Okna a prohlášení vlastnííka
Dobrý den, pročetl jsem řadu vláken věnovaných problematice oken v SVJ a na závěr bych si rád nechal potvrdit či vyvrátit závěry, které jsem vyvodil. V prohlášení vlastníka máme vnější křídla kastlových oken definována jako společnou část domu a vnitřní část jako vlastnictví příslušející k jednotkám. Okna se chystámě měnit, jednorázově pro všechny jednotky. Vlastníci požadují hrazení výměny celých oken (tedy včetně vnitřních křídel) ze společných prostředků. Domnívám se, že k tomu, aby byla tato varianta právně čistá, je nutno změnit prohlášení vlastníka ve smyslu přiřazení vnitřních okenních křídel k společným částem domu beze změny ve spoluvlastnických podílech. Tato změna podle §11 bod (4)ZoVB podléhá schválení tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů. Dále se domnívám, že nestačí forma dodatku k prohlášení vlastníka, ježto se prohlášení v bodě oken nedoplňuje, nýbrž mění. A konečně se domnívám, že k financování kompletní výměny oken nestačí usnesení shromáždění, ať ve variantě tříčtvrtinového, či stoprocentního souhlasu.
Díky za názory Alfons
O změně rozsahu vlastnictví nelze rozhodovat hlasováním většiny
v SVJ, to je snad jasné. Šlo by o protiústavní postup. Souhlasit musí
všichni, jichž se změna týká. Psal jsem o podobných případech zde:
http://www.portalsvj.cz/diskuse/terasyz…
.
http://www.portalsvj.cz/…nektere-byty#…
Pokud se vlastníci jednotek rozhodnou svěřit (z praktických důvodů)
svému společenství i výměnu částí oken patřících k bytům, je
nezbytné kalkulovat cenu dvojím způsobem:
(a) společná okenní křídla budou hrazena ze zálohy na
správu domu, tedy podle spoluvlastnických podílů;
(b) okenní křídla patřící k bytům budou hrazena podle
skutečné ceny pro jednotlivé byty (částky budou vedeny odděleně od účtu
zálohy na správu domu podle § 15 odst. 2 ZoVB).
SVJ by mělo s každým vlastníkem jednotky uzavřít dvoustrannou smlouvu o výměně oken v jeho vlastnictví s uvedením dlužné částky, úroku a splátkového kalendáře.
Jde o činnost mimo zákonný rámec, vymezený pro SVJ v § 9 odst. 1 ZoVB, proto bych za potřebné považoval dosažení souhlasu všech vlastníků jednotek.
lake
Díky za odpověď, kalkulace ceny dvojím způsobem ovšem neřeší touhu vlastníků hradit celá okna ze záloh na správu domu. Výše zmíněná změna prohlášení vlastníka se souhlasem všech vlastníků je tedy možná varianta? Co mmáte na mysli posledním odstavcem – souhlas všech vlastníků s čím? Ještě poznámka – ZoVB v bodu 4 paragrafu 11 je tedy protiústavní? Díky A.
K hrazení ze zálohy na správu domu jistě může dojít, jestliže vnitřní okenní křídla budou patřit ke společným částem domu.
V posledním odstavci jsem psal o případu, kdy společenství by poskytovalo službu a práci jednotlivým vlastníkům nad rámec společných částí domu (beze změny prohlášení vlastníka). K takové činnosti by měl být dán souhlas všech.
lake
Takže v případě souhlasu všech vlastníků s úhradou vnitřních oken ze společného není třeba měnit prohlášení vlastníka?
Ano. Odhlasujte si vrácení části vybraných prostředků na správu domu a pozemku (§ 15 odst. 2 ZoVB). Tyto prostředky nebudou vyplaceny, nýbrž SVJ je vloží na oddělený podúčet a použije k uhrazení okenních křídel v majetku vlastníků jednotek. Z daňových důvodů nelze provést úhradu přímo z účtu záloh na správu domu.
lake
Nemyslím si, že § 11 odst. 4 ZoVB je protiústavní, avšak je samozřejmě nutno vykládat jej ústavně konformním způsobem (to jest v souladu s ústavním pořádkem). To ostatně platí pro všechny právní normy.
Za prvé:
Ustanovení § 11 odst. 4 ZoVB přece neříká, že by bylo možno vyvlastnit majetek rozhodnutím většiny. Jediné, co § 11 odst. 4 ZoVB umožňuje, je přijmout usnesení. Nic více. Jak známo, hlasování na schůzích, valných hromadách a shromážděních právnických osob není právním úkonem, takže samo o sobě nemá žádné právní účinky.
Za druhé:
Listina základních práv a svobod stanoví ve svém článku 11 odst. 4: "Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu.".
V ZoVB ovšem taková výslovná zákonná úprava není obsažena. Je tedy zřejmé, že vlastníci jednotek, kteří se sešli na shromáždění, nikoho vyvlastňovat nemohou, i kdyby o tom rozhodli tříčtvrtinovou většinou přítomných hlasů.
lake
Ještě jsem v jednom vláknu objevil – citace:
„Okna součást bytu nebo pláště Vložil Petr, 29. Září 2009 – 9:50 …V případě, že chcete změnit prohlášení vlastníka ohledně oken, nejedná se o změnu ve smyslu ust. § 11 odst. 7 zákona (změna se netýká velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech) a není ji proto nutné ohlašovat katastrálnímu úřadu.“
Znamená to tedy, že stačí usnesení ze shromáždění se 100% souhlasem?
A.
Poslední komentáře