

Nevím jestli to mohu udělat, protože nenabyl právní moci – vzhledem k tomu, že se odvoláváme.

Poradit chcete Vy. Bez přesných podkladů to nelze. Až nabyde právní moci, tak asi radu již nebudete potřebovat. Pokud jste stranou sporu, záleží jen na vás, co budete publikovat. Doporučuji nahradit jména iniciálami a ponechat z názvu správce třeba jen družstvo.

V projednávané věci přešla povinnost platit částky podle § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů dle stavu v době převodu vlastnického práva, na žalobce podle § 20 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů